Bankinter apuesta por logística y hoteles, mientras relega a oficinas y centros comerciales

Bankinter prevé un freno en el mercado de la vivienda este año, con caídas de las compraventas y un incremento de precios moderado. Además, el departamento de análisis de la entidad también ha resumido las previsiones que maneja para los principales activos inmobiliarios.

En términos generales, ve potencial en los activos logísticos y hoteleros este año, aupados por el tirón del comercio electrónico y la recuperación del turismo, y cree que 2022 también será un buen ejercicio para la vivienda de alquiler, los centros de datos y los activos vinculados a la salud, como hospitales o residencias de ancianos. En cambio, atisba riesgos para las oficinas y los centros comerciales, para los que pronostica una caída de la ocupación, las rentas y las valoraciones de los inmuebles.

Repasamos los números que manejan los analistas del banco de cada sector:

Logística: demanda al alza y capacidad de subida de rentas

Una de las principales catapultas para los sectores logísticos este año es la demanda creciente, impulsada por factores como el auge del comercio electrónico, cuyo crecimiento se prevé sea próximo al 10% anual en los próximos años; y el comercio internacional de mercancías, que podría crecer un 3% en 2022e y 2023, a pesar de la guerra entre Rusia y Ucrania.

Por otra parte, explica Bankinter, “la oferta es todavía reducida, sobre todo en activos con superficie de más de 20.000 m2, que son las más demandadas por los grandes operadores logísticos en estos momentos”.

Al margen de la oferta y demanda, la entidad destaca que otro de los atractivos de la logística es su gran capacidad de incremento de rentas. “Esto se debe a que el alquiler de instalaciones tan sólo representa en torno al 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas, por lo que una subida de rentas del 20% tan sólo representarían un incremento del 1% sobre los costes totales de estas compañías. Es decir, la actividad empresarial es relativamente poco sensible al precio (renta). En 2021, las rentas se han incrementado por encima del 15% y el principal operador a nivel global (Prologis) prevé que vuelvan a subir en torno a 10% en 2022 (muy por encima del promedio de los últimos 15 años). Este incremento de rentas, superior incluso a la inflación, dará soporte a las valoraciones de activos”.

Por último, el informe también recuerda que está creciendo el interés de las empresas por reducir los tiempos de entrega, lo que se traduce en demanda de activos “última milla”, que tienen menor superficie, pero están situados lo más cerca posible del centro de las ciudades.

Hoteles, un sector de oportunidades

La remontada del turismo y la previsión de que el sector pueda situarse este año en torno al 85% de los niveles previos a la pandemia sanitaria convierte a los hoteles en unos activos inmobiliarios a tener en cuenta este año, según Bankinter.

La entidad explica que “los hoteles son los activos que más han visto recortadas sus valoraciones, hasta un 15% en algunos casos, por la situación de venta forzosa en la que han quedado algunos hoteles tras la pandemia y las mayores necesidades de liquidez del sector. Consideramos que es una buena oportunidad de compra, ya que prevemos que las valoraciones vuelvan a niveles previos al virus entre 2022 y 2023, una vez se haya absorbido el exceso de activos en venta. Gran parte de las operaciones se están llevando a cabo bajo los modelos de sale&lease y sale &management, que permiten separar la operativa inmobiliaria de la puramente hotelera”.

A corto plazo, la recuperación se centrará en hoteles vacacionales y resorts, mientras que los hoteles de ciudad tendrán que esperar a 2024 para volver a los niveles precovid, dado el menor volumen de viajes de negocios previstos en los próximos meses.

Oficinas, el pleno reajuste de la demanda

La vuelta a la oficina es ya una realidad en España, aunque son muchas las empresas que están apostando por el trabajo híbrido, que mezcla el presencial con el remoto. Por ello, Bankinter alerta de que esas empresas deberán “reajustar sus necesidades de espacio”, y que parte de ese reajuste se llevará a cabo este año.

“Estimamos una caída progresiva de ocupaciones en 2022, que será más acusada en Barcelona, donde se prevé que la oferta continúe incrementándose. En este entorno, parece complicado que las rentas se incrementen, a pesar de que gran parte de los contratos de alquiler están vinculados a inflación”, detalla el documento.

En este escenario, la entidad estima una rebaja de la valoración de activos de entre el 5% y el 10% este año y recalca que "además de la caída de ocupaciones y escasa capacidad decsubidas de rentas, la rentabilidad exigida a los activos (yields) podría ampliarse por repunte de los bonos a largo plazo". 

Por ubicaciones, la entidad se decanta por activos 'prime' en grandes ciudades, puesto que su "mantendrán niveles de ocupaciones elevados, dado que las empresas concentrarán su
actividad en estas ubicaciones por imagen de marca y proximidad al cliente".

Centros comerciales, lastrados por la inflación

El estudio de Bankinter recuerda que la pandemia sanitaria ha provocado una fuerte aceleración del comercio electrónico. De hecho, estima que las ventas online se han incrementado un 40% con respecto a los niveles previos al virus y ya representan el 19% de las ventas totales. Se esperan más subidas en los próximos años y podría alcanzar una cuota del 24% en 2025. 

A esto hay que añadir "la incertidumbre adicional por el conflicto Rusia-Ucrania. Las fuertes presiones inflacionistas en bienes de consumo básico, como energía y alimentación, resultarán en un menor poder adquisitivo del consumidor", recalca el documento.

Como dato, la entidad recuerda que las rentas 'prime' han caído un 10% en centros comerciales desde 2019, y que prevé "caídas adicionales de rentas en 2022, siendo los principales afectados centros comerciales no dominantes en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde la oferta es más elevada". En cuanto a las valoraciones de los centros comerciales, el texto sitúa en un 11% el descenso desde que comenzó la crisis sanitaria, y adelanta nuevas rebajas en 2022.

Por todo ello, concluye Bankinter, "recomendamos evitar exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle, mientras que parques comerciales y supermercados
deberían sufrir menos en este entorno".