El mercado de la vivienda en EEUU se adapta a las nuevas reglas para las comisiones de los agentes

Los agentes inmobiliarios en EEUU y el sector de la vivienda en general llevan un mes bajo las nuevas reglas de funcionamiento sobre las comisiones de intermediación que pueden cobrar los representantes tanto de compradores como de vendedores y cómo concretar los acuerdos antes de la transacción. El mercado inmobiliario estadounidense se mueve prácticamente entre profesionales, donde las comisiones que cobraban los agentes, entre un 5% y 6% de la operación, llegaron hasta los tribunales, que han dictaminado que eran excesivas y violando la libertad de acuerdo.

Los cambios establecidos en los acuerdos que firman tanto los vendedores como los compradores son mayoritariamente técnicos, ya que giran en torno al papeleo que tienen que completar al comienzo del proceso de compraventa. Unos cambios que agregan nuevos detalles a una tarea ya complicada afirman los expertos.

Hasta hace un mes, la mayoría de agentes especificaban una comisión del 5% o 6% en los contratos de intermediación, que generalmente pagaba el vendedor. Si el comprador tenía un agente, el agente del vendedor se comprometía a compartir una parte de la comisión con ese agente al poner la vivienda en el mercado.

Los tribunales exigen cambios en el cobro de las comisiones inmobiliarias

Las asociaciones de consumidores en EEUU se han quejado durante mucho tiempo de que pagan comisiones de intermediación más altas que otros compradores y vendedores de cualquier partes del mundo. Hasta que han logrado llevarlo a los tribunales.

El melón lo abrió un tribunal en el Estado de Missouri, que sentenció que los agentes inmobiliarios fueron responsables de colusión, que habían violado las leyes antimonopolio y habían establecido normas que dieron lugar a una comisión estándar para todo el sector para mantener estos pagos altos.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de EEUU (NAR, por sus siglas en inglés), acordó pagar 418 millones de dólares en concepto de indemnización por daños y perjuicios, lo que supuso un terremoto para el sector.

Los economistas calcularon en ese momento que las comisiones podrían reducirse ahora un 30%, lo que haría bajar los precios de la vivienda en general. Otros analistas predijeron importantes pérdidas de empleo, mientras otros comentaban que las agencias encontrarían lagunas en la normativa para seguir cobrando lo mismo.

Kevin Sears, el presidente de la NAR, afirmó en una entrevista que “llevará tiempo determinar el impacto de los cambios, aunque los reguladores están prestando mucha atención a cómo se implementan”.

Así son las nuevas normas para el cobro de las comisiones inmobiliarias en EEUU

Según las nuevas normas, los vendedores ya no pueden especificar la comisión que están dispuestos a pagar al agente del comprador en los formularios que rellenan para publicar un anuncio. Y los agentes de los compradores deben firmar contratos por escrito con los clientes que detallen la comisión al principio de la operación.

Los estados de Nueva Jersey e Indiana ya han empezado a aplicar los cambios normativos. Antes de que un comprador vaya a ver una casa que le interesa, su agente llama con anticipación para averiguar si el vendedor está dispuesto a cubrir parte de la comisión, afirman agentes de Redfin Corp. en Indianápolis.

“Si el vendedor no paga, los compradores estarán menos inclinados a visitar la propiedad, lo que limita la cantidad de ofertas que recibirá una casa y reduce la posibilidad de obtener un buen precio. Además, los vendedores generalmente se centran en las ganancias finales de la venta, una vez que se pagan todos los costes, por lo que estarían dispuestos a cubrir las comisiones del comprador si generan mejores ofertas”.

Oficinas de una agencia inmobiliaria en Miami (EEUU) Getty images

“Un comprador que negocia una tarifa más baja con su agente será más competitivo”, afirma Ryan Tomasello, analista de Keefe, Bruyette & Woods. Por poner un ejemplo: en igualdad de condiciones, un comprador que ofrece 500.000 dólares y le pide al vendedor que le devuelva el 2% por los costes de comisión será más atractivo que uno que hace la misma oferta, pero pide una devolución del 3%.

Las comisiones ya están bajando, pero no está claro si es por estas nuevas medidas. Según Redfin, la prima promedio para los agentes de los compradores fue hasta mediados de julio del 2,55%, por debajo del 2,62% a principios de año. Una rebaja que se produce cuando las ventas de viviendas usadas rondan mínimos históricos, y puede ser que los agentes simplemente estén dispuestos a aceptar tarifas más bajas para ganar negocios en tiempos de vacas flacas.

Los representantes de los consumidores prevén que las comisiones no se van a desplomar como resultado del acuerdo. Pero con el tiempo, esperan que haya un sistema en el que compradores y vendedores paguen una tasa tipo del 1% -1,5% cada uno, con cargos adicionales por servicios como fotografías de alta calidad o mostrarle a un comprador una gran cantidad de propiedades.

Si las tarifas disminuyen, probablemente será de manera gradual, destacan los expertos. Aún no está claro si los agentes inmobiliarios de los compradores estarían dispuestos a trabajar por una remuneración menor, aparte de las agencias que ofrecen descuentos, y que han existido durante años con un éxito desigual. “Los mejores agentes no aceptarán con entusiasmo una remuneración reducida”, concretan.