Valderrábano: "hay que fijarse en los precios de los pisos y no en los descuentos"

Rafael valderrábano es todo un todoterreno del sector inmobiliario. A lo largo de su carrera ha trabajado en varias compañías, como metrovacesa o ferrovial inmobiliaria, y también en varios países, como España, Chile o reino unido. Hasta hace un año era el director del área de promoción de metrovacesa, la mayor inmobiliaria del país y asistía a sus comités de dirección. El desembarco de los bancos en el capital de la compañía provocó su salida, pero le aportó la oportunidad de crear su empresa propia: básico homes, dedicada a asesorar y gestionar los pisos de los bancos. Para ella contrató a sus antiguos compañeros y contó con el apoyo de Joaquín riviero, ex presidente de metrovacesa, que tiene una destacada participación en el proyecto. Hoy comenta en idealista news sus planes y su visión sobre la actualidad inmobiliaria

Pregunta: ¿cómo nació básico homes?

Respuesta: básico homes nace por dos razones. Una que los bancos necesitan profesionales que les ayuden y enseñen a gestionar y vender sus activos. Y dos, porque mis equipos y yo estábamos en paro tras nuestras salidas de metrovacesa y ferrovial inmobiliaria y había que hacer algo, por lo que decidí montar básico homes. El nombre de básico es porque pensamos que hay que volver a los orígenes en la compra de casas, que tienen que ser algo barato, simple y cómodo

R: abarcamos todo el proceso. El banco sabe antes que nadie qué promotor le va a fallar, por ello le recomendamos que nos mande a trabajar con el promotor cuanto antes e intentar ahorrarle dinero (ajd, iva, provisión, mantenimiento, ibi…) por el traspaso de activos. Controlamos certificaciones, asesoramos sobre precios de venta y descuentos y podemos coordinar el final de la obra y su entrega al cliente

Por otro lado, cuando el banco ya tiene las viviendas en su poder, podemos hacer inspección de obra y prepararla para que esté en disposición de venta. Hacemos la política de precios para que puedan ser vendidas en función de las provisiones que tienen y a veces les gustan los precios que les proponemos y otras no, pero les explicamos que si quieren vender deben ajustarse a ese precio. Y luego hacemos todo tipo de actividades comerciales para movilizar las ventas, como ferias, puertas abiertas, mini eventos comerciales, etc….

El comprador tiene la ventaja del precio, que suelen un 30 o 40% por debajo del precio que tenía el promotor, y luego la financiación, que al ser de bancos suelen ser excepcionales

R:es la única herramienta salvo alguna acción de guerrilla. Pero estamos convencidos de que es el futuro, por donde viene el comprador. Tenemos un twitter, facebook y un blog y en breve lanzaremos la página web

R: la participación de Joaquín es relevante (60%) y a nivel personal. No está en la dirección del día a día, pero su experiencia en crisis pasadas y en el mercado inmobiliaria es de gran utilidad para nosotros. Conoce al equipo y le da mucha confianza cómo trabajamos y los resultados conseguidos hasta ahora

P: ¿los pisos que hay a la venta actualmente de los bancos son todos los que tienen?

R: los que tienen a la venta son los que tienen en disposición de vender, pero Irán sacando más. No porque los estén guardando, sino porque además de que vean subir la morosidad, desde que un piso entra en un banco hasta que puede anunciarse en venta pasa todo un proceso interno de entre tres y nueve meses y saben que los tienen en la cadena

P: ¿es negociable el precio de un piso de banco?

R: complicado. Cada banco o caja tiene su forma de trabajar, pero normalmente el precio al que sale es el final porque ya está ajustado. En algunos casos se pone ligeramente por encima, pero incluso en esos casos el margen de negociación es mínimo, están ya en precio

P: ¿cómo recomendáis a un banco el precio al que debe vender un piso?

R: estudiamos los precios de la zona, vemos capacidad de compra y perfiles de la gente que puede estar interesados y se calcula cuánto pueden pagar

P: por lo tanto el precio no es un chollo…

R: pues depende de las zonas. El precio va bajando hasta que se acaba la oferta

P: qué pensáis cuando veis informes perfectamente argumentados que hablan de la vivienda tiene que bajar un 20, 30 o incluso un 40%?

R: pues que depende de la zona. No porque los expertos digan que el precio de la vivienda va a caer, se va a producir el descenso. Si quieres vivir en la almendra central de Madrid no lo vas a ver, porque no hay oferta y no se pueden llevar allí las promociones en venta. Bajará donde hay una sobreoferta brutal, por ejemplo, en la costa mediterránea. Los precios tienen que bajar, pero no se debe generalizar que todo el mercado inmobiliario debe bajar un porcentaje determinado

P: cuando se ven anuncios de descuentos en los bancos del 30 o 40%, ¿sobre qué nivel estamos hablando?

R: depende de los bancos y ahí se ve quién lo hizo bien o mal. Normalmente suele ser desde el precio de adjudicación, que es la hipoteca que le dio el banco al promotor. Así, si el piso valía 100, el banco daba una hipoteca por el 80% al promotor, pero de esa cantidad te dejaba disponer sólo del 85-90% y luego al escriturar te pagaba la diferencia. Algunos bancos dieron a las promotoras el 100% de la hipoteca, por lo que hubo casos en los que el promotor disponía del 80% total. Por eso, el valor de adjudicación puede variar, ya que incluso algunos le suman los gastos de adquisición -iva, el actos jurídicos documentados, notaría… que suele ser entre 8,5% y 9,9%- para obtener el valor contable bruto. Y sobre eso hacen el descuento. Depende del banco…

P: es decir, que cada descuento tiene detrás toda una historia, todo un mundo…

R: si, por eso hay promociones donde tras el descuento del 35% encuentras buenos precios y otros donde el descuento no trae un precio atractivo. De todas formas, los bancos que lo hicieron bien y no financiaron más allá de lo que debían son los que ahora están vendiendo más. Hay ejemplos de promociones con descuentos de entre 28 y 35% que tienen un precio inferior que la de al lado, que anuncia una rebaja del 40%. Lo que hay que ver no es el descuento, sino el precio final

P: ¿qué más problemas encuentras en el sector?

R: el verdadero problema de la vivienda en España está en el suelo, es la gran patata caliente. Hay suelos rústicos comprados y pagados a precios de construido y a los que aún les quedan papeleos de cinco o seis años para que se pueda construir en ellos. Además, que esas zonas se han quedado sin demanda. El suelo es la verdadera subprime española

P: ¿cómo es el comprador actual de una vivienda? ¿cómo ha cambiado?

R: antes se compraba con más alegría, ahora llegan con más recelos. Por otro lado, algunas personas que vienen a comprar no tienen ahorros ni cuenta ahorro vivienda y además piensan que van a encontrar chollos por doquier. Antes, hace años, la gente solía tener una cultura del ahorro y venía con su dinero para dar la entrada. También hay algunos que quieren que la primera casa sea ya la vivienda de su vida, cuando antes la gente tenía que comprarse la casa que podía y donde podía para después ir mejorando . Por otro lado, también es cierto, que algunos vienen más informados en otros temas relacionados con la vivienda gracias a Internet