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El banco malo, el niño no deseado que se convierte en la esperanza del sector

resumen de noticias de 2012
Autor: @dmontero

La historia del banco malo es la historia de una entidad no deseada, pero necesaria. Antes de su nacimiento en 2012, todos los líderes políticos y económicos españoles han negado su necesidad y han perdido varios preciosos años debatiendo si se iba o no a hacer cuando otros países ya lo habían puesto en marcha para limpiar los activos tóxicos de sus bancos. La llegada del banco malo supone la prueba irrefutable del fracaso de una política inmobiliaria, económica y financiera, una cicatriz que veremos durante los próximos 15 años y que debería servir como recuerdo de cómo las fiestas económicas colectivas suelen conllevar una fuerte resaca posterior para todos

La necesidad de crear un banco malo fue negada por todos los políticos en los últimos años. Desde Pedro solbes, ex ministro económico con josé Luis Rodríguez zapatero, a Luis de guindos, ministro actual de economía, pasando por el actual presidente del gobierno, Mariano Rajoy. Todos pensaron -o dijeron- que la banca española sería capaz de digerir por sí sola la caída del precio de la vivienda porque era un sistema bancario sólido y que no necesitaba un banco malo. Sin embargo, no fue así y en verano se tuvo que anunciar la creación del banco malo

La comilona de inmuebles por parte de los bancos ha sido un no parar desde 2007 y la caída de precios de los activos que lo ha ido acompañado ha ido dejando cada vez más desprotegidas a las entidades financieras. La situación se convirtió en insostenible y en verano se tuvo que pedir el rescate a la banca, camuflado en forma de ayudas a bajo coste. A cambio, España tuvo que firmar un memorándum de entendimiento (mou) con Europa, en el que se encontraba la creación de un banco malo donde almacenar todos los activos tóxicos de la banca nacionalizada o en apuros. Es decir, que después de multitud de dimes y diretes sobre el banco malo tuvo que ser bruselas la que impusiera a España esta sociedad, que fue bautizada como sareb o sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria

En ese momento empezó toda una carrera contrarreloj para crear dicha sociedad, negada durante años y que necesitaba crearse en apenas unos meses

El banco malo de España

El banco malo español no es el primero que se hace en el mundo. Años atrás se han hecho muchos bancos malos en muchas partes del mundo: desde estados unidos a Suecia pasando por Alemania, que lo hizo al comienzo de la actual crisis sin tanto ruido. El banco malo español es de pisos, suelo, participaciones y créditos relacionados con el ladrillo, pero en otras ocasiones se ha hecho con otro tipo de activos. Una de las características del banco malo español es que se hace años después de que lo hicieran los norteamericanos o los alemanes, que actualmente ya están vendiendo parte de los activos que aparcaron en su interior

La llegada del banco malo español se produce por la imposibilidad de digerir todas las pérdidas por parte de los bancos y con la esperanza de que dicha limpieza del balance de los bancos devuelva el crédito a la sociedad española, tanto a empresas como a personas. Una vez sabido que llega tarde, lo importante es saber si se ha hecho bien. Al crear este tipo de sociedades se puede hacer un buen banco malo o un mal banco malo. La diferencia está en el precio de compra de los activos, que determinará si posteriormente se necesita más dinero de la sociedad para llevar a buen puerto su actividad. Un buen banco malo es el que compra activos a precios de mercado, mientras que un mal banco malo compra a precios inflados para no dañar a los bancos. A cambio, socializa pérdidas

En el caso del banco malo español, una sociedad con cerca de 50.000 millones de euros en activos y potencial para llegar a casi 100.000 millones de euros, adquirirá los créditos e inmuebles con un recorte sustancial. En el caso de los préstamos será del 45,6% de descuento y en el caso de los inmuebles, del 63,1% (54% para vivienda nueva y 80% para el suelo)

Su tamaño inicial asusta: 89.000 pisos (equivalente a una fila de edificios de ocho plantas y cuatro vecinos por planta de aproximadamente 60 kilómetros de largo) y 13.000.000 de m2 de suelo (donde se podría construir una fila de chalets adosados de 520 km o de cáceres a Valencia). Pero esto no es lo más importante, ya que dos tercio de su capital aproximadamente se dedicarán a créditos inmobiliarios, que acompañarán también a millones de euros en participaciones empresariales

