Declaración de la Renta: guía básica sobre cómo tributa la vivienda

Es primavera  y no todo van a ser flores y paseos campestre: también toca hacer la Declaración de la Renta. Vamos a contarte todo lo que tienes que tener en cuenta para la Declaración relacionado con tu vivienda: si has heredado una, si la tienes alquilada, si tienes una segunda residencia, qué novedades hay… Y, como hay tantísima casuística y queremos que todo te quede megaclaro, haremos dos entregas, para analizar todos los vericuetos del asunto.

Nos lleva de la mano Eloy García, manager de People Advisory Services, PAS, de EY.

Lo primero, ojo, que este año hay alguna novedad: por ejemplo, nuevas deducciones por reformas que tienen que ver con eficiencia energética. Lo veremos más adelante.

Vamos con ello: un inmueble puede tributar de tres formas diferentes, “Por imputación de renta, por rendimientos procedentes del alquiler y por ganancia patrimonial”, explica García. Es decir, vas a tener que rendir cuentas a Hacienda si por ejemplo vendes tu vivienda (ganancia patrimonial), o si la alquilas o si, sin tenerla alquilada, no es tu vivienda habitual (lo que viene a ser una segunda residencia, por imputación de renta).

Y un detalle importante: “ Un contribuyente que es residente fiscal en España tributa por sus rendimientos de fuente mundial, por lo que deberemos atender a sus inmuebles no solo en España sino también en el extranjero”, así que sí, esa casita que tienes en el Algarve también hay que meterla en la Declaración.

Como tributa la segunda vivienda en el IRPF: Imputación de renta

“Una segunda vivienda, por el mero hecho de tenerla a tu disposición, genera una renta imputada: 1,1% o 2% del valor catastral dependiendo de si ha estado revisado en los últimos 10 ejercicios, por el porcentaje de participación y por los días en propiedad. Si el inmueble está en el extranjero, al no tener valor catastral, se tomará el 50% del valor de adquisición, y el 1,1%. Esto es así siempre que se tenga el derecho de uso del inmueble, por lo que la nuda propiedad no genera imputación de rentas”, aclara García. Estos rendimientos van a la base imponible general, el impacto es como si fueran mayor salario. Tipo: 19% al 47%. Ojo: los terrenos rústicos no generan imputación.

Cómo tributa el alquiler en la declaración de la renta

 “Se tributa por la diferencia entre el ingreso recibido y los gastos asociados al alquiler”, comenta García. ¿Cuáles son esos gastos? Anota porque hay varios: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad de vecinos, reparaciones y conservación (no mejoras), agencia inmobiliaria, seguros, suministros pagados por el propietario, amortización del inmueble… Solamente la parte del tiempo que esté alquilado.

“En cuanto al gasto de amortización, éste se corresponde al 3% del valor de construcción del inmueble, tomando el mayor de los dos siguientes: valor de adquisición o valor catastral. Hacienda ha indicado que, en el caso de la herencia o donación, el valor de adquisición es cero (solo los gastos asociados), por lo que casi siempre tomaremos el valor catastral. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha indicado que debe usarse el valor de la escritura de Herencia (el valor utilizado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD). El programa de la AEAT (renta web) no lo permitiría”, añade.

A tener en cuenta que si el inmueble está alquilado para uso de vivienda habitual, hay una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (o sea, se tributa por el 40%). Los sistemas de alquiler temporal tipo Airbnb no tienen esta reducción.

“Ojo, si los gastos son cuestionados por Hacienda y no justificados o si no se ha declarado el alquiler, en una declaración paralela tras el proceso de gestión o inspección, no se podrá aplicar la reducción del 60%”, detalla García.

¿Y si tienes alquilada tu casa a un familiar? 

Se contempla hasta tercer grado de consanguinidad. “Si el inmueble está alquilado a un familiar por un precio reducido tendrá que tributar mínimo como una imputación de renta”, aclara. O sea, como de forma similar a que si fuese segunda residencia.

Inquilinos que no pagan: ¿se tributa?

Y, ¿qué pasa si el inquilino no paga? ¿Hay que tributar igualmente? Pues lamentablemente, sí: “Si el inquilino no te paga tienes que tributar igualmente. Al menos para los ejercicios 2020 y 2021 se ha reducido de 6 a 3 meses para deducirte los saldos de dudoso cobro, siempre y cuando se haya iniciado el procedimiento de desahucio. Si te pagasen más adelante deberás declarar el ingreso en el momento en que te lo pagan, asociado a ese ejercicio. Estos rendimientos también van a la base imponible general, el impacto es como si fueran mayor salario. Tipo: 19% al 47%.”

