¿Cómo tributan las rentas impagadas de los inquilinos morosos?

Tener un inquilino moroso indudablemente afecta a tus finanzas mes a mes, pero también repercute en la declaración de la renta. Una vez recuperado el importe de las rentas impagadas y ejecutado el desahucio, muchos arrendadores tienen la duda de cómo declarar dichos ingresos y en qué período fiscal deben incluirse.

Te contamos todo lo que tienes que saber sobre los inquilinos morosos en la declaración de la renta.

Tributación de las rentas impagadas por inquilinos morosos

Dependiendo del contexto del que procedan, estas cantidades pueden tributar como renta por arrendamiento o como indemnización. El Tribunal Supremo se pronunció sobre esta cuestión en una sentencia del 26 de noviembre de 2020, que resolvió un recurso contra un fallo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. En la sentencia, se analizó cómo deben clasificarse las rentas recuperadas tras un proceso judicial, así como el ejercicio fiscal en el que deben imputarse.

Asimismo, para determinar la tributación de los ingresos por alquiler, el IRPF establece dos posibles categorías:

1. Rendimiento del capital inmobiliario, que se aplica en la mayoría de los casos
2. Rendimiento de actividad económica, que solo es válido si el propietario tiene un empleado con contrato laboral a jornada completa para la gestión de los alquileres

El problema surge cuando el arrendador cobra las rentas pendientes del inquilino moroso una vez finalizado el contrato de alquiler. En estas circunstancias, no queda claro si deben declararse como ingresos por alquiler o como una ganancia patrimonial.

En el auto del 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020), el Tribunal Supremo zanjó esta controversia al establecer que dichas cantidades deben tributar como rendimientos del capital inmobiliario.

Cuando se presenta una demanda de desahucio, el inquilino tiene la posibilidad de saldar las deudas antes de que se celebre el juicio. Este acto no pone fin al contrato de alquiler, sino que extiende su vigencia. Por ello, las cantidades pendientes que se logren cobrar se clasifican como tal.

¿Cómo declarar las rentas de inquilinos morosos?

El propietario debe declarar los rendimientos de un alquiler en el ejercicio fiscal correspondiente. Sin embargo, si justifica adecuadamente los impagos, puede deducirlos como “saldos de dudoso cobro”. Para ello, deben cumplirse ciertos requisitos, como que el inquilino esté en concurso de acreedores o que hayan transcurrido más de seis meses desde el vencimiento de la obligación de pago sin que se haya satisfecho la deuda.

¿Cuándo declarar las rentas de inquilinos morosos?

En cuanto al período fiscal en el que deben declararse las rentas de inquilinos que no pagan, el Tribunal Supremo señaló que las rentas cobradas deben imputarse al ejercicio en el que fueron exigibles tras la demanda. Si las cantidades se consideran como capital inmobiliario, es posible deducirlas como “saldos de dudoso cobro”.

La Ley del IRPF, en su artículo 14.1 a), especifica que "los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo que sean exigibles por su perceptor".

Así debes declarar los impagos de alquiler: caso práctico

Un arrendatario tiene un alquiler de 800 euros al mes y no pagó ninguna renta durante el 2024. En este caso, el propietario debe declarar los 9.600 euros anuales completos (800 euros/mes x 12 meses), pero puede hacerlo como saldo de dudoso cobro los 4.800 euros correspondientes a los seis primeros meses, tributando así por los 4.800 euros restantes.

En el contexto mencionado anteriormente, pueden darse tres escenarios:

1. El propietario declaró el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir saldos de dudoso cobro: En este caso, el contribuyente ya ha cumplido con sus obligaciones fiscales. Cuando se cobren las cantidades adeudadas tras el desahucio, no será necesario realizar ajustes adicionales en su declaración de la renta.
2. El propietario declaró el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo, pero dedujo saldos de dudoso cobro: Conforme al artículo 13.e) de la Ley del IRPF, cuando se cobren las cantidades pendientes, estas deberán declararse como ingresos en el ejercicio fiscal en el que se reciban.
3. El propietario no declaró el rendimiento de arrendamiento ni las cobró, pero las recibe tras el desahucio: En este caso, el propietario deberá presentar declaraciones complementarias correspondientes al ejercicio fiscal en el que las rentas eran exigibles, siguiendo lo establecido en el artículo 27.2 de la Ley General Tributaria. Sin embargo, si han pasado más de cuatro años desde el cierre del periodo fiscal, no estará obligado a tributar por dichas cantidades.