El legado del programa ‘Help to Buy’ en Reino Unido: viviendas más caras y constructores más ricos

El analista Neal Hudson, fundador de la consultoría BuiltPlace, publica una tribuna de opinión en el Financial Times sobre el programa de ayuda al acceso a la vivienda ‘Help to Buy’, instaurado en Reino Unido desde 2013. Pese a valorar que ha ayudado a casi 350.000 familias a obtener un préstamo avalado por el Estado para comprar, con un volumen total de 29.000 millones de libras, unos 34.800 millones de euros, se cuestiona si lo que ha hecho desde entonces ha sido ‘inflar’ los precios de las casas, sobre todo en Londres y su periferia, y de paso aumentar las ganancias de las constructoras.

Hay partidarios y detractores del programa ‘Help to Buy’ del Gobierno. Los que lo apoyan, afirman que ha sido una herramienta vital para que los jóvenes puedan acceder a la compra de una de vivienda. Los más críticos, que ha hecho subir los precios de las propiedades y ha aumentado las ganancias de las constructoras, mientras que dudan de la calidad de construcción de la obra nueva.

El analista recuerda que queda un año para que finalice el último programa de ayudas a los préstamos hipotecarios en el que muchos analistas temen que el mercado se ha vuelto dependiente de que se mantengan estos incentivos.

Introducido en 2013, el esquema de préstamos de capital permitió avalar hasta el 95% del valor de una casa, o proporcionar un préstamo del 20% del precio de compra de una vivienda de obra nueva. El reciente informe de la Cámara de los Lores fue muy crítico con el programa

“El plan de ayuda para la comprar de casas del gobierno ha hecho subir los precios de la vivienda en Inglaterra y no ha logrado ofrecer una buena relación calidad-precio para los contribuyentes”, según un informe de la Cámara de los Lores. “Con el actual esquema, los precios se inflan por encima del valor de las ayudas, sobre en todo en áreas donde más se necesitan. Esta financiación se gastaría mejor en aumentar la oferta de viviendas”, concreta el informe.

“Help to Buy ha tenido sus virtudes, particularmente fuera de Londres. Pero en la capital y en los puntos críticos de demanda, la ayuda se ha ido directamente al precio. Ese ha sido el problema”, afirmó la presidenta del comité, la baronesa Neville-Rolfe.

Hudson aclara en su análisis que los constructores ponen el precio de sus casas nuevas en función del mercado existente en la zona, y que “el plan corrigió una falla del mercado: salvó la brecha de accesibilidad entre los compradores, el coste de las viviendas de nueva construcción, y los prestamistas hipotecarios. Desde la crisis financiera, se habían mostrado reacios a prestar a una relación préstamo-valor más allá del 75% en propiedades de nueva construcción. En lugar de impulsar el mercado, simplemente puso los préstamos hipotecarios para obra nueva al mismo nivel que las hipotecas sobre vivienda usada.

Desde que se introdujo Help to Buy en 2013, cerca de 340.000 hogares han podido adquirir su primera vivienda gracias al préstamos con garantía hipotecaria, con ayudas que han ascendido hasta los 29.000 millones de libras, unos 34.800 millones de euros al cambio actual.

“Pero en Londres la historia es diferente”, destaca el analista. “El esquema de Londres aumentó los préstamos de capital al 40% del valor de la propiedad, y los precios se dispararon”. El préstamo promedio saltó de 69.000 libras en el tercer trimestre de 2015 a 152.000 libras en el tercer trimestre de 2016. Como resultado, el precio medio de la vivienda pagado con ‘Help to Buy’ en Londres aumentó de 323.000 libras en el tercer trimestre de 2015 a 447.000 libras en el tercer trimestre de 2016.

No está claro que el programa de préstamos de capital inflara los precios a nivel nacional, pero si coincidió con el regreso de un mayor crecimiento de los precios después de la crisis de 2008.

“Pero otro de los ‘incentivos’ que logró el programa ‘Help to Buy’ es permitir a los promotores/constructores aumentar sus beneficios tras la recuperación”, destaca el analista. Desde 2013, las promotoras de viviendas han logrado “capturar” la mayor parte del aumento en los precios de la vivienda. Y pone un ejemplo, por cada nueva casa que construía la compañía Persimmon, uno de los constructores más grandes del Reino Unido, se gastaba 144.400 libras en terrenos y costos de construcción y obtenía una ganancia bruta de 36.500 libras, según muestran los registros financieros de 2013. En 2019, el coste del terreno y de la construcción no había variado, pero la ganancia bruta casi se duplicó, a 71.300 libras.

Las nuevas condiciones del programa ‘Help to Buy’ reducen la concesión de los préstamos a los compradores de primera vivienda habitual y están sujetos a un tope máximo de precios establecidos por regiones. De hecho, los precios ya estaban bajando en el tercer trimestre de 2021, sobre todo en el norte de Gran Bretaña y en Midlands.

“Estas caídas de los precios reflejan también el hecho de que está cambiando la tipología de vivienda que se vende. En el primer trimestre de 2021, más de un tercio de las viviendas vendidas a través de Help to Buy eran unifamiliares, y para el tercer trimestre suponían solo el 14%”.

La consultora inmobiliaria Savills estima que el fin del programa ‘Help to Buy’ podría provocar un déficit de 17.000 viviendas nuevas al año en comparación con los niveles recientes. “Pero el futuro de programa también puede verse afectado por la agenda del gobierno. Si estos préstamos de capital sobreviven más allá de su fecha de finalización actual, el próximo mes de marzo, dependerá de las prioridades políticas del gobierno”, concreta el analista.