De la página de idealista( con código), de la vivienda que Vd. compraría para su familia, la adjunta al comentario y yo me comprometo ( sin prisa) a darle el " valor razonable" por el que puede comprar.
Introducción a la valoración inmobiliaria
La Val Inmob. Trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalemente por suelo, edificación o inmueble( suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su v a l o r. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos que caracterizan la zona en que se encuentra.
La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unos criterios, a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atenndiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno.
Sin otro particular, atentamente
Km.
281 Comentarios:
Cierto, con 5 líneas no se puede hacer una tasación. Ya he notado que no eras tan específico que otras veces con las tasaciones que pones en el foro.
Tampoco estabá seguro de haberle pillado el sentido a esa frase de los 1000 euros. Un saludo.
Coquelicot o elenoide, supongo que en su día, le servió la estimación del valor razonable, que adjunto a esta página tipo: jueves, 19 febrero 18:10 km responde a elenoide Valor Real al día de la fecha( código idealista vw1905361) - 180 m2 construidos de vivienda unifamiliar.- 151.200 € - 50 m2 cosntruidos de taller-garaje-trastero.- 25.000 € - 350 m2 suelo en zona urbanizada y sin servicios propios cercanos.- 36.000 € --------------------------------------------------Suma.- 212.200 € - Depreciación por antigüedad( estimo que tiene más de 15 años antigüedad), coef.- 0,85 ------------------------------------------------ Valor Real estimado.- 212.200 € x 0,85 = 180.370 € máximo. NOTA.- Tal vez, si visitase la zona y está en un terreno diseminado, no cerca de León, y habiendo construido antes de 1995, no le pagaría más de 150.000 euros. Saludos
Hola Km,
Me voy a permitir abusar de tu ofrecimiento.
Estoy mirando este piso "anuncio VW507894", ahora vivo por la zona y estoy pensando en cambiar mi piso de 3 dormitorios por uno de 4. Lo cierto es que el precio lo veo desmesurado, pero como no entiendo de estas cosas prefiero preguntarte.
Muchas gracias.
Código del anuncio vw507894,
Características:
160 m² Construidos, 130 m² Útiles
Segunda mano / buen estado
Calefacción central gasoil
Agua caliente central gasoil
Orientación sur
Planta 11, edificio de 13 plantas con ascensor
Antigüedad entre 10 y 20 años, fachada de ladrillo
6 vecinos por planta
125 euros al mes de gastos de comunidad
Distribución y materiales.- 4 dormitorios,2 baños, incluyendo aseos ,cocina independiente equipada,terraza descubierta de 16 m²,5 armarios empotrados,suelos de parquet
Equipamiento.-1 plaza de garaje incluida en el precio,la casa está dotada de antena parabólica colectiva y tendedero cubierto,conserje y puerta blindada,zona verde
Entorno.-Zona tranquila, mUY BIEN COMUNICADA, metro (Eugenia DE MONTIJO) Y AUTOBuSes (17, 35) MUY CERCANOS. Urbanización CERRADA CON zonas verdes, pISO MUY LUMINOSO 130 M ÚtILES, terraza en salón, un dormitorio con terraza acristalada, cocina MUY amplia DE 17 M, plaza garaje INCLUIDA, eXCELENTES VISTAS A TODO Madrid -
---> Estimación del valor ajustado:
- El precio meduio de la zona es de 3.000 €/m2 construido, tambien los edificios de la zona son de 40-50 años.
- El edificio es de cara vista, con cubierta plana, seis viviendas por planta, calefacción y agua caliente centralizada, para toda la comunidad, aqunque diga que es de 10 a 20 años, por el aspecto del edifico y acabados, con reforma de cocina de hace unos 15 años, un baño con reforma de hace 20 años de marmol, solado de parquet, armarios emprotrados reformados tambien, con espejps en las puertas, parquet del suelo etc....este edificio será del añó 1975-1980, luego es de más de 30 años de antigüedad.
- El tener ascensor y plaza de garaje es importante, pero el tener que pagar 120 €/mes de cuota de propiedad es una desventaja.
- Me da la impresión, que Vd. si tiene capacidad adquisitiva para pagar un buen piso, por lo que se adaptará antes a un piso de obra nueva que a un piso de más de 30 años, por no decir 40 años de antigüedad( ya que no lo puedo visitar), por lo que necesita en principio una serie de reformar como son los dos baños completos, lacar en blanco toda la carpinteria interior( pues es vieja), así como el masillado,limpieza y desinfectación de todo el pìso( armarios principalmente)sellado y pintura de todo el piso, para lo que necesita un gasto de alrededor de 24.000 euros como mínimo, luego está el solado de las terrazas etc....y otras unidades de obra que reformará con el tiempo.
