La presión inmobiliaria hace peligrar el turismo

Do you remenber?
Martes 16 enero 09:32, Dr. Knife en respuesta a jimenez del oso y caribdis, dijo
Con un coeficiente de caja del 2% el nivel máximo de masa crediticia sería de 50 (por apróximación) . Si los cálculos de Jiménez del oso son correctos (no distingo las formulas, las hipótesis y los razonamientos del post de las 02:00 am) estamos en un nivel 5 de 50 que sería el máximo.
Suponiendo que las entidades financieras en ausencia de reglas de mercado tratarían de maximizar el beneficio lo suyo es que llegaran al límite haciendo que la masa crediticia llegue a 50, pero no es así ya que imperan las políticas de riesgo crediticio (las propias del sistema y las futuras de Basilea ii) .
Lo que esta claro es que se ha llegado a un nivel 5 que es uno de los umbrales del sistema o por o menos así lo demuestra la teoría y no un nivel 50, por consiguiente basilea ii debería crear un indicador de coeficiente de caja optimo en el sistema y por país (en función del nivel de "credidependencia") .
Sería un muy buen indicador ya que actuaría como un regulador del sistema solo incentivando las propuestas de financiación más sólidas (desde luego se quitaría del medio a los pepitos mileuristas, con lo que no se producirían este tipo de burbujas), no obstante esto haría que las entidades financieras tuvieran que tener un equipo de análisis de inversiónes en sus sistemas centrales integrador con los departamentos de análisis de riesgo.
Para el caso de nuestro país deberíamos tener un coeficiente de caja mínimo de un 25% (tirándome a la piscina)

El segundo nos dice “Pagando alquiler se tira el dinero: compre una vivienda y conviértase en propietario”. Este es un buen eslogan publicitario para promover la venta de viviendas, pero esconde la verdadera disyuntiva a la que se enfrenta quien quiere habitar una vivienda pero carece del patrimonio necesario para comprarla. La decisión oscila entre pagar una renta al propietario de una vivienda en concepto de alquiler, o pagar una renta a una entidad financiera para que le preste dinero para comprarla. En ninguno de los dos casos se tira el dinero, sino que se paga por un servicio.
El engaño también procede de ignorar que el titular no es propietario pleno de la vivienda hipotecada, ya que en caso de impago el prestamista pasaría a ser el propietario, desahuciando al titular de la misma. Sólo si el comprador paga religiosamente los intereses del crédito y devuelve el principal, acabará adquiriendo al fin la propiedad –Libre de cargas– Del inmueble. Y con los plazos tan dilatados que hoy se establecen para posibilitar los pagos, esto podría ocurrir dentro de treinta o cuarenta años, beneficiando con la plena propiedad del piso, más que al adulto que empezó a pagarlo, a los posibles herederos y al prestamista, que habría cobrado en forma de intereses cantidades que probablemente superen el importe mismo del piso.
Son las previsiones de evolución del tipo de interés y del precio y el alquiler de la vivienda las que determinan si saldrán mejor parados los que alquilan o los que compran, además de las desgravaciones o apoyos que la fiscalidad otorgue en uno u otro sentido. Con previsiones de tipos de interés al alza y de precios de la vivienda a la baja, el alquiler sería más recomendable que la compra y viceversa. De ahí que el afán de comprar venga avalado por el siguiente mito a comentar.
Tercero: “Los precios de la vivienda nunca han bajado ni bajarán”. La experiencia indica, por el contrario, que los precios bajaron en el pasado y, con mayor razón, podrán hacerlo en el futuro. Sin ir más lejos, el índice general de precios de la vivienda, elaborado por el antiguo Ministerio de Fomento, registró caídas para la media nacional cuando la anterior burbuja inmobiliaria, que se desinfló tras los festejos de 1992. En efecto, este índice cayó para la vivienda nueva durante 1992 y 1993 y para la vivienda usada durante 1992. Y hay que advertir que en el caso de la vivienda usada este índice tiene aversión a la baja, pues no se apoya en verdaderos precios de mercado sino de tasación que, al igual que los precios de los anuncios, acusan una inercia importante: cuando decae un período de auge aumenta el período de venta y los más necesitados de liquidez acaban vendiendo por debajo de los precios inicialmente demandados en los anuncios o atribuidos en las tasaciones.
En período de declive los precios de mercado tienden a caer más que los de tasación, tal y como confirma la experiencia del ciclo anterior, en el que los precios de las nue

Martes 16 enero 02:04, jimenez del oso en respuesta a caribdis, dijo
No salio bien editado. La conclusion es que el sistema financiero ha producido a dia de hoy casi 5 veces más masa crediticia que monetaria. La relacion masa crediticia por masa monetaria es la que determina la creacion del agujero negro economico. Nos vamos a pegar una buena.

Cuarto: “Hay que forzar la construcción de vivienda nueva para cubrir el déficit existente”. Cuando España encabeza a la Unión Europea en número de viviendas por cada mil habitantes no cabe seguir hablando de déficit de viviendas. Sin embargo España ocupa un lugar bastante modesto en número de viviendas principales por mil habitantes. La espectacular disociación que separa la dotación de viviendas totales y de viviendas principales se explica porque España también es líder europeo en viviendas secundarias y desocupadas por mil habitantes. Pues en el último boom inmobiliario han comprado y acumulado viviendas –Como inversión más o menos compartida con el uso– Quienes podían pagarlas, no quienes más las necesitaban para vivir en ellas. De ahí que la masiva construcción de los últimos años haya sobredimensionado el stock de viviendas sin que con ello se haya satisfecho la falta viviendas de la población más necesitada, habida cuenta el desplome de la vivienda social.
Quinto: “Los emigrantes son los grandes compradores de vivienda que compensan el declive de la demografía interna” O, también, “La demanda de viviendas se mantiene fuerte por la entrada de emigrantes”. En los últimos años el número de viviendas construidas alcanzó máximos