Los expertos sacan la bola de cristal: en 2017 caerá la inversión y no habrá grandes operaciones

Las previsiones que manejan las principales consultoras inmobiliarias sobre el sector inmobiliario son halagüeñas para este año, pero no será tan bueno como 2016 ó 2015. La inversión inmobiliaria podría situarse en torno a 8.000 millones de euros, una cifra inferior a los más de 9.000 millones alcanzados el año pasado. El nuevo ejercicio no estará marcado por grandes operaciones, las socimis serán grandes protagonistas como vendedoras y las rentabilidades apenas variarán. 

El “ladrillo” español firmó un buen 2016 en operaciones e inversión inmobiliaria pero no tan bueno como lo fue 2015: cerró con una inversión cercana a los 12.000 millones de euros. Y el año que acabamos de despedir ha cerrado con un volumen situado entre los 8.000 y 9.500 millones (12.000 millones si se cuentan las operaciones corporativas). El sector que más dinero atrajo fue el “retail”, es decir, los locales y centros comerciales. De entre las operaciones más importantes a resaltar destacan la venta de Diagonal Mar, del Edificio España o la compra de Torre Cepsa por Amancio Ortega.

Y para el nuevo año las consultoras inmobiliarias se ponen de acuerdo: la actividad del sector y las rentabilidades de los activos serán similares a las de 2016. 

La consultora BNP Paribas Real Estate prevé que la inversión en el mercado inmobiliario español se sitúe en 8.000 millones de euros. En su opinión, esta caída respecto a 2016 se debe a que los incentivos del Banco Central Europeo (BCE) irán disminuyendo y que los estímulos para la creación de empleo serán menores. 

La firma estima que 2017 no va a suponer una explosión de operaciones, aunque las primeras socimis creadas (Lar, Hispania o Merlin) pueden tener un papel vendedor relevante: vence el requisito de permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento para no tributar por las plusvalías obtenidas: de tres años desde la fecha de compra para inmuebles adquiridos y siete años para los inmuebles promovidos por la sociedad. Sin embargo, desde BNP Paribas prevén que estas compañías prefieran mantener los activos, actualizarlos y darles una salida mediante el alquiler.

En cambio, la consultora Cushman & Wakefield sí prevé que las socimis jueguen un papel relevante como vendedores de propiedades inmobiliarias. Así, habrá más producto en el mercado. En opinión de Oriol Barrachina, CEO de la consultora, seguirá habiendo actividad y apetito inversor.

¿Cuál será el sector más atractivo?

Uno de los mercados que más llamará la atención será el logístico, gracias al cambio de modelo de negocio por el auge del comercio online y al interés del inversor por diversificar su cartera inmobiliaria. Desde BNP Paribas aseguran que los espacios logísticos están obsoletos para afrontar las necesidades que tienen las empresas logísticas. En esta línea, Aguirre Newman señala que hay una importante escasez de oferta de activos en rentabilidad (aquellos con más de 20.000 m2), sobre todo en Barcelona. 

BNP Paribas asegura que este mercado se está expandiendo a otras ciudades como Valencia y Zaragoza. 

Desde la consultora JLL ven difícil que en la ciudad Condal se repitan los niveles de absorción de 2015 y 2016, ante la falta de oferta existente, especialmente en plataformas logísticas superiores a 15.000 m2. “Esta falta de oferta implicará que los inversores/promotores desarrollen promociones especulativas. La escasez de oferta también implicará un incremento de las rentas, especialmente en primera y segunda corona de la ciudad”, añaden.

Por su parte, prevén que en Madrid haya un incremento de la absorción y una salida al mercado de varios proyectos, bastantes en zona prime.

En cuanto al mercado de oficinas, JLL se muestra optimista para este sector en Madrid y Barcelona, ya que “las variables macroeconómicas siguen siendo positivas”. No obstante, la firma señala que este optimismo es moderado por el hecho de que “aun siendo positivas las previsiones de crecimiento y empleo, éstas no serán superiores a las del 2016, por lo que en el sector inmobiliario es esperable también un cierto nivel de continuidad, con un ligero incremento en las cifras de alquiler tanto en renta como en volumen de metros contratados ante el previsible ligero aumento de la demanda de mayor tamaño que es la que ha experimentado en el último trimestre de 2016 un crecimiento con respecto al resto del año”.  

BNP Paribas subraya que el sector se mueve gracias al incremento de espacios por parte de las actuales empresas, más que por la creación de nuevas sociedades. 

¿Cómo oscilarán las rentabilidades?

Los expertos coinciden en señalar que las rentabilidades apenas variarán. Mikel Echavarren, CEO de Irea, estima que no bajarán este año más de lo que lo han hecho ya, con lo que prevé un comportamiento estable en “un año en el que se producirán subidas generalizadas de las rentas de alquiler”. Así, espera que el mercado de oficinas prime se mueva en unas rentabilidades de entre el 3,5 y el 4%; el sector logístico en unos rendimientos del 7-8%; los centros comerciales en 5,5-6%, y los locales comerciales en calles prime, en 3,5-4,5%. 

Barrachina tampoco prevé ningún cambio significativo en rentabilidades. Pero sí añade que quizás se podría producir un poco más de compresión de la rentabilidad en el producto más prime, pero sería de 25 o máximo 50 puntos básicos en los mejores casos.