Comprar una casa es un espejismo para las familias italianas: el 60% están "resignados" al alquiler

Muchas familias italianas no pueden permitirse comprar una casa, hasta el punto de que ni siquiera intentan acceder al crédito, seguras de que se les negará. Así, el 60% de los compradores potenciales recurren a la búsqueda de una vivienda en alquiler, en un contexto nada sencillo. Estas son las principales instantáneas que se desprenden del 'XVII Informe Living by Nomisma', en colaboración con Confindustria y con el apoyo de Crif.

El contexto socioeconómico

El habitual informe de Nomisma's Living, además de aportar valiosos datos sobre el mercado inmobiliario, también ofrece una instantánea de las dificultades, no sólo económicas, sino también sociales que se derivan de la dificultad para acceder a una vivienda adecuada. Una situación cada vez más urgente que las instituciones y los actores del mercado ya no pueden ignorar.

En los últimos años, como subraya el XVII informe sobre la vivienda, la inflación ha erosionado los ingresos de las familias italianas, hasta el punto de que en 3 de cada 5 casos son insuficientes o apenas suficientes para cubrir sus necesidades. Las capacidades financieras se reducen, al tiempo que aumentan las dificultades para adquirir una vivienda, especialmente para familias unipersonales y numerosas, así como las dificultades para sostener los alquileres afectados por una tendencia de crecimiento más sostenida respecto de los precios.

También en esta situación, el clima de confianza de los italianos con respecto a la situación general arroja un tono menos positivo en comparación con la encuesta de 2023. En detalle, los componentes del clima de confianza de las familias arrojan valoraciones más favorables sobre la seguridad y la disponibilidad de los bancos para conceder crédito, al tiempo que empeoran sus valoraciones respecto de las perspectivas de crecimiento del país y las repercusiones económicas y sociales debidas a la continuación de los conflictos en Ucrania y Oriente Medio. También este año se confirma la confianza en la credibilidad de los partidos.

Los datos del informe: ventas y alquileres

El informe destaca cómo el interés de las familias por la vivienda sigue siendo fuerte, la vivienda sigue siendo considerada no sólo como un lugar para vivir, sino también como una oportunidad de inversión. Pero una lectura atenta de los datos muestra que, frente a 3 millones de familias que declaran interés en comprar en los próximos 12 meses, las condiciones para completar la venta no siempre son accesibles, hasta el punto de que , según Nomisma, la "demanda real" implica a 980.000 familias, una cifra elevada si se compara con las 700.000 ventas de viviendas previstas en 2024.

Al mismo tiempo, sin embargo, también está aumentando el porcentaje de familias alquiladas que consideran el alquiler como la única solución posible para vivir, ante la falta de recursos para acceder a la compra y venta, hasta el punto de que en sólo un año hemos pasó del 56% al 59,3%. El Informe de Vivienda de Nomisma registra que el porcentaje de familias que alquilaron por un período superior a seis meses cayó del 5% en 2023 al 3,3% en 2024, manteniéndose por debajo de los niveles prepandemia.

Incluso de cara al futuro, la demanda está disminuyendo, no tanto por un menor interés sino por una oferta inadecuada en comparación con las solicitudes, lo que contribuye a restar cuotas de demanda potencial al mercado.

Al mismo tiempo, la encuesta confirma la presencia de dos orientaciones distintas y diferenciadas: la primera considera el alquiler una elección motivada por necesidades familiares y laborales (representa a una de cada cuatro familias entre los que alquilan); el segundo, que afecta a la mayoría de familias, considera el alquiler como una solución temporal u obligatoria porque no existen las condiciones económicas para acceder al mercado de compra y venta.

El mercado hipotecario

El informe se centra cuidadosamente en la capacidad financiera de las familias, interceptando aquellos signos de mejora que se refieren a la percepción de las familias sobre sus condiciones económicas y de ingresos. En este contexto, el porcentaje de familias que pretenden completar la compra de una vivienda recurriendo a una hipoteca está disminuyendo: aunque este porcentaje sigue siendo muy elevado, pasa del 77,9% en 2023 al 75,6% en 2024 frente a una tendencia hacia autoselección por parte de las propias familias.

En el primer trimestre de 2024, según los datos publicados junto con el informe, además de la caída esperada en el número de ventas de hipotecas (-15,1%), también se produjo una ligera disminución en las compras por primera vez en unos pocos años no respaldados por crédito (-2,9%). En el segundo trimestre, sin embargo, se invirtió la tendencia, con un resultado positivo del +3,9% para las operaciones respaldadas por hipotecas. Sin embargo, los que no cuentan con el apoyo del crédito siguen disminuyendo ligeramente.