- SE reconoce la buena localización, así la buena orientación al sol de medio día, al ser la planta 11, contará con tranquilidad, sol, vistas etc....y en caso de ser la terraza plana de cubierta el tendedero comunitario, lo tendrá a una distancia adecuada, por medio del ascensor.
- Debe contar que dentro de 10-15 años, el edificio estará para revisar en los elementos comunes, con tal de mantenerlo y conservarlo en condiciones de salubridad, seguridad y ornato público...lo que supondrá un gasto medio por propietario de 12.000 euros, más tratandose de instalaciones comunes de calefacción, zonas verdes, solar vallado con zona verde etc...
- Lo tiene que visitar y cuando entre en él, sienta que es el piso que más le ha gustado de todos los que ha visitado, "sin peros", con ilusión por unas reformas y a vivir, pero el precio razonable desde la distancia y aprovechando las 17 fotografías que expone el vendedor( luego estimo que sí quiere vender y lo tendrá bastante cuidado) pero como Vd. considero el precio muy elevado, siendo si valor razonable:
Suelo.- 25 % s/ 2500 €/m2 = 625 €/m2
Construcción.- 700 €/m2 x 0,70 ( antigüedad) = 490 €/m2
GG + Bº = 40% = 1,40
Fl.- 15% = 1,15
Garaje = 30.000 €
A deducir, los gastos de reforma para entrar a vivir en su caso = 24.000 €
Valor venta vivienda = 1,40 ( 625 € + 490 €) 1,15 = 1.795 €/m2
160 m2 construidos x 1.795 €/m2 = 287.200 € + 36.000(garaje) - 24.000(reforma ) = 299.200 €
Conclusión.- No vale más de 300.000 euros, sin incluir impuestos.
Espero que le sirva, si hay alguna sugerencia al respecto se admite y se puede rectificar.
Hola Km,
Muchas gracias por tu respuesta.
Efectivamente el piso se acerca mas a 30 años que a 20. Y si, la idéa sería hacer reforma. El problema de buscar un piso nuevo por la zona es que ahora no hay, se construyo mucho a finales de los 90 y se acabó con el suelo que había. Se pueden encontrar cosas nuevas, pero son en dos o tres dormitorios a lo sumo, y lo que buscamos es un cambio a 4 dormitorios. Lo mismo nos pasa con pisos mas nuevos, que en principio nos gustan mas, es muy difícil encontrar pisos de 4 dormitorios que nos llenen.
El precio que pones coincide con lo que yo pensaba que podía valer (que no costar) con lo que por lo menos veo que no me paso de optimista en mis cálculos.
De todos modos no tenémos prisa en cambiarnos, ya que la única "pega" que tiene nuestro piso actual es que es de tres dormitorio, eso sí, es mas nuevo que este, eso es lo que me echa para atras.
Muchas gracias de nuevo por su consejo.
