Yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)

Buenas noches Laura, se trata de tres viviendas en venta( cada una distinto bloque y distinta localización), que se incluyen en un mismo distrito " san Juan", no esta en el centro de plamplona, pero cuanta con amplias avenidas, zonas verdes, hospital, carrefur cerca, fácil acceso y distribución con vehículos etc.....pero algo extrarario, los edificios son de calidad y el nivel de vida no es inferior al medio. Ahora algo de cada una y su valor: 1.- vw2117243.- c/IRUNLARReA AMPLIO PISO DE 100 M2 ÚtILES. 5ª ALTURA, tODO EXTERIOR EXCEPCIONALES VISTAS, cON 2 TERRAZAS CERRADAS, una de ellas con despensa y otra con un pequeño trastero. 4 ARMARIOS EMPOTRADOS, 3 HABITACIONES, 2 HABITACIONES DE 14.70 M APROXI Y UNA DE 11 . Habitación principal con baño incorporado . Pocos gastos de comunidad. + Plaza de garaje. Adjunta 9 fotografías, la cocina no es ninguna maravilla, un baño no lo fotografía( luego supongo que será el aseo o baño no reformado) el otro baño es reformado con diseño, eso de tener los dos balcones cerrados( uno con despensa y trastero), me da la impresión que tendrá más de 20 años, tampoco me gusta el que se haya 5 viviendas por planta. Tiene las ventajas de la zona, ser un edificio de cara vista, el tener 4 armarios empotrados, que puedes entrar a vivir sin reformar de momento, parquet en el solado etc....pero noooo para pagar por el 357.800 euros( 59 millones) Estimación del valor razonable.- 1,30(550 + 700x0,80)1,20 = 1.730 €/m2 Vivienda.- 110 m2 x 1.730€/m2 = 190.300 € Garaje.- 1 plaza.........................= 24.000 € Suma........................................214.000 euros( lo justo), lo negociable, a pagar un maximo de 240.000 euros 2.- vc2077034.- 104 m² Construidos, segunda mano / buen estado,calefacción central,planta 6, con ascensor, distribución y materiales, 4 dormitorios,2 baños, cocina independiente,suelos de parquet + plaza de garaje. En principio la descripción es mínimo, ni habla de años de la antigüedad, ni demasiado detalle como en tantos otros, tal como es posible con el portal de idealista. Además sólo adjunta 2 fotografías ( un cocina completamente refomada y un salón comedor espacioso), ni los baños, ni las habitaciones, ni el caravista, ni la orientación, ni el nº De balcones o terrazas,.......depende mucho si sus vistas son al paseo-vía peatonal(jardín cerca) o es la calle por donde se accede. Conclusión, puede ser que Vd. Laura lo conozca más que está en pamplona, pero yo desde Alicante y por via satélite, voy a basarme en que sigue siendo un edificio de más de 20 años, dos baños pendientes de reformar, que no es de una calidad de lujo su valor quedaría: vivienda.- 1,20 ( 550 + 650 x 0,80) 1,20 = 1.540 €/m2 Vivienda.- 104 m2 x 1.540 €/m2 = 160.160 euros Garaje.......................................... 24.000 euros Suma........................................... 184.160 euros, si es tal como lo he supuesto( a falta de mejor descripción y más fotografías) negocie en su caso, y no suba de 210.000 euros. 3.- vw2162101.- 90 m² Construidos, 85 m² Útiles,segunda mano / buen estado,calefacción individual gas natural,agua caliente individual gas natural,aire acondicionado de frío/calor,orientación sudeste,planta 6, edificio de 8 plantas con ascensor,antigüedad entre 5 y 10 años,2 vecinos por planta,persianas eléctricas exteriores, aire acondicionado en todas las habitaciones, ventanas oscilobatientes, todo exterior, calefacción individual con programador, jacuzzi en baño del dormitorio principal, paredes estucadas y lisas, cocina montada electrodomésticos marca aeg, puerta blindada, armarios empotrados, focos. Edificio del año 2002. Bien Laura, este es el piso más nuevo, sin preocuparte de gastos por reforma alguna para 20 años vista, es un poco más pequeño que los anteriores, pero no hace falta más, + 2 plazas de garaje y trastero. Este piso está bien, pero tampoco es para haberlo comprado en el año 2000- se lo entregasen en el 2002 y ahora en el 2009 lo quieran vender por 415.000 euros ( 69 millones), pero estimo que si quieren vender y cuanto antes, pues han facilitado todos los datos que se precisan saber. Valoración: vivienda.