En términos de importes, el volumen desembolsado para la financiación de nuevas hipotecas en 2023 se había situado en unos 41.000 millones de euros, descontando un descenso anual del -25,4%. En el primer semestre de 2024, con 19.800 millones de euros, se observa una fuerte atenuación de la caída en términos tendenciales (-4,9%) y económicos (-3%).

En conjunto, las percepciones de los operadores confirman una progresiva flexibilización de los criterios de oferta de préstamos a familias adoptados por los bancos durante 2024 en relación con la compra de viviendas. El Informe también ofrece una visión actualizada del porcentaje de hogares que declaran tener dificultades para pagar las cuotas de sus hipotecas, que hoy se sitúa en el 4,3%, frente al 6% en 2023 y el 7,5% en 2022. 

Al mismo tiempo, también está disminuyendo el porcentaje de familias que temen encontrarse con dificultades para pagar las cuotas de su hipoteca en los próximos 12 meses. Estos datos no representan una dimensión de la imposibilidad real de pagar periódicamente las cuotas sino más bien del miedo a no poder cumplir con los compromisos asumidos.

Opinión de los expertos

En la presentación del XVII Informe sobre la Vivienda también estuvo presente el director del Centro de Estudios Confindustria, Alessandro Fontana, quien aportó un punto de vista muy interesante: "El problema de la vivienda viene muchas veces dado por el desequilibrio entre el mercado inmobiliario y el mercado laboral: los precios no siempre son adecuados a los salarios y la demanda de mano de obra a menudo no se satisface, lo que corre el riesgo de impedir la creación de movilidad de los trabajadores no sólo interna sino también externa". 

Luca Dondi, asesor ejecutivo de Nomisma, destacó la centralidad de la vivienda: “La casa se ha convertido ahora en un elemento central para el crecimiento del país, tanto en términos de inclusión como de competitividad. Confindustria también ha llegado a esta conciencia: el hogar es un verdadero factor de producción y en él se juega una parte importante de la competitividad del país". 

Para Dondi es necesario "trabajar en la accesibilidad a la vivienda, sino no tendremos mano de obra para invertir en el sector". La universidad también es un tema conexo. Si los estudiantes no tienen acceso a alquileres sostenibles, todo esto repercute en las elecciones de las universidades. Hoy la casa representa un obstáculo que lleva a postergar elecciones que podrían ser más maduras de lo que pensamos, lo que lleva a las familias jóvenes a pensar que no pueden permitirse un hijo a nivel económico".

Además, Dondi también añade que “los datos sobre el desperdicio bancario son engañosos, muchas veces hay una demanda no manifiesta, porque somos conscientes de que no podemos acceder a ellos. Debería haber una ansiedad frenética por recuperar en el mercado de alquiler parte del parque de viviendas que actualmente está en manos de los propietarios, tenemos una disponibilidad extraordinaria en manos de los propietarios que, sin embargo, no pueden encontrar una salida en el mercado. Una parte residual acaba en el mercado de alquiler de corta duración y otra queda en manos de los propietarios porque no existen mecanismos de confianza hacia el alquiler”.

Para Dondi nos encontramos ante una paradoja: "la demanda de alquileres está en máximos históricos, los datos de morosidad mejoran, pero nos encontramos con la reducción del número de contratos de alquiler de viviendas, la demanda aumenta y la oferta languidece y esto depende de la actitud de los propietarios. Creo que el enfoque muscular no da resultado, hablamos de limitar los alquileres de corta duración pero no dedicamos energías a imaginar iniciativas de exención de impuestos, deberían introducirse garantías para la propiedad privada que debe volver a ser uno de los pilares de la mercado de alquiler".

Al final de la presentación del informe, se celebró una charla en la que participaron Francesca Brunori (Directora del Área de Crédito y Finanzas de Confindustria), Carlo Cerami (Vicepresidente de Vivienda y Regeneración Urbana Assoimmobiliare), Andrea Cbird (Secretario Confederal de Políticas de Vivienda CISL), Simone Gamberini (Presidente de Legacoop Nazionale y Copresidente de la Alianza de Cooperativas Italianas) y Andrea Tobia Zevi (Consejero de Patrimonio y Políticas de Vivienda, Ayuntamiento de Roma).

Del debate surgió un punto compartido por todos los participantes: la necesidad de una asociación público-privada, desencadenando un proceso que también tenga en cuenta la necesidad de garantizar la rentabilidad de los actores. Todo ello respaldado por políticas para inducir a las personas que tienen activos para invertir a centrarse en la construcción de edificios con alquileres asequibles. En este contexto, la Directiva sobre viviendas ecológicas también puede suponer un impulso para la regeneración urbana.