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Una hipoteca de todo menos tranquila: un juez anula por abusivas seis cláusulas de la Hipoteca Tranquilidad de Banesto

Autor: LuisJa Sánchez (colaborador de idealista news)

La Hipoteca Tranquilidad comercializada por Banesto, ahora integrado en Banco Santander, en los meses previos al estallido de la crisis financiera ha sido declarada abusiva por el Juzgado Mercantil, número 6 de Madrid. Así lo ha explicado la asociación de defensa de los intereses de los usuarios financieros, Asufin, que ha liderado la demanda colectiva contra este producto financiero.

La Hipoteca tranquilidad ha resultado todo menos tranquila. Se comercializó en los años 2007 y 2008, con un tipo fijo de interés al 5,75% los diez primeros años y luego el resto a tipo variable.  “El problema no estaba en ese tipo fijo tan elevado, sino también en el modo de calcular la cuota. Se pagan muchos intereses y poca amortización. En una hipoteca de 200.000 euros solo habías amortizado 5.000, cuando en una normal hubieras amortizado 50.000 o 60.000” explica Patricia Suárez, presidenta de Asufin.

La Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) es una asociación sin ánimo de lucro fundada para la defensa del consumidor de productos financieros. Comenzó su andadura en 2009 y casi 10 años después, cuenta con más de 12.000 socios y la mayor base de datos especializada en productos financieros con más de 9.000 sentencias de acceso completamente libre.

En esta oportunidad Asufin ha logrado este fallo favorable “el primero a nivel colectivo en esta hipoteca y que de forma directa va a beneficiar a 100 familias que habían estado personadas en la misma.”. En este fallo el juzgado 6 de lo Mercantil de Madrid ha considerado abusivas seis cláusulas de este producto del extinto Banesto.

Desde Asufin explican que al tratarse de una demanda colectiva la resolución judicial no solo afecta al centenar de familias que la ha promovido desde la asociación, sino a todos los afectados. Es decir, el banco debería dejar de aplicar esas cláusulas abusivas.

En esta sentencia, detallada y amplia de 33 páginas, que posiblemente recurra el Banco de Santander, se indica que el juez considera que seis cláusulas de este producto hipotecario, comercializado por Banesto, son nulas por abusivas, por lo que condena al banco a cesar en su uso, no utilizarlas en el futuro y retirarlas de sus contratos vigentes.

Suarez revela que había dos modalidades de hipotecas tranquilidad, “había una de cuota creciente que la vendían a las parejas jóvenes en general, con el mensaje de que ahora pagaban menos y que irían pagando de forma progresiva más. Contaban con que estos jóvenes tuvieran mejor sueldo y calidad de vida. Sin embargo, no decían que realmente si los intereses subían y te pasaban de 5,75%, la parte que sobraba de intereses la volvían a meter a la hipoteca, con lo cual se recapitalizaban los intereses”.

La demanda se interpuso en febrero del 2017 y ha ido relativamente rápido. “En año y medio tenemos la sentencia. Es muy contundente con la anulación de las cláusulas antes citadas, también anula los gatos de formalización de hipoteca como también los gastos de cancelación de la hipoteca”, explica la presidenta de Asufin.

Nuestra interlocutora señala que es una sentencia declarativa, esto significa que las consecuencias de la nulidad, cada uno lo tendrá que pelear de forma individual en tribunales. “Pero teniendo esta sentencia, estudiaremos si se podrá hacer una ejecución provisional para los ya personados y para todo aquel que tenga una escritura igual. Sino veremos la demanda individual con esta demanda colectiva”. En esta demanda se personaron cien familias. No hay datos oficiales de cuántas se han comercializado, el dato no lo ha dado el banco”, señala la presidenta.

Negociación poco clara

Nuestra interlocutora revela que el Banco de Santander cuando se hizo cargo de Banesto empezó a negociar con sus clientes afectados “ofrecía novaciones, cambio de esa hipoteca por otra normal, pero todo lo que pagabas de más en esos años al 5,75% no te lo devolvían”. Una cantidad importante que se ha pagado.

La media de perjuicio comparada con una hipoteca al uso es de 60.000 euros después de 10 años de hipoteca. Para Suárez “aquellos que hayan hecho dichas novaciones también tienen aún la oportunidad de reclamar el dinero dado de más en estos últimos años. No olvidemos que esa novación viene de un clausulado que se declaró nulo en su momento”.

 Patricia Suárez, presidenta de Asufin, destaca la importancia de esta sentencia: “Lo importante de esta demanda es que es una acción de cesación que obliga a cualquier banco a cesar este tipo de cláusulas. Estamos retirando cláusulas abusivas del mercado. Además, la sentencia obliga al banco a retirar esas cláusulas para todos sus clientes, estén o no personados en esta demanda”.

Hasta el momento, la postura de los jueces ante esta Hipoteca Tranquilidad ha sido dispar. Desde Asufin esperan que con este fallo los siguientes vayan también a beneficiar a los consumidores. “Creo que el trabajo del equipo jurídico que ha llevado este tema ha sido importante. Han descrito al detalle porqué cada cláusula es abusiva y debería anularse, al mismo tiempo hemos contado con peritos financieros que han demostrado la situación y la diferencias entre una hipoteca normal y otra Tranquila”.

Los bancos deben cambiar de talante

Patricia recuerda que los bancos tuvieron que quitar la cláusula suelo en mayo de 2013, cuando el Tribunal Supremo la declaró nula.  ASUFIN pide a Banco Santander que retire estas cláusulas de inmediato y no siga litigando: “Son ya diez años desde la caída de Lehman Brothers, es hora de que los bancos modifiquen su conducta y acaten las resoluciones de los tribunales”. Los contribuyentes nos ahorraríamos el sostenimiento de un sistema judicial saturado y los consumidores volveríamos a confiar en la banca.

Por su parte,  Loleta Linares y Fernando Gavín, responsables de la dirección letrada, están esperanzados: “Esta sentencia puede llegar a afectar a millones de afectados, porque anula la cláusula de gastos exclusivamente a cargo del consumidor, la de demora y de vencimiento anticipado”.

Y advierten que “si la sentencia se convirtiera en firme, sólo sería necesario acercarse al banco y solicitar que las retiren”. Linares adelantó que “si el banco recurre, estudiaremos una ejecución provisional de sentencia”, y matizó: “Los afectados tendrán que reclamar la devolución y el banco debe recalcular la hipoteca como si esa cláusula nunca hubiera existido”.

En la sentencia, el juez ha dado por acreditado que el contrato de crédito hipotecario tranquilidad no resulta comprensible ni claro en los riesgos económicos para el consumidor. Su clausulado es abusivo por falta de transparencia y, por eso, miles de jóvenes parejas, que solicitaron esta hipoteca pensando que era adecuada a sus pequeños sueldos, se han visto atrapados en pérdidas constantes.

Al intentar vender su vivienda por no poder pagarla, se encontraron con que apenas habían amortizado dos o tres mil euros. “Estas parejas, añade Suárez, han vivido un infierno”. Ahora habrá que ver si como se espera apela el Banco de Santander cómo abordará el tema la Audiencia Provincial de Madrid.  Desde ASUFIN se espera que haya un cambio normativo para que las demandas colectivas puedan generalizarse.