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El efecto villar mir: colonial allana el camino para volver a dar dividendos

Autor: @efonseca

Soplan nuevos aires para colonial. El interés y la posterior ascensión de grupo villar mir como accionista de referencia ha dibujado otro tablero para la inmobiliaria. Los antiguos dueños de colonial, acreedores que tuvieron que entrar en el capital en 2010, se han ido y su descomunal deuda se ha reducido a 1.040 millones de euros tras la firma de un nuevo préstamo. Con este cambio en las reglas de juego no resulta tan disparatado pensar que colonial vuelva a pagar dividendos, algo que no hace desde 2006

A comienzos de este mes colonial anunciaba el cierre de su última reestructuración de deuda. Ésta es la segunda vez que la compañía ha necesitado sentarse a negociar con sus acreedores ante el vencimiento de más de 2.000 millones de deuda este año. Como ya ocurriera en la refinanciación de 2010, la empresa que preside Juan josé brugera ha vuelto a recurrir a macroinyecciones de capital para reducir su apalancamiento

No obstante, a diferencia de lo que sucedió hace cuatro años, en la actual operación la entrada de nuevos socios (villar mir, grupo santo Domingo, mora banc o el fondo soberano de Qatar) ha sido voluntaria. De hecho, esta misma semana el propio brugera reconocía que grupo villar mir comenzó a interesarse por colonial hace dos años

Pero ésta no ha sido la única novedad del proceso. Se ha cerrado el crédito sindicado anterior y se ha firmado un nuevo préstamo por un importe de 1.040 millones con tres bancos (ing, credit agricole y banco sabadell), las aseguradoras axa y generali y con fondos como gic y awag p.s.k

Como resultado el loan to value (ltv) de colonial se sitúa en estos momentos próximo al 40%. Un hito clave para la cotizada. El ltv es un ratio de endeudamiento que relaciona el importe del préstamo con el valor de tasación de un inmueble. Las entidades financieras toman ese dato como referencia a la hora de conceder créditos

Colonial llevaba años intentando rebajar, sin éxito, su ltv por debajo del 50%. El hecho de registrar un ratio de apalancamiento por encima de esa cifra le impedía, entre otras cuestiones, pagar dividendos a sus accionistas, tal y como se había establecido en los acuerdo de la refinanciación de 2010

 

Ahora tras haber reducido su deuda a unos niveles “aceptables” (en línea con las grandes inmobiliarias europeas) la cuestión del dividendo vuelve a estar sobre la mesa. idealista news se ha puesto en contacto con colonial para conocer si en el nuevo préstamo se han establecido otras restricciones diferentes o un nivel ltv inferior al marcado en la anterior restructuración que puedan condicionar una hipotética retribución a los accionistas en el futuro. A fecha de la publicación de esta noticia, colonial no se había pronunciado

Quien sí ha respondido a esta cuestión, o al menos ha dado pistas, ha sido el propio Juan Miguel villar mir. El recién nombrado vicepresidente de colonial aseveró esta semana en la rueda de prensa de ohl que sus inversiones siempre se realizan con una visión de largo plazo. “Ni somos hoteleros ni somos inmobiliarios pero sí jugamos a ganar dinero”, dijo

Además, el empresario aclaró que con sus inversiones siempre esperan un retorno de los fondos propios del 15%. También aplaudió la gestión de la actual dirección de  la inmobiliaria. “El señor brugera y el señor viñolas son la razón por la que hemos entrado en colonial”, dijo refiriéndose al presidente y el consejero delegado

Los analistas lo ven posible

“sí, es razonable pensar que colonial va a pagar dividendos”, indica a idealista news Juan moreno, analista de ahorro corporación financiera (acf). No obstante, aclara que los objetivos de retorno cuando se adquieren acciones de una compañía no sólo se limita al cobro de dividendos, sino también del “valor del activo”

La cartera total de colonial es de 1,05 millones de m2 (732.738 m2 sobre rasante) concentrada principalmente en oficinas. Aproximadamente el 70% de los ingresos del grupo procede de los edificios de oficinas

Ignacio romero, analista de banco sabadell, considera que colonial podría pagar dividendo dado su actual ltv aunque matiza que no espera que esto se produzca antes de dos años. “No tendría sentido haber pedido dinero a los accionistas con la ampliación de capital para después devolvérselo vía dividendos”, asevera

En este sentido, romero aclara que el equipo directivo de colonial está centrado ahora en invertir en las oportunidades que puedan surgir en el mercado inmobiliario. “El dividendo es algo que ocurrirá pero no en este momento”

Respecto al papel de los minoritarios dada la fuerte dilución que ha sufrido la acción de colonial en estos años, como consecuencias de las reiteradas ampliaciones de capital, el experto de banco sabadell indica que podrían haber salido peor parados. “El minoritario ha perdido dinero pero ya en 2008 colonial era una empresa muy endeudada. Estos accionistas tenían una empresa que estaba abocada a la quiebra”, sentencia

Colonial no retribuye a sus accionistas desde hace ocho años. La última vez que lo hizo fue en noviembre de 2006 cuando pagó un dividendo de 0,45 euros por título