- 1,45 ( 650 + 700 ) 1, 25 = 2.445 €/m2 Valor.- 90 m2 x 2.445 €/m2 = 220.050 euros 2 garajes y trastero.............. 60.000 euros Suma..................................... 280.000 euros, a negociar lo maximo próximo y si es el piso de tu vida a compralo sin pasarse de 300.000 euros. Laura, espero que le sirva de algo, gracias por leerme. ¡Suerte¡ Gracias Km. Por tus valoraciones los ojos me han hecho chirivitas cuando he visto los precios , pero me temo que mi gozo quedará en un pozo. Te aportaré algún detalle mas sobre la situación aquí y sobre estas viviendas que además yo ya he visitado. Tengo que decirte que las 2 primeras tienen poco mas de 15 años y la última sobre 10 . Las viviendas todas ellas están localizadas en el distrito de "San Juan" que es como lo zonifica idealista y como se denomina gran parte del barrio, pero las 3 viviendas que señalo y que he visitado están localizadas en el barrio denominado "Mendebaldea zona nueva" , que es junto con la zona centro y Yamguchi la zona más cara de la ciudad . Por uvicación están al lado de la zona hospitalaria. En su entorno se localizan 2 hospitales publicos y la famosa "Clinica Universitaria de Navarra" y sus correspondientes centros de consultas externas, así como la "Univerdiad de Navarra " y el prestigioso centro de investigación de clínica universitaria "Cima" , con esto quiero decirte que la zona es cara tanto para venta como para alquiler . En el barrio por tanto te imaginas el perfil de los que lo habitan , gente del sector como nosotros , enfermeras, médicos, profesores de universidad e investigadores, entre otros y muchos estudiantes de la universidad privada (en alquier) . En nuestro caso estamos pagando 950 € de alquiler y en el barrio los alquileres por viviendas de 3 habitaciones no creo que bajen de los 800 € . En cuanto a las viviendas comentarte que es un barrio que tiene poco mas de 15 años (la parte nueva) y hay como 3 o 4 manzas que tienen entre 8 y 10 . El precio de una vivienda media en el barrio en 1998 (que es la referencia que tenemos por algún amigo que compró en esas fechas) estaba en torno a los 180.000.- € , eso en viviendas semejantes a las 2 primeras . En Navarra , no se en otras zonas , tenemos la posibilidad de ver el valor que La Hacienda Navarra tiene para transmisiones patrimoniales de cualquier vivienda señalando únicamente su dirección exacta y tengo que decirte que el valor que ahí aparece es : para la 1ª Vivienda ..... 304.650 Para la 2ª Vivienda....... 318.890 Para la 3ª Vivenda........ 296.050 No se realmente si este precio tiene que ver con el valor de mercado , pero se que cuando tu escrituras algo por un importe inferior, ellos siempre para calcular el impuesto se basan en este . El tema es que hay capitales de provincia en que la oferta es grandísima y mas tarde o mas temprano bajarán, pero en Pamplona me sorprende que en la ciudad en idealista "solo" se ofertan 374 viviendas, y nosotros como solo queremos en esa zona la oferta se nos reduce bastante. Estamos en un mar de dudas, pero una vivienda que estaba dentro de las 5 que queríamos ya nos han informado de la inmobiliaria que gestionaba su venta que se ha vendido , el importe 330.000 euros ( en los primeros momentos pedian 420.000 ) y era semejante a las 2 primeras . Todo el mundo nos comenta que van a bajar, pero en esta zona la oferta no es tan grande y los pisos que van quedando son de gente con un poder adquisitivo mas o menos alto y que no les urge vender y otro dato que nos mosquea es que amigos nuestro ya pagarán el año 98 y principios del 99 entre 180.000.- y 200.000 euros en esta zona. No se si estos datos te dan mas pistas para referenciarnos un nuevo precio acorde a la zona , porque los que me das yo se que aquí no son posibles para nuestra desgracia y me temo que a ese punto no van a llegar nunca, por mucho que bajen. Nosotros con esos tipos de interés y con un puesto de trabajo garantizado estamos ya con ganas de lanzarnos a la compra, pero sin sorpresa claro sabiendo que pagamos un precio lo mas ajustado posible, porque ya llevamos mucho tiempo de alquiler y en Pamplona los alquileres han estado simpre altísimos , sobre todo en la zona de la universidad privada. Gracias por todo