De la página de idealista( con código), de la vivienda que Vd. compraría para su familia, la adjunta al comentario y yo me comprometo ( sin prisa) a darle el " valor razonable" por el que puede comprar.
Introducción a la valoración inmobiliaria
La Val Inmob. Trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalemente por suelo, edificación o inmueble( suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su v a l o r. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos que caracterizan la zona en que se encuentra.
La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unos criterios, a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atenndiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno.
Sin otro particular, atentamente
Km.
281 Comentarios:
Para que se vayan haciendo la idea:
http://www.idealista.com/news/archivo/2009/02/18/050315-impacta-impacta…
Hola km,
Durante los ultimos 4 dias, en Madrid, el Grupo ROAN ha celebrado un "rastrillo inmmobiliario" con grandes descuentos sobre pisos, tanto de obra nueva como de segunda mano.
Estoy interesado en saber el precio que a Vd le pareceria razonable para un piso del que le dejo el enlace:
http://www.cismisa.com/compra/viviendas.php?pag=26&pos=1&at=segunda&idp…
Se trata del piso sito en la calle totana 34, es un 5 sin ascensor, aunque varios portales del mismo bloque ya lo han puesto, y de los 77 metros que dicen, hay muchos en una gran terraza
Gracias de antemano
Un saludo
A ojo 120000 y gracias, fijate en la fachada, casas viejas de hace cuarenta o cincuenta años, barrio de hortaleza, en la parte antigua, habitaciones como cajas de cerillas, tengo un amigo que compro muy cerca en ese barrio hace seis o siete años, edificioun poco mejor, pagó 200000.
Situación descripción y caracteristicas constructivas fachada ppal. C/totana Exterior, 76,15 m2 , 2 dormitorios, salón-comedor, 1 baño, cocina amueblada, 2 terrazas. Para actualizar. Sin ascensor, sin plaza de garaje y reformado el baño y la cocina equipada(pequeña) con galería y balcón. Valoración estimativa desde la distancia: fa.-fecha actualizada por reforma interior( i = o,25), fecha de construcción( Fc)del año 1960 aprox. Fa = Fc + ( fr - fc ) i = 1960 + ( 2000-1960) 0,25 = 1970 ( antigüedad de 40 años---> coef antiguedad del edificio = 0,70) suelo.- 25 % s/ 2.200 €/m2 = 550 €/m2 Construcción.- 550 €/m2 x 0,70 = 385 €/m2 Gy B = 42 % =1,42 Fl.- al estar con todos los servicios urbanos del entorno y en Madrid = 1,15 Depreciación funcional.- por diseño e instalaciones i n a d e c u a d a s ( sin ascensor, sin rehabilitar el edificio, sin aislamientos sufientes...) coef.- 0,90 al conjunto de suelo + construcción. Valor de venta = 1,42 ( 550 + 385 ) 1,15 = 1.527 €/m2 Depreciación funcional del 10% ( siendo generosos) = 0,90 Valor resultante por m2 construido = 1.527 €/m2 x 0,90 = 1.375 €/m2 Valor del piso de 76,15 m2 x 1.375 €/m2 = 104.706 euros El estar medio acondicionado con calefacción, recién pintado y reformado el baño y la cocina en distintos años, es una necesidad de cualquier piso por el " deber de mantenimiento y conservación de piso". No sólo hay que mantener el piso, sino también, todos los elementos comunes del edificio( cimentación, saneamiento, estructura, cubierta, zaguan , escalera.......y hoy en el año 2009 el a s c e n s o r es una reforma que hay que cubrir para poder valorar bastante más el piso, así como tener como anejo una plaza de garaje) El piso puede oscilar entre un mínimo de 80.000 euros y un máximo de 120.000 euros. Vd. Decide. Espero le sirva, gracias.
Gracias Km, como te dije, de 206.000 € lo han rebajado a 123.000 (40%), pero aun asi creo que voy a esperar
Un saludo
Gracias Km, como te dije, de 206.000 € lo han rebajado a 123.000 (40%), pero aun asi creo que voy a esperar Iguamente dudoso, te vienes al encuentro de los participantes de este foro: e-v-e-n-t-o.- hotel meliá de Alicante Reservas antes del 11 de mayo: 1.- dirigirse por e-mail.- Susana.perez@solmelia.com 2.- escribir como REFERENCIA.- " encuentro del foro de idealista, 30 mayo" 3.- para garantizar la reserva, necesitan los números completos, es decir: 3.1.- el nº De tarjeta ---- ---- ---- ---- ( 16 dígitos) 3.2.- fecha de caducidad -- / -- ( 2 dígitos / 2 digitos; ejemplo.- 09/10) 3.3.- los tres últimos números de atrás.- --- ( 3 dígitos; ejemplo.- 016) 4.- Titular de la tarjeta.- Nombre y apellidos Te esperamos.
Grande km eres muy grande te sigo desde hace un tiempo.