Todo esto a pesar de que se ha limitado el tamaño mínimo de entrada del activo a 100.000 euros por cada vivienda y a 250.000 euros por cada préstamo. Además, esta alforja incial no será la definitiva, ya que sólo esto procede de las entidades nacionalizadas (bankia, catalunya caixa, novacaixagalicia y banco de Valencia). Posteriormente, aportarán activos al banco malo otras entidades en apuros que podría elevar considerablemente la "grasa" del banco malo

En cuanto a la localización de los activos del banco malo, la mayor parte está en catalunya (21%), Comunidad Valenciana (18%), Madrid (15%) y Andalucía (12%), según los datos que sareb está transmitiendo a potenciales inversores. El resto se reparten por toda España y parte del extranjero

¿Qué hará el banco malo?

El banco malo tiene 15 años para liquidar todos los activos y ha "prometido" a sus inversores un 15% de rentabilidad media anual en ese periodo. ¿Cómo lo hará? su secreto es que es una sociedad tremendamente apalancada, es decir, que apenas tiene un 10% de capital y el resto es deuda. Es decir, es como comprar un gran piso con un 10% de entrada y el resto con hipoteca. Cualquier subida mínima del precio de los activos multiplicará las ganancias

Uno de los motivos para este gran apalancamiento ha sido que ha costado mucho encontrar inversores que pusieran dinero contante y sonante encima de la mesa. Finalmente, el gobierno ha "obligado" a las entidades financieras a participar en sareb y sólo se ha negado bbva. Así, las entidades tendrán el 51% de la sociedad y el estado, el 49% restante

Las estimaciones de sareb pasan porque el precio de la vivienda pase aún unos años de leves caídas y crecimiento plano, para posteriormente subir un 3% anual. En total, espera un alza de precios de su cartera del 30% en 15 años

Durante ese periodo le tocará gestionar todos los activos. Lo primero será conocer bien su cartera de inmuebles para poder gestionarlos de forma correcta. Intentará vender alguna gran cartera de inmuebles a grandes inversores de forma rápida y vender las viviendas más líquidas conm rápidez para poder afrontar las necesidades de capital que tendrá a corto plazo (ibi, impuestos, mantenimiento, etc). Además, durante los primeros años se dedicará a reformar y terminar las viviendas que necesiten alguna actuación. Posteriormente demolerá las viviendas que no vea rentables e incluso construirá viviendas en las zonas donde piense que los suelos pueden ser rentables transformados en pisos. El alquiler, aunque de forma residual, también forma parte de su plan de negocio

Respecto a los préstamos, pretende separarlos en sanos, dudosos y fallidos. Su idea es gestionar y conseguir la mayor rentabilidad de cada uno sin aportar nuevos fondos y minimizar costes. Por ello, en los fallidos tratará de agilizar la dación en pago para las empresas con idea de agilizar los procesos

¿Qué impacto tendrá en los precios el banco malo?

Nadie tiene la bola de cristal como para saberlo, pero
Todo parece indicar que el banco malo no ayudará a la recuperación de precios a corto plazo
Ya que pondrá una gran cantidad de inmuebles en el mercado. No obstante, los expertos advierten que el impacto dependerá de la zona, ya que hay sitios donde el banco malo no tendrá apenas producto y otro donde tendrá una gran cantidad de activos

Además, el banco malo ha realizado una clasificación de zonas en función de la liquidez, ya que el impacto no sólo dependerá de la cantidad de producto, sino también del poder de cada mercado para absorber dicho stock

Su estimación es que en zonas como Madrid, País Vasco, Cantabria y Navarra apenas impacte porque son mercado muy líquidos donde su actividad podrá tener poco impacto. No obstante, sí que hay zonas como castellón, Alicante, Granada, cádiz, Pontevedra, La Rioja, León, Zamora, Toledo, Ciudad Real, Albacete o Teruel, donde su actividad provocará algún problema

Por último, hay un gran debate alrededor del proceso de ventas del banco malo. En principio, su gran exponente será la venta al por mayor a grandes inversores, empresas y fondos, aunque también venderá ciertos activos a particulares. En cuanto al vendedor, serán los propios bancos nacionalizados los que venderán al principio los activos en conjunción con el banco malo, para después abandonar dicha práctica. Por último, aún existe un tira y afloja sobre quién dará las hipotecas para comprar esos activos

 

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