Y añade: “Podrían considerarse actividad económica si se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para desarrollar esa actividad. Si el inmueble está subarrendado, tributa como capital mobiliario, pero también va a la base general, como si fueran mayores rendimientos del trabajo”, explica García.

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Cómo tributa en la renta la venta de un inmueble

Ganancia patrimonial: “Si el inmueble se vende tributará por la diferencia entre el valor de venta (precio de venta menos gastos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de adquisición más los gastos asociados a la venta). Estos rendimientos van a la base del ahorro y tributan del 19% al 26%”, dice el experto de EY.

Ojo: podrías librarte de tributar si lo que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra casa: “Se puede aplicar esta exención aunque la nueva vivienda se adquiera mediante una hipoteca. El plazo de reinversión en principio es de 2 años, aunque el Tribunal Supremo acaba de decir que se puede aplicar aunque hayan superado los 2 años si la vivienda está en construcción y tarda más de 2 años en ser su vivienda habitual”, aclara.

Cuidado: si se vende el usufructo pero se conserva la nuda propiedad, no se puede aplicar la exención.

Más excepciones: “Si no es la vivienda habitual, los mayores de 65 años pueden no tributar por la ganancia si reinvierten el dinero obtenido en una renta vitalicia. Si uno de los cónyuges es menor de 65 años, solo puede aplicarse la exención el mayor de 65 años por su 50%. La cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros y la renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión”.

Pero, ¿qué pasa si vendes y no has ganado sino perdido dinero? “Si hay pérdida ésta puede compensar otras ganancias obtenidas en el mismo ejercicio (provenientes de fondos, acciones, otros inmuebles…). Si aun así sigue habiendo exceso de pérdida compensable, se compensará con rendimientos de capital mobiliario, con un límite del 20% de dichos rendimientos. Y si sigue habiendo exceso, se podrá compensar en los 4 años siguientes en ese mismo orden: primero otras ganancias patrimoniales y luego rendimientos del capital mobiliario”.

Novedades para esta Renta

Y vamos ahora con las novedades que dijimos, las deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas (son deducciones de cuota). “A partir del 6 de octubre de 2021 se aprueban tres nuevas deducciones temporales por obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda habitual del arrendatario, y en los edificios residenciales. Se acredita a través de certificado de eficiencia energética”, explica. Las deducciones van entre el 20% y el 60%: “El 20% de las obras realizadas desde esa fecha y hasta finales de este año para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración. El 40% de las cantidades satisfechas por las obras realizadas durante dicho período para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable. Además, los propietarios de viviendas ubicadas en edificios de uso predominante residencial en el que se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación energética desde esa fecha y hasta finales de 2023, pueden deducir el 60% de las cantidades satisfechas”.

Sin embargo, la subvención para eficiencia energética concedida por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana no solo hará que este importe no forme parte de la base de la deducción, sino que además será una ganancia patrimonial que va a la base general.

A tener en cuenta en la declaración de la renta 2021-2022

“Los no residentes solo tributan por sus rentas en España. Para los no residentes, no existe vivienda habitual, por lo que todas las viviendas (en España) generan imputación de rentas. Solo los residentes en un país miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo pueden aplicar gastos deducibles en los rendimientos del alquiler. No se puede aplicar la reducción del 60% ya que los no residentes no pueden aplicar reducciones al tener un tipo fijo: tipo general del 24% y tipo reducido del 19% para rendimientos relacionados con el ahorro y también para contribuyentes en un país miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo”, comenta el experto de EY.

Impuesto sobre el Patrimonio

“Los inmuebles, tanto el usufructo como la nuda propiedad deben ser contemplados para el Impuesto sobre el Patrimonio. Sin embargo, la vivienda habitual está exenta en un importe máximo de 300.000 Euros. Se tomará el mayor de los siguientes 3 valores: el valor catastral, el valor de adquisición o el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

Para inmuebles adquiridos a partir de enero de 2022, se tomará el nuevo valor de referencia como valor determinado o comprobado por la Administración, que se introdujo en la reforma fiscal aprobada el pasado mes de julio (también para ISD y AJD)”, finaliza el experto.