Gracias km por el ofrecimiento.
http://www.idealista.com/pagina/inmueble?codigoinmueble=VP0000001820029…
Espero que con su esfuerzo y el de otros foreros que nos deleitan día a día este foro sea la voz de los que no nos resignamos al robo más grande de la historia.
Un saludo y mil gracias.
Hola Toledo, no he podido atenderle antes, pero s.e.u.o. Procuro llegar cuanto antes, como ahora.
Voy a aplicar la tasación estimativa-probable y sobre todo razonable para el que quiere comprar.
El precio de la o-f-e-r-t-a es de 618.000 euros ( 5.150 €/m2).
1.- El entorno.- Distritoarganzuela y barrio Imperial.- alberga el estadio Vicente calderón, se caracterizaba por una población envejecida y un predominio de viviendas modestas (aunque en el paseo virgen del puerto hay viviendas mejores, de los años 60, originariamente para militares).
Pero en los ultimos cinco años el barrio se ha revalorizado y renovado con parejas jóvenes. La causa del cambio es el "pasillo verde", la zona por donde pasaban las antiguas vías del tren desde príncipe Pío hasta delicias y que se enterraron cuando se cerró la antigua estación de delicias. En esta zona se han construido edificios nuevos con viviendas de calidad que tienen zonas ajardinadas
El éxito de estas viviendas en un barrio tan céntrico ha hecho que las promociones nuevas se extiendan más allá del pasillo verde, por la ronda de Segovia e incluso empiecen a salpicar la zona más antigua del barrio.
Por todo el barrio hay pequeños comercios (los locales de ocio han aumentado en los ultimos tiempos), una gran variedad de restaurantes, actividades curiosas (como el museo del atlético de Madrid), compras y lugares de descanso como balnearios, aunque muchas tiendas se concentran en la calle Juan duque, donde hay talleres de coches, galerías comerciales, bares, supermercados etc
NOTA.1- No está en el plano de cartografía, señalizadsa la localización exacta del edifico, para saber si estamos más o menos cerca de la via verda, así como la amplitud de la calle etc.. Tambien se ha podido leer que no hay estaciones de m-e-t-r-o.
2.- las caracteristicas de la vivienda y el edificio:
Características específicas
120 m² construidos
Segunda mano / para reformar
Calefacción central
Planta 6, edificio de 6 plantas con ascensor
Fachada de ladrillo
100 euros al mes de gastos de comunidad
Distribución y materiales
4 dormitorios -
Fotos de los dormitorios
2 baños, incluyendo aseos -
Fotos del baño
Cocina independiente -
Fotos de la cocina
Terraza descubierta de 9 m²
5 armarios empotrados
Suelos de parquet
Equipamiento
1 plaza de garaje incluida en el precio
Trastero
La casa está dotada de antena parabólica colectiva y tendedero cubierto
Conserje y portero automático
Piscina, zona verde y área juego de niño
NOTA2.- Aunque nos hable de piscina, zona verde, se trata de un edificio de 2ª mano, tampoco describe la a n t i g ü e d a d y además se aprecia en la calidad de los azulejos de la cocina de 10x20, que se trata de un edificio finalizado alrededor de 1975 ( 30-40 años de antigüedad). Las reformas han sido básicas, de acondicmiento de parte de la cocina, como nueva campana, nuevos electrodomesticos, pero los alicatados y salados son los mismos, junto con las instalaciones, hasta el baño hya uno sólo y sin reformar( por el tipo de grifería, sanitarios y azulejos). Por otra parte se mejora los armarios y se reviste el salado com parquet y moqueta.
NOTA.3- Por otra parte he estado repasando los precios medios de la zona del año 2003 y el distrito salía un precio medio de 2.900 €/m2. 120 m2 x 2900 €/m2 = 348.000 € + garaje = 386.000 euros.
NOTA 4.- Por el método de coste el precio de venta sería:
Valor de venta = 1,42 ( 870 + (750 x 0,80) ] 1,10 = 2.296 €/m2 construido para el piso + garaje y trastero = 120 m2 x 2.296 €/m2 + 30.000 + 8.000 = 313.520 euros.
NORA 5.- Por las fotografías, estimo que no entraría un nuevo titular, sin antes reformar la cocina, el baño, el aseo, salubridad de armarios empotrados, pintura y lacado de puertas de distribución, dejando la carpintería exterior como de aluminio etc..
CONCLUSIÓn.- Por todo lo anterior, estimo que el valor más probable de que la oferta acepta nuetra contraoferta es de 500.000 euros y el valor razonable por el que se puede comprar es de 360.000 euros como mucho, siempre y cuando se demuestre que es un edificio para reformar y con 35 años de antigüedad.
No olvide revisar los elementos comunes del edificio ( zaguan de entrada, ascensor, patios, cubierta, estructura, cerramientos exteriores y el entorno donde se localiza.
Muchas gracias km.
Esta es exactamente (360.000€) la cifra que tenía pensado ofrecer al comprador, pero al carecer de conocimientos técnicos deseaba cotejarla con un experto.
En efecto, la finca tiene poco más de 30 años y el piso está para reformar.
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