La hipoteca inversa vuelve al mercado: qué es, cómo funciona y qué ventajas y riesgos tiene

La hipoteca inversa ha estado desparecida en combate durante varios años. Desde 2013, y como consecuencia de la crisis, estos productos financieros dejaron de promocionarse y contratarse en España. Primero, porque los bancos no querían ofrecerlo y, segundo, porque la fórmula que existía antaño no terminaba de convencer a los potenciales demandantes.

Sin embargo, en los últimos meses del año pasado empezaron a surgir de la mano del banco portugués BNIE y la gestora patrimonial Óptima Mayores, que se ha propuesto impulsar esta alternativa en el mercado como solución para aquellos jubilados que tengan casa en propiedad y busquen un complemento a su pensión. 

Pero, ¿qué es la hipoteca inversa? ¿Cómo funciona? ¿Qué requisitos hay que cumplir para contratar una? ¿Qué garantías tiene? Repasamos a través de esta guía algunas claves de este producto que regresa al mercado:

1. Qué es la hipoteca inversa

Es un producto financiero que está pensando para personas mayores de 65 años que tienen una vivienda en propiedad y quieren tener unos ingresos adicionales que les ayude a completar la pensión. Con la hipoteca inversa, el suscriptor firma un préstamo hipotecario poniendo como garantía la vivienda, aunque no la propiedad de la misma, a cambio de percibir un dinero. 

2. Cuánto dinero se consigue y cómo se obtiene

La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos...) y que tiene diferentes modalidades de cobro. Por ejemplo, está la opción de percibir todo el dinero de golpe en el momento de firmar la operación, optar por rentas mensuales periódicas o una alternativa mixta que combina ambas opciones.

3. Cómo funciona una hipoteca inversa

La hipoteca inversa tiene varias características importantes:

• Permite al suscriptor seguir viviendo en la casa hasta su fallecimiento, incluso alquilarla.
• No se pierde la propiedad de la vivienda, sino que se utiliza como garantía del préstamo.
• El suscriptor no salda la deuda con el banco, sino que son sus herederos quienes deben pagar el capital prestado más los intereses correspondientes (en el caso de Óptima y BNEI el tipo de interés ronda el 5%). Para explicarlo, Óptima Mayores pone este ejemplo: “por una casa de 600.000 euros se pueden conseguir aproximadamente 200.000 euros. Independientemente de cómo se perciba el dinero, los herederos recibirán la casa y la deuda de 200.000 euros más los intereses”. Para desembolsar esta cantidad, los herederos pueden vender la propiedad para quedarse con el dinero sobrante tras pagar la deuda, pedir una nueva hipoteca para pagar o bien, renunciar a la herencia y que el banco ejecute la hipoteca y se quede con la casa. Además, Óptima Mayores recuerda que el heredero no responde con su patrimonio de la hipoteca inversa contratada por el progenitor, algo que no sucede con otras deudas heredadas.
• El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
• La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y tiene otros beneficios fiscales. Por ejemplo, que el importe obtenido no tributa vía IRPF o que los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90%, mientras que el arancel notarial, al estar considerado un documento sin cuantía, tienen un arancel fijo de entre 15 y 36 euros, aproximadamente.

4. Qué garantías tiene

La hipoteca inversa es un producto que está regulado y que cuenta con el beneplácito de la legislación. De hecho, el preámbulo VIII de la Ley 41/2007 deja caer que se trata de una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual. Esto dice textualmente la normativa:

“Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. [...] No cabe duda de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar”.

Además, el suscriptor está obligado a contratar una cobertura adicional para cubrirse de posibles eventualidades como por ejemplo una muerte temprana. En ese caso, el receptor del capital sería el heredero.

5. Quiénes intervienen en el proceso

En el proceso deben intervenir un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), un asesor independiente y el cliente. De hecho, la ley obliga a que en el proceso intervenga un asesor independiente para ‘vigilar’ las hipotéticas malas 'praxis' de bancos y aseguradoras. La tasación de la vivienda, por ejemplo, debe realizarse por una entidad oficial y homologada por el Banco de España. 

6. Desde cuándo existen y qué ofertas hay ahora

Las hipotecas inversas arrancaron en los años 60 en EEUU y Reino Unido, y actualmente los modelos de los países anglosajones son el referente a seguir. En Europa también hay ejemplos de hipotecas inversas en países como Suecia o Italia, mientras que las primeras ofertas llegaron a España en 2004 (no existía una regulación), de la mano de las cajas de ahorros. Durante casi una década fueron algo completamente residual, mientras que entre 2013 y 2018 estos productos financieros desaparecieron del mapa.

Fue en la recta final del año pasado cuando llegó al mercado la propuesta de Óptima Mayores y el banco portugués BNIE, que ya ha cerrado operaciones por valor de 20 millones de euros y prevé alcanzar los 50 millones de euros a finales de año. Además, están en plenas negociaciones para aumentar los recursos disponibles para financiar este tipo de operaciones hasta los 100 millones de euros. 

7. Las condiciones de una hipoteca inversa

Para poder formalizar la operación, es necesario que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños. Además, actualmente solo se realiza con residencias habituales y en el caso de Óptima Mayores, la casa debe estar valorada en más de 150.000 euros y estar ubicada en una capital de provincia. 

En lo que se reifere al solicitante, es necesario que tenga una edad mínima de 65 años, que esté afectado por dependencia o que tenga reconocido un grado de discapacidad de al menos el 33%. 

Por otro lado, es que necesario que en el proceso de contratación se haya suministrado un servicio de asesoramiento independiente al pretamista, así como que la cancelación de los herededos no esté sujeta a compensación por cancelación. Por último, y como decíamos unas líneas más arriba, el banco o la aseguradora solo puede obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, por lo que no compromete su patrimonio, lo que cubre el riesgo de que, en el momento de saldar la deuda, la vivienda tenga un valor inferior por un posible cambio del ciclo económico e inmobiliario. 

8. La diferencia con la nuda propiedad

La nuda propiedad es otra alternativa que tiene una persona mayor para conseguir un dinero extra a través de su vivienda habitual, sin dejar de vivir en ella. Sin embargo, tiene varias diferencias con la hipoteca inversa. Por ejemplo, que al vender la nuda propiedad se consigue un importe muy superior (suele estar entre el 50% y el 80% del valor del inmueble, dependiendo de factores como la edad del solicitante, la vivienda, la ubicación...), aunque el principal escollo es que la propiedad de la casa se vende, por lo que, una vez que fallezca el beneficiario, los herederos no tienen la posibilidad de recuperarla.