Las causas por las que los precios de la vivienda volverán a subir a nivel mundial

¿Está en marcha un nuevo ciclo alcista del inmobiliario? En abril, el índice de precios de la vivienda en todo el mundo, excluida China, aumentó más de un 3% interanual. Los precios de la vivienda en EEUU se encuentran un 6,5% más altos que hace un año, las de Australia han aumentado un 5% mientras en Portugal se están disparando. En otros países, el mercado parece sorprendentemente fuerte, dado los años que llevamos con altos tipos de interés.

Estas cifras surgen tras un período difícil, ajustado a la inflación. Los precios han caído un 20% en Canadá, Alemania o Nueva Zelanda. Están muy lejos de sus máximos en algunas ciudades estadounidenses, incluidas San Francisco y Phoenix. Mientras tanto, los tipos de interés más altos y los costes hipotecarios han hecho que la gente se preocupe cada vez más por sus gastos en la vivienda: la proporción de británicos que dicen que les resulta “muy difícil” o “algo difícil” pagar el alquiler o las cuotas hipotecarias ha aumentado del 24% a principios de 2022 al 41% actual.

Sin embargo, sorprende que las cosas no hayan sido aún más difíciles. Desde su punto más bajo en 2021, el tipo de una hipoteca tipo a 30 años en EEUU ha aumentado alrededor de cuatro puntos porcentuales. La teoría general derivada de la literatura académica indicaba que los precios nominales de la vivienda caerían entre un 30% y un 50%. Pero, de hecho, apenas han caído en términos nominales. En términos reales (es decir, ajustados a la inflación), los precios mundiales de la vivienda han bajado un 6% desde su máximo, pero eso los sitúa en línea con su tendencia prepandemia. Esta crisis se encuentra entra una de las más cortas de la historia, ya que duró sólo unos meses, destaca The Economist.

A algunos expertos les preocupa que los altos tipos eventualmente provoquen una verdadera caída. En EEUU en su conjunto, la proporción de hipotecas en mora nunca ha sido tan baja, un 1,7%, en comparación con más del 11% en el punto álgido de la crisis financiera mundial de 2007-09. En otros lugares, la situación parece ser igualmente benigna. En Nueva Zelanda, el país desarrollado más afectado por la crisis inmobiliaria, los atrasos están en consonancia con la norma anterior a la pandemia. Con la excepción de Alemania, también hay menos dificultades en la zona euro.

Auge de las hipotecas fijas

Los expertos suelen destacar la impresionante resiliencia del mercado inmobiliario estadounidense debido al sistema hipotecario del país, que depende en gran medida de tipos fijos a largo plazo. Otros países han avanzado recientemente en esta dirección ‘a la americana’. Las hipotecas a tipo fijo protegen a los propietarios de tipos más altos, lo que significa menos ventas forzosas que pueden hacer bajar los precios de las viviendas. También dan a los propietarios un fuerte incentivo para no mudarse, porque necesitarían obtener una nueva hipoteca, posiblemente a un tipo de interés más alto.

Pero las hipotecas a tipo fijo no son la única razón de la resiliencia del mercado inmobiliario y del reciente crecimiento de los precios. Después de todo, las solicitudes de nuevas hipotecas siguen siendo razonablemente sólidas en gran parte del mundo, incluso si han caído desde los máximos de la pandemia.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) no encuentra evidencias de que los intereses más altos estén disuadiendo para comprar una primera vivienda o mudarse a una nueva. Según una investigación reciente, solo el 8% afirmó que “obtener una hipoteca” era uno de los “pasos más difíciles” del proceso de compra de una vivienda, ligeramente por encima del 7% en 2021.

Otros tres factores pueden explicar por qué los precios de la vivienda vuelven a subir: la inmigración, los sacrificios de los titulares de hipotecas y la fortaleza de la economía.

Llegada de más inmigrantes a las principales economías

La población nacida fuera del primer mundo está aumentando aproximadamente un 4% año tras año, el mayor ritmo registrado de la historia. Las cifras oficiales en las que se basan esos cálculos probablemente subestiman el cambio, ya que la inmigración ilegal también ha aumentado, especialmente en EEUU. Esto, a su vez, está haciendo subir tanto los precios de las viviendas como de los alquileres, sostiene Mark Zandi de la consultora Moody's Analytics, ya que los recién llegados necesitan un lugar donde vivir. Las estimaciones de Goldman Sachs implican que la actual tasa de migración neta anualizada de 500.000 personas en Australia aumentará los precios de la vivienda en alrededor de un 5%.

Recortes para pagar hipotecas cada vez de más años

El segundo factor se refiere a los sacrificios de los hogares. La gente del mundo desarrollado está lidiando con costes hipotecarios más altos recortando otro tipo de gastos. Una encuesta reciente realizada por YouGov encontró que uno de cada cinco titulares de hipotecas de tipo variable en Gran Bretaña dice que está haciendo “grandes” recortes en el gasto de los hogares, aun cuando aquellos con acuerdos de tipo fijo están menos “asustados”. Un informe reciente del banco central noruego señaló también que muchos hogares “han recurrido a los ahorros acumulados” para pagar la deuda.

Las hipotecas más a largo plazo están ayudando a distribuir los pagos, sacrificando el bienestar en el futuro para reducir los pagos hipotecarios actuales. El gobierno canadiense anunció recientemente que ampliaría el período de recuperación de algunos préstamos respaldados por el Estado de 25 a 30 años.

La agencia de informes crediticios Centrix destaca que el 6,4% de las hipotecas de Nueva Zelanda firmadas el año pasado durarán más de 30 años, en comparación con el 2,3% en 2020. El Banco de Inglaterra señaló recientemente que en Gran Bretaña “la tendencia hacia préstamos a más largo plazo la hipotecas había continuado”, de modo que para el 40% de las nuevas hipotecas “los prestatarios habrían superado la actual edad de jubilación estatal al final del plazo de su hipoteca”.

Mejora de la economía

Otra factor importante es el que se relaciona con la actual situación económica. Es cierto que los hogares están pagando más en intereses, pero también ingresan más. Algunos se benefician de mayores ingresos por intereses sobre sus ahorros, que en la UE han aumentado casi 10 veces más que los pagos de intereses desde 2020.

A diferencia de lo que ocurrió en la UE tras la crisis inmobiliaria de 2007-2009, el mercado laboral también está ayudando. Desde 2021, los salarios promedio en el mundo desarrollado han aumentado alrededor de un 15%, mientras que el desempleo se mantiene cerca de un mínimo histórico. En todos los países sobre los que podemos encontrar datos, el aumento de los ingresos laborales de los hogares en los últimos años eclipsa los aumentos de los costes de intereses. A nadie le gusta pagar cuotas hipotecarias más altas, pero la gran mayoría de la gente puede pagarlos, según The Economist.

Por lo tanto, no sorprenderá ver que los precios de la vivienda sigan subiendo. Algunos bancos centrales ya han comenzado a recortar los tipos de interés a medida que disminuye la inflación. La Reserva Federal de EEUU hará lo mismo antes de que termine el año. En todo el mundo desarrollado, el crecimiento de los salarios se mantiene en bastante buena forma. La caída de la inflación dará a los titulares de hipotecas un respiro adicional. Y cualquier aumento en la demanda de vivienda chocará con una oferta limitada.