Yo le ayudo a ajustar el precio de compra ( no compre caro)

De la página de idealista( con código), de la vivienda que Vd. compraría para su familia, la adjunta al comentario y yo me comprometo ( sin prisa) a darle el " valor razonable" por el que puede comprar.

Introducción a la valoración inmobiliaria

La Val Inmob. Trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalemente por suelo, edificación o inmueble( suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su v a l o r. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos que caracterizan la zona en que se encuentra.

La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unos criterios, a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atenndiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno.

Sin otro particular, atentamente

Km.

281 Comentarios:

Creo que te has confundido, no estoy en contra de nada de lo que hayas dicho, sólo estoy sugiriendo a la compañera " francesita = nick " que siiiiiiii ha podido guardar dicha noticia y yo no puedo, se vé que el administrador del foro ha cambiado la forma de hacerlo.
¿ Me explico ?
Saludos

Otra tasación solicitada en otro enlace, se adjunta a continuación:

Martes, 10 febrero 13:53 km responde a uno a km
Ha solicitado: código vw1843050 características específicas
-145 m² Construidos,segunda mano / buen estado ,calefacción central gas natural ,agua caliente central gas natural ,orientación este ,planta 5, edificio de 6 plantas con ascensor ,antigüedad entre 20 y 30 años, fachada de ladrillo ,4 vecinos por planta

Distribución y materiales
- 5 dormitorios,2 baños, incluyendo aseos ,cocina independiente equipada.,3 armarios empotrados,suelos de parquet. Más conserje y puerta blindada

Edificio y entorno:

- Precioso piso muy luminoso y tranquilo, es una quinta planta exterior, con 5 dormitorios y dos cuartos de baño, necesita pequeñas reformas pero está muy bien conservado, muy buena distribución, con un despacho cerca de la entrada y separación entre zona privada y zona de servicio. Servicio de portería c/central y ascensor, frente a la maternidad de o'donell. Muy buena zona y perfectamente comunicado

Precio de la oferta.- 525.000 euros ( 87 millones de pesetas)

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Tasación Inmobiliaria:

En principio no tener plaza de garaje y tener que reformar la cocina( azulejos de 15x 15 y sin más foto de cocina o sea sin reformar) el aseo y el baño( sin foto alguna, luego estará por reformar), así como revisar las instalaciones y ´Restaurar el solado y la carpintería interior tal vez la exterior y pintar, puede suponer, 25.000 garaje y 30.000 reforma como mínimo,ya tener que rebajar 55.000 euros, con lo que el precio probable por el que el vendedor accede a la venta es de 470.000 euros.

El valor maximo por el que se puede comprar dicho piso es:

- Valor medio de la zona en venta.- 4.800 €/m2

- Valor de repercusión del suelo a aplicar.- 25% s/ 4.800 €/m2 = 1.200 €/m2

- Valor de reposicicón de la construcción, con calefacción, fachada de cara vista, ascensor, portería y buenos acabados.- 780 €/m2

- Antiguedad de 30 años.- Depreciación por antiguedad 32 % ( coef 0,68)

- Estado de conservación.- Normal.- Coef 1,00

- Coeficiente por gastos generales de la promoción y beneficio industrial = >40%(coef 1,40)

- Factor de localización.- buena zona con todos los servicios dotacionales y otros =25%( 1,25)

Método de coste:

Vv = 1,40 ( Vs + Vc) Fl = 1,40 ( 1.200 + 780) 1,25 = 1,75 ( 1.980) = 3.465 €/m2 construido

Depreciación por antiguedad y estado de conservación = 0,68 x 1,00 = 0,68 ( nota noooo aplico un coeficiente de depreciación funcional, por construcción,,diseño o instalaciones inadecuadas, como puede ser un viejo ascensor, unas instalaciones comunes con problemas, etc..., porque es un edificio con p-o-r-t-e-r-í-a, pero la zona es de edificios con edificios de más de 50 años, con reformas o mejoras ) pero hoy somos muy exigentes en distribución,en equipamientos de cocina amplias, distribuciones, iluminación, ventilación, dormitorio principal con baño y vestidor,otro baño completo, aquí es aseo y la vivienda tiene 5 dormitorios, etc...

Valor Unitario por m2 construido resultante = 3.465 €/m2 x 0,68 = 2.358 €/m2

Valor del piso(estimativo, ya que no se ha visitado " in situ").- 145 m2 x 2.358 €/m2 = 341.910 euros ( 57 millones de pesetas) valor maximo a pagar 65 millones pesetas(390.000 euros)

Ha sido un placer, ya me dirá algo.

Martes, 10 febrero 18:14 km responde a anónimo la tasación de km es muy subjetiva (como todas por otra parte). De dónde saca que el precio de obra nueva en esta zona (una de las mejores de Madrid) es tan solo 4800 euros/m2. Cuando a escasas 2 manzanas en la calle Odonell se vende uno de los mejores edificios de obra nueva de Madrid en no menos de 12.000 euros/m2. Por otra parte no se justifica aplicar un coeficiente de depreciación del 32% (pese a lo que digan las tablas) a un edificio construido en la época en que mejor se construía, con buenos espacios comunes, portería etc. 1.- ¿ De dónde saca que el precio de obra nueva en esta zona ( una de los mejores de Madrid) es tan sólo de 4.800 € /m2 ? No se confunda, estamos tasando " vivienda usada" y ahora en la propia página de publicación del anuncio tines los precios de la zona, conforme la empresa "tasación inmobiliria", que te adjunto las 6 muestras de la zona: entras a la página del ANUNCIO en idealista " código vw 1843050 " y tines varias pestañas con datos y uno de ellos te dice " valor de viviendas de la zona" y pinchas......... 2.- la depreciación por antigÜedad del 32% sólo se puede aplicar a la construcción, pero para explicarlo, en breve espacio, no es fácil, así que he aplicado una apreciación del 25% por factor de localización, para compensar la excesiva depreciación por antigüedad. 3.- La aplicación por números sería: vV = 1,40 ( gastos y beneficios) [ Vs +Vc) Fl Suelo.- Valor de repercusión por m2 construido = 1200 €/m2, construcción.- Valor reposición Vc = 700 x 1,15( Bº Ind) = 805 €/m2 x 0,68 ( depreciación antigüedad) = 547 €/m2 Factor de localización.- Incremento de los valores y coste por su buena localización.( 20% = 1,20) Vv = 1,40 [ 1200 + 547 ] 1,20 = 2.935 €/m2 valor de venta = 145 m2 x 2.935 €/m2 = 425.575 euros (70 millones de pesetas) 4.- Por mi experiencia y una vez revisados y analizados los datos de la página de anuncio de idealista, junto con la localización, servicios del entorno, fotografías del interior de la vivienda, como tasador independiente y objetivo, soy capaz de exponer los m o t i v o s para que junto con los números, metodos y parametros correctores de valores del suelo y edificación, dicha vivienda resultase un valor real de mercado para pasado el verano de 2009 de 330.600 euros (2.280 €/m2 construido).

Otra que se solicitó y contestó en otro enlace fue: Domingo, 15 febrero 20:04 km responde a anónimo (anónimo 11,54 h) hola, el anuncio es el VW1875739.desearia aportases la informacion que ofreces. Descripción.- Vivienda ADOSADA de 200 m2 construidos(180 útiles) de 4 d, s-c, cocina, 2 baños, buhardilla de 70 m2, 2 plazas de hgaraje, trastero. Zona verda y parcela de 450 m2 . Instalaciones de claefacción lectrica, puerta blindada, aíre acondicionado frío, antigüedad de 10 años, precio 620.000 euros, adjunta sólo 4 fotografías( dos de fachada que no se ve casi nada, una del salón comedor y otra de la buhardilla diáfana).En Urbaniación privada, Sion servicios urbanos, sólo un centro deportivo a 800 ml. Y una tienda en la calle) a 15 minutos de Barcelona. Estudio y análisis propio: - hay bastantes viviendas adosadas de "obra nueva" a la venta en la zona, por un precio que oscila entre 450-550.000 euros al día de hoy, con 4 dormitorios, un garaje, zona verde etc... - el desglose de superficies´Utiles debe ser aprox: 3 dorm. De 10 m2 = 30 m2 + 1 dorm. De 16 m2 + salóncomedor de 24 m2 + cocina indp. 10 m2 + galería-lavadero de 4 m2 + 2 baños 8 m2 + recibidor y escalera 10 m2 + 2 plazas garaje 18 m2 + 60 m2 de buhardilla = 180 m2 útiles. - Al sólo adjuntar 4 fotografías y mal tomadas, sin adjuntar el jardín privado de la parcela, sin baños, sin cocina, el exterior no es de cerramiento de cara vista, el aíre acondicinado está colgado de una fachada lateral posteriormente----no se trata de una vivienda de alta calidad de acabados y además al tener una antigüedad de 10 años, la misma se compró entre 1996-1999, aunque la impresión del exterior es que sean más antigüas, y a un precio la tercera parte de ahora, luego el precio de la misma estaría en su fecha alrededor de 206.666 € ( 620.000 / 3 ). - Incremento justo y más ahora en periodo de bajada de precios por bastantes años, pues como mucho un 100%( 206.666 € x 2 ) que arroja un valor razonable de 413.332 euros. - Valor de la demanda potencial = 400.000 euros, para visitarlo y en caso de ser su vivienda adecuada, pagar como mucho 418.000 euros( sin i,t.p., ni otros gastos de notaría y registro) Nota.- Yo bajaría más el precio, pero comprenda que no he visitado el edificio( fundamental para ajustar el valor de compra), ni disponemos de descripción f-o-t-o-g-r-á-f-i-c-a suficiente. En caso de ser anterior a 1997, estar pendiente de algunas mejoras y sobre todo de los baños y cocina para entrar a vivir para 20 años vista, no pague más de 300.000 euros.

Alguien conoce tripadvisor? Me gustaria que anexo a cada vivienda existiera un apartado con "Comentario de compradores" que todo el qeu visita la pagina de la vivienda pudiera consultar y asi enriquecerse con los comentarios de otros compradores que ya han visitado el inmueble con anterioridad.... eso es todo lo que pido... ¿Existe?

Para KM Yo no quiero comprar sino vender y me gustaría saber que precio seria justo pedir en Valdemorillo prov de Madrid (a 35Km.) y en urb privada con seguridad 24h.Es un chalet independiente de 230m en parcela de 1250,en una sola planta,con 5 dorm.7 a/e, 3 baños y 1 aseo(2 baños incorporados a las habitaciones) calefacción de gasoil,jardín,7 años de antigüedad, piscina,orientación SO,suelos de gres y pintura lisa,puerta de garaje automática y riego por goteo,garaje y trastero donde se encuentra el deposito de gasoil. No habría que hacerle nada, excepto pintar.Intentando ser realista lo valoro a 1800E el m2,en mi modesta opinión esta en precio,pero igual me equivoco.¿Podría Vd darme su opinión? Se me olvidaba, el salón tiene 40m,y una terraza cerrada (acristalada)de 45m. Si necesita fotos o mas datos,se los enviare en cuanto me lo diga.Muchísimas gracias Buenas tardes embrujada, por la descripción que me hace, se trata de un buen chalet ya que son 5 hab. con 3 baños, 1 aseo, calefacción, cocina amplia, gran salón de 40 m2 y con pergola acristalada de 45 m2 y en una sóla planta(sin escaleras), con calefacción, con 7 años de antigüedad( pocos años) , más piscina, goteo, vallado perimetral más garaje etc..... con 7 años de antigüedad, Vd. finalizó la casa en el 2001 y los coste del suelo, más la construcción, honorarios, gastos generales e impuestos sería incluso hasta razonable ( sin sobrevaloración ). Las construcciones de hasta 5 años de antigüedad no se las deprecia y en su caso son sólo 7 años, o sea podría dejar el coste de la construcción como estaba en 2001 y al coste total le puede incrementar el ipc medio de 2,5 por años( 2001-2008) incrementar el 20%, a la suma total de coste de aquella fecha y ese sería el precio-valor más probable por el que un potencial comprador, acepte comprar. Nota.- Es muy importante saber la calificación del suelo, si es un suelo no urbanizable donde se ha creado un nucleo Urbano, pero sin los servicios de alumbrado público, aceras, alcantarillado etc... o es un suelo Urbano, aprobado y urbanizado legalmente por medio de plan parcial, proyecto de urbanización y reparcelación de la zona, con buen acceso a infraestructuras de carreteras primarias etc.. Tambien tiene dos opciones más: a) se va a su banco y que se la tasen y a dicha tasación le aplica el 70%( 60% de hipoteca y 10 % que tenga el potencial comprador en efectivo). Por ejemplo, si el banco tasa 450.000 €, el valor probable sería el 70% s/ 450.000 = 315.000 € b) Se hacen las fotos y añade la descripción y fatos y lo anuncia por medio de idealista y le hago una tasación más específica a su caso. Incluso si hace falta por 1.000 euros, voy a la ciudad un fin de semana y hacemos la tasación para que pueda vender junto con los concetos y factores a distinguir para exponer mejor su casa al potencial comprador y poder negociar en su caso. Reciba un cordial saludo.

Incluso si hace falta por 1.000 euros, voy a la ciudad un fin de semana y hacemos la tasación para que pueda vender junto con los concetos y factores a distinguir para exponer mejor su casa al potencial comprador y poder negociar en su caso. Cogno km, ¿Haciendo negocio por Internet?. Pd: en cualquier caso si vienes para aca avisa.

Eso es broma rokmad,
¿ Cómo voy a subir a Madrid para tasar ? Y como lo haría oficial ?
La opción de la página de tasar, es por medio de un anuncio en idealista, no de esa manera tan sencilla de una descripcción de 5 líneas.
Saludos

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