Realia se hunde en Bolsa por la oferta de Hispania y los analistas descartan un precio mejor

*Esta noticia ha sido actualizada hoy viernes 21 a las 09.30h

Una sola sesión bursátil ha bastado para que la acción de Realia pierda todo lo que había subido en 2014. La cotización de la inmobiliaria se desplomó ayer un 25,12% hasta los 0,79 euros. Un castigo que hoy continúa (-9,4%). El motivo está en la oferta que Hispania podría realizar por el 100% del capital de Realia. Aunque Hispania dice que el precio “no está definido”, lo cierto es que ha lanzado un órdago al poner sobre la mesa una oferta de 0,49 euros por título. Los analistas descartan una puja más alta.

La renta variable española se despertó ayer con varios sobresaltos y compañías suspendidas de cotización. Entre ellas dos inmobiliarias, Realia, primero y luego, Hispania. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) tomaba esa decisión después de que el diario Expansión adelantara que Fortress, Azora y King Street ultimaban una oferta por 100% de Realia. Azora es la sociedad Gestora de Hispania.

A media mañAna, Hispania respondía a los requerimientos del regulador y confirmaba la noticia. En concreto, La socimi en la que participa el magnate George Soros Aseguraba “estar estudiando la posibilidad de formular una oferta pública de adquisición voluntaria sobre la totalidad del capital de Realia Bussiness”.

Al mismo tiempo, aseveraba que no existe ningún pacto en relación a la oferta entre de un lado, Hispania o las entidades de su grupo y, de otro, los accionistas, los miembros de los órganos de administración, dirección y control de Realia.

No obstante, la cotizada que gestiona Azora sí afirmaba que mantiene conversaciones con los acreedores de Realia para que, en el caso de que su oferta fuese aceptada, Hispania realizaría una ampliación de capital en la inmobiliaria que dirige Ignacio Bayón por el importe correspondiente al capital pendiente de la financiación. En definitiva, esto permitiría a los acreedores canjear deuda por acciones de Realia.

Hispania ofrece 0,49 euros por acción

El precio que Hispania ha puesto por cada papel de Realia es de 0,49 euros por acción frente a los 1,055 euros a los que cerró la cotización de la empresa el miércoles. Precisamente, hasta ese día los títulos de la inmobiliaria participada por FCC y Bankia acumulaban una revalorización en lo que iba de año del 27%.

Sin embargo, ayer el valor en Bolsa de Realia menguó considerablemente al pasar de los 324 millones de euros a los 242 millones. Además, se negociaron en la renta variable un volumen importante de acciones de Realia al superar el intercambio los 5,5 millones de títulos.

La jugada auspiciada por Hispania en Realia se ha articulado como una OPA voluntaria  (oferta pública de adquisión), que está exenta de plazo y de contar con un precio equitativo. Para una opa voluntaria es necesario una aceptación del 50% de los accionistas, algo que alcanzaría de sobra si contara con el apoyo de fcc y bankia. Los expertos no lo descartan ya que George Soros también se ha convertido en accionista de referencia de la constructora.

Si estos inversores hubieran adquirido directamente la porción que fcc y bankia tienen en realia, estos entrarían con una posición dominante al contar con más del 60% del capital. Por tanto, para cumplir con la ley de opas teóricamente el futuro accionista de la inmobiliaria tendría que reducir su participación por debajo del 30% o lanzar una opa  por el 100% de realia

Una opa obligatoria debe hacerse a un precio equitativo, que varía si quien lanza la oferta ha adquirido ofertas previamente o no. En el primer supuesto, el precio es el más alto pagado por el oferente en los últimos 12 meses. En caso de que no hubiera comprado acciones antes, hay varias opciones para fijar el precio: el valor teórico contable, el valor liquidativo; la cotización media ponderada durante el semestre anterior, etc

Ahorro Corporación Financiera (ACF) destaca que si se hubiera articulado una opa obligatoria el precio de la oferta debería ser 1,81 euros por acción, dado el último NNAV (valor neto de los activos) publicado la compañía y que se tomaría como valor liquidativo siendo esta la mayor de las cinco opciones posibles que recoge la Ley de OPAs).

Sin embargo, estos inversores han movido ficha para poder pagar menos por los papeles de la inmobiliaria. ACF opina que en el escenario de una OPA voluntaria el precio que Hispania podría ofrecer finalmente podría estar “próximo e incluso inferior al precio de mercado”.

Por su parte, los analistas de Caixabank exponen que esta propuesta podría ser la “definitiva”. “Pensamos que la posibilidad de que vayan a hacer una prima relevante en la oferta es reducida ya que tendrán que asumir los activos de promoción que son principalmente suelo”, apuntan. Colonial y Torreal, de Juan Abelló, había presentado propuestas por la inmobiliaria.

Además, los expertos de esta firma recuerdan que tanto Fortress como King Street compraron deuda de Realia por lo que su creación de valor “vendrá si toman el control sobre el total de activos"