Hola Km, muchas gracias por tu respuesta. Efectivamente el piso se acerca mas a 30 años que a 20. Y si, la idéa sería hacer reforma. El problema de buscar un piso nuevo por la zona es que ahora no hay, se construyo mucho a finales de los 90 y se acabó con el suelo que había. Se pueden encontrar cosas nuevas, pero son en dos o tres dormitorios a lo sumo, y lo que buscamos es un cambio a 4 dormitorios. Lo mismo nos pasa con pisos mas nuevos, que en principio nos gustan mas, es muy difícil encontrar pisos de 4 dormitorios que nos llenen. El precio que pones coincide con lo que yo pensaba que podía valer (que no costar) con lo que por lo menos veo que no me paso de optimista en mis cálculos. DE nada areherr, ha sido todo un placer, poder echar unos números desde una pantalla y sin conocer ni la ciudad y la zona, ver que voy hacertándoos a la mayoría el precio de negociación final al que hay que llegar por vuestra parte. Además, ambos vemos, que no es el piso ideal para el resto de vuestra vida, concepto éste que hay que tener muy claro antes de quedartelo, así como vender el tuyo antes de firmar ningún compromiso de obligaciones de pago y escrituras. Seguir mirando, que los hay, tiempo tambien y sólo se cambia para mejor, pero para estar igual o peor más vale quedarse como está uno, al final en pocos años se nos van los hijos de casa y te quedas con demasiados m2 que limpiar, al fin y al cabo, hacen falta: - salón comedor de........... 26 m2 - cocina de........................ 12 m2 - 2 dormitorios dobles...... 24 m2 - 2 dormitorios simples..... 10 m2 - dos baños...................... 10 m2 - distribuidor y pasillo....... 10 m2 - galería y/o balcón.......... 8 m2 Suma........100m2 útiles = 120 m2 construidos con p.p. Elementos comunes. Suerte, el ánimo y la ilusión que no se pierda, ni la esperanza de encontralo tampoco, pero hay que buscar, analizar, calcular, negociar y que no se pierda la amistad y la educación. ¡ Un abrazo ¡
Hola, me ustaria vender un piso en Tarazona de la Mancha (Albacete)
Es un segundo piso de 110 m2 utiles, en un chaflan en el centro del pueblo, 3 ventanas y dos balcones a la calle, salonde 28m2, dos baños completos, tres dormitorios, 3 armarios empotrados, cocina amueblada, lavadero cubierto y totalmente equipada (lavavajilas, secadora, horno, microhondas, termo electrico, vitroceramica...), aire acondicionado con bomba de calor, calefaccion comunitaria de gasoleo con agua caliente, y plaza de garaje en el mismo edificio. El edificio tiene entre 20 y 25 años, tres plantas y los comerciales, solo tres vecinos por planta, 60€/mensuales de comunidad, con los que se paga la calefacción y la limpieza y mantenimiento de la escalera.
Se han reformado (son nuevas) recientemente las instalaciones de fontaneria y electricidad, hemos cambiado los azulejos, sanitarios y griferia de los baños, cocina, hemos cambiado las ventanas por unas de aluminio abatibles con rotura de puente termico de 65 y cristales silence.
Por favor , ¿Puede decirme cuanto puedo pedir por el piso?
Hola, me ustaria vender un piso en Tarazona de la Mancha (Albacete) Es un segundo piso de 110 m2 utiles, en un chaflan en el centro del pueblo, 3 ventanas y dos balcones a la calle, salonde 28m2, dos baños completos, tres dormitorios, 3 armarios empotrados, cocina amueblada, lavadero cubierto y totalmente equipada (lavavajilas, secadora, horno, microhondas, termo electrico, vitroceramica...), aire acondicionado con bomba de calor, calefaccion comunitaria de gasoleo con agua caliente, y plaza de garaje en el mismo edificio. El edificio tiene entre 20 y 25 años, tres plantas y los comerciales, solo tres vecinos por planta, 60€/mensuales de comunidad, con los que se paga la calefacción y la limpieza y mantenimiento de la escalera. Se han reformado (son nuevas) recientemente las instalaciones de fontaneria y electricidad, hemos cambiado los azulejos, sanitarios y griferia de los baños, cocina, hemos cambiado las ventanas por unas de aluminio abatibles con rotura de puente termico de 65 y cristales silence. Por favor , ¿Puede decirme cuanto puedo pedir por el piso? Hola Sr. buenas tardes, se intentará echarle un cable, pero comprenda que sin fotografias, plano de localización de la finca, servicios urbanos de la zona etc...no es serio( acostumbro a pedir el código del anuncio de la oferta en idealista) pero harémos unos números, porque estoy casi seguro que me acerco más que los tasadores del banco en los años anteriores, cuando se vendían y se otorgaban prestamos hipotecarios. Tarazona de la mancha - Al estar completamente reformado; consideraré una reforma total de la vivienda (no del edificio)vamos a actualizar la fecha de construcción de aproximadamente 1985( pues una refoam total sólo,lo requiere una vivienda de más de 30 años de antigüedad . Fa = Fc + ( Fr - Fc) i Fa = 1985 + ( 2007 - 1985 ) 0,50 = 1985 + 11 = 1996; fa = 1996-1998( antigüedad de 10 años a efectos de coeficientes de depreciación ( 0,90). - Si habla de garaje en el mismo edificio, lo cual es importante. Nos incrementa el valor y la posibilidad de venderlo antes. - No habla de ascensor, pero al ser una comunidad con calefacción central para toda la comunidad, lo lógico es que el promotor lo ejecutase cuando lo construyó. - valor del suelo.- Al ser una población pequeña con padrón de poco más de 6.000 habitantes, con actividad centrada en el campo( secano y últimamente el regadío), estará alrededor de : 25% s/ 1000 €/m2 = 250 €/m2 construido - Valor de la construcción.- Al estar reformado en su totalidad, el coste de contrata se puede estimar en 500 €/m2, que depreciado en 10%(0,90 - por antigüedad) queda en 450 €/m2 construido. - Valor de venta por m2 construido= 1,38 ( 250 + 450) = 966 €/m2 - Apreciación por ser un c h a f l a n con fachada a dos calles =1,10 ****valor de venta por m2 vivienda = 966 x 1,10 = 1.053 €/m2 - superficie construida = 1,20 x superficie útil = 1,20 x 110 m2 = 132 m2 construidos con parte proporcional de elementos comunes **** valor de venta vivienda= 132 m2 x 1053 €/m2 = 139.000 € **** valor de venta del garaje= un garaje con una superfcie media de 25 m2 x 1053 x 0,50 = 13.000 € valor de venta -T-O-T-A-L ( vivienda + garaje) = 152.000 euros ( sin incluir el i.t.p. Más gastos de notaría, registro = aprox 9%) Conclusión 1.- Completamente reformado, con todos los electrodomésticos, y edificio en buen estado de conservación, más garaje y ascensor, entre un mínimo de 130.000 euros y un maximo de 160.000 euros Conclusión 2.- Reformado, con el edificio en general en estado de conservación regular o bien sin ascensor, más garaje entre un mínimo de 100.000 € y un maximo de 120.000 euros. Espero le sirva y gracias por confiar, en caso de q
Hola Km,
Me podías ayudar con este piso?
Estoy pensando en hacer una oferta por un ático identico al del link, que está en alquiler pero uno en venta.
Podrías echarme una mano?
Inmueble en idealista.com VC2059404 c/ monasterio de las huelgas, 18a. Madrid
http://www.idealista.com/pagina/inmueble?codigoinmueble=VC0000002059404…
Tiene la parte de arriba abuhardillada y la idea es hace obra.
El problema lo tengo con la tasación.
Nos puedes echar una mano?
Son unas viviendas de una cooperativa
Muchas gracias
Hola Km, me podías ayudar con este piso? Estoy pensando en hacer una oferta por un ático identico al del link, que está en alquiler pero uno en venta. Podrías echarme una mano? inmueble en idealista.com VC2059404 c/ monasterio de las huelgas, 18a. Madrid Tiene la parte de arriba abuhardillada y la idea es hace obra. El problema lo tengo con la tasación. Nos puedes echar una mano? Son unas viviendas de una cooperativa Muchas gracias hola Julieta, yo te ayudo, pero he estado revisando el ático en alquiler de la calle monasterio de las huelgas,( el ático similar que sugieres)así como el estorno del barrio en desarrollo, el ejecutado, así como las 10 fotos del piso y es un buen piso que no precisa obra alguna, se finalizaría alrededor de 1997, costaría bien de precio.......etc.... comprenderás, que si el que tú quieres comprar: - está a la venta por medio de una cooperativa( tal vez esté en fase de ejecución), será una planta tal vez ejecutada con un anejo en la parte superior ( abuhardillada) que no se incluye en proyecto de ejecución, incluso puede ser que sea una parte de obra que " no esté incluida en la división horizontal del edificio de declaración de obra nueva", porque dices que la idea es hacer obra.....etc... cuando ves que el que adjuntas como similar en régimen de alquiler, es una única planta, no hay parte superior alguna pendiente de ejecutar etc.. Le veo complicación a la sitaución legal, de licencia, de finalización o no de las obras, de la superficie finalizada y la abuhardillada sin ejecutar, que hará falta o no proyecto y licencia de obra mayor etc.... en cualquier caso, por si no me aportas más datos claros, los cálculos para el piso que adjuntas como similar son: vv = 1,40 ( 500 + 680) 1,10 = 1.800 €/m2 135 m2 x 1.800 €/m2 = 243.000 euros + garaje en su caso según precios de garaje en la zona. Comprobación del valor obtenido de 243.000 euros : cuota de alquiler= 6% s/ 243.000 euros = 14.580 €/año , es decir, = 1.215 €/mes Cuota de alquiler en idealista = 1.250 €/mes, es decir, casi lo mismo. Julieta, en caso de que no te sirva lo expuesto, añade datos y descripciones y seguimos comentando, para que lo tengas lo más claro posible. Saludos cordiales
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