Yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)

Muchas gracias km. Esta es exactamente (360.000€) la cifra que tenía pensado ofrecer al comprador, pero al carecer de conocimientos técnicos deseaba cotejarla con un experto. En efecto, la finca tiene poco más de 30 años y el piso está para reformar. De nada, ha sido un placer atenderle. Voy a provechar este circuntancia, para exaltar y reconocer a " idealista.com", la varieda, completa, detallada, profesional y pormenorizada, que se encuentra la información de " datos de todos los inmuebles" a los que se añade información del barrio,los servicios urbanos de la zona, las ortofotos, los precios de mercado, los informes de tasación de otros años etc.etc.etc.etc... sin esta información, que podemos disponer con idealista, no me hubiera atrevido a darle un " valor razonable" como le he dado y encima acertado, tal como expone Vd.( una tasación es como el arte, pero depende de muchos factores y para poder analizar a gusto y fijar un valor, hace falta visitar el sitio-o fotos y video-, asi como de planos de la zona, servicios etc...como se expone en todos y cada uno de los anuncios de idealista). Que tenga suerte y tambien que dure y mejore como hasta ahora idealista.com/news.

Como compradora potencial, me gustaria saber como se determina el precio de venta de un piso cuando se tienen que hacer muchas reformas. La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor de un producto inmobiliaria es: vv = Gp x BºP [ Vs + Cc) Fl siendo: vv = valor de venta Bp y BºP = gastos generales ( 22%) y Beneficio del promotor( 15%) Vs = Valor del suelo = 30% sobre el valor medio de venta del mercado de la zona Cc= Coste de contrata de obra nueva o de reposición en la 2ª Mano, que se corregirá con una depreciación del 10% por cada 10 años de antigüedad y en caso de estado de conservación regular un 15% y en caso de depreción funcional por diseño, instalaciones, distribución inadecuada etc...un 20%. Fl= Factor de localización ( que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de caracter local que afecten a la producción inmobiliaira. Luego, por u-n-a parte se valora el suelo y por o-t-r-a la construcción corregida y despues aplicamos la expresión, así por ejemplo: (suelo)Vs = 30% s/ 2.800 €/m2 valor de venta medio = 840 €/m2 (construcción)Cc = para obra nueva de media = 650 €/m2 Cc= Obra segunda mano = 550 €/m2 Antiguedad de 30 años = depreción del 30% Estado de conservación normal.- 1,00, aunque esté por reformar, no quiere decir que por ello no sea un estado de conservación normal para su uso y disfrute, mientras cumpla la normativa de habitabilidad. En caso de vivienda para reformar sería: 550 €/m2 x 0,70(antiguedad) =385 €/m2 Fl.- Supongamos que es un a edificio de calidad, bien localizado etc, le aumentamos un 20%( 1,20 de Fl). Aplicando la expresión anterior la valoración del edificio para reformar, pero bien situado, descrito anteriormente sería: vv = 1,22 x 1,15 [ 840 + 385 ] 1,20 = 2.062, 41 €/m2 construido para la vivienda. En caso de garaje es 25 m2 construidos x 2.062,41 x 0,60 =30.936 euros ------------------- Pregunta adicional : como se puede valorar de manera sencilla el coste de una rehabilitacion de piso ? Suponga un coste de contrata de ejecutar el m2 construido de 650 €/m2 siempre y tambien el siguiente porcentaje por ejecutar las distintas partidas de obra: 1.- Movimiento de tierras....................... 2 % 2.- Cimentación..................................... 6 % 3.- Estructura Hor. Armado.................... 19 % 4.- Cubierta .......................................... 6 % 5.- Albañilería........................................ 18% 6.- Revestimientos................................ 7% 7.- Solados y Alicatados....................... 6% 8.- Carpintería exteriory persianas....... 5 % 9.- Carp. Interior................................... 3 % 10.- Vidrios y Pintura............................ 5 % 11.- Inst. Fontanería y saneamiento.... 8 % 12.- Inst. Electricidad........................... 7 % 13.- Calefacción.................................... 8 % SUMA........................... 100 % Suponga que es su caso quiere rehabilitar: parte de la albañilería( por ejemplo 9%)solados y alicatados(6%), carpintería interior(3%), parte de carp. Exterior ( 4 %), parte Instalación fontanería y electricidad( por ejmplo 12 %) y calefacción el 8% = 9+6+3+4+12+8 = 42% Presupuesto de coste de contrata de ejecutar dicha rehabilitación del interior de su vivienda, de forma rápida y aproximada = 42 % s/ 650 €/m2 = 273 €/m2 cosntruido. Si su casa a rahabilitar, tiene una superficie de 100 m2 construido por ejemplo, resultaria que su casa por reformar cuesta aproximadamente 273 €/m2 x 100 m2 = 27.300 € En estos casos añada s-i-e-m-p-r-e un 10% por imprevistos y por ser una rehabilitación( presupuesto total aprox. Por rehabilitar anterior es, 27.300 x 1,10 ) 30.030 euros), que siempre cuesta más de ejecutar que una obra nueva. Saludos pd.- espero le sirva de algo

De nada, francesita, ha sido todo un placer y una lección más, para muchos.

Tambien he disfrutado de leer el artículo del catedrático de economía y empresa, Sr. Oriol Amat", que como bien dice y yo siento lo mismo, de disfruta dando clase y es una buena forma de aprender.

Para contestarle a la segunda pregunta, me he tenido que revisar expedientes anteriores míos y asi poderle contestar, para que le resultase fácil, valorar las rehabilitaciones y hacerse una idea de lo que puede costar su reforma y con estos motivos rechazar cualquier presupuesto que se suba por las nubes, de algún que otro contratista de obras y servicios, que pretenden cobrar más de lo que cuesta.

Me quedo satisfecho, Vd. tambien y aquí me tiene para lo que le haga falta.

Saludos cordiales

Enlace hola estimada compañera francesita, te quería preguntar como has podido " guardar la noticia ---España no es una burbuja inmobiliaria, es un zeppelin ", pues han cambiado el poder pinchar el "guardar la noticia, tal como se podía anteriormente" gracias