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Los 'peros' que ponen los analistas a la compra de Deutsche Wohnen por parte de Vonovia

Creen que la operación tiene sentido estratégico, aunque dudan del momento temporal y del impacto positivo en el valor de los activos

Gtres
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Autor: Redacción

La que ya es la gran operación de este primer semestre en el sector inmobiliario europeo está siendo recibida por los analistas con división de opiniones. En conjunto, la oferta de más de 18.000 millones de euros por la que la alemana Vovonia quiere adquirir a su competidor nacional Deutsche Wohnen ha sido bien recibida por los expertos. Pero los calificativos de "razonable, atractiva y con sentido estratégico" no encubren algunos 'peros' de gran calado.

El nacimiento de un gigante que con una cartera de 500.000 viviendas se convertirá en el mayor 'player' del Viejo Continente, ha sido analizado al detalle por las firmas de bolsa, que de forma mayoritaria recomiendan adquirir acciones de Vonovia. En estos momentos, la promotora germana tiene un abrumador 76% de consejos de compra y uno sólo de venta, que representa menos del 5% del total.

Los expertos también le dan un potencial alcista en torno al 25% desde los niveles actuales tras una OPA que, según Bankinter, tiene sentido estratégico para ambas compañías. "El negocio de residencial en alquiler ofrece rentabilidades bajas y el apalancamiento operativo y las economías de escala lo son todo", señalan el banco español. Sin embargo, la principal duda reside en los tiempos de la operación. "El momento parece algo sorprendente", aseguran los analistas de Barclays, en referencia sobre todo a la inminencia de las elecciones alemanas del 26 de septiembre.

En la misma línea, Jefferies también se pregunta por el momento elegido. Si no hay contratiempos la operación estaría cerrada en agosto, justo antes de unos comicios en los que hasta seis partidos podrían tener representación en un parlamento muy fragmentado. El gran temor del mercado es cómo afectarían los resultados al negocio del nuevo grupo en pleno debate sobre el alto precio de los alquileres en el país y la delicada situación judicial.

Hace unas semanas el Tribunal Constitucional echó atrás la medida que desde febrero de 2020 congelaba el precio del alquiler en Berlín (donde Deutsche Wohnen tiene el grueso de su cartera), con el objetivo garantizar el acceso a la vivienda. Un respiro para el futuro nuevo grupo nacido de la OPA, que se compromete, entre otras cosas, a limitar el 1% anual el aumento del precio del alquiler en la ciudad entre años y ofrece la venta de 20.000 apartamentos para satisfacer la demanda.

Pero con unas elecciones a la vuelta de la esquina, el mercado teme que los grupos políticos puedan cambiar de opinión o endurecer las reglas del juego. Los analistas, como los de Baader Bank, creen en cualquier caso que la operación es razonable y atractiva teniendo en cuenta que la oferta de Vonovia no es hostil -a diferencia de las dos intentonas anteriores- y que sus bases están acordadas.

Pero las dudas de los inversores van más allá del riesgo político latente. BofA, que recuerda que el precio ofrecido por Vonovia implica un descuento del 8% en el NAV (valor neto de los activos) previsto para 2021, cree que es probable que la operación sea neutral en términos de NAV.

Y Barclays cree que aunque la operación puede elevar el NAV entre un 4% y un 5%, este aumento podría "deshacerse" por el impacto de la ampliación de capital de 8.000 millones de euros que tendrá que hacer Vonovia para sacar adelante la compra. Jefferies es también tajante al asegurar que la operación supone "beneficios estratégicos, pero al mismo tiempo supone una elevada dilución inicial".

La agencia de ráting S&P también se ha sumado a las advertencias de los distintos agentes del mercado. La firma podría rebajar la calificación de Vonovia a BBB+ si la compra de su competidor sale adelante, "en línea con nuestra visión de la calidad de crédito de la entidad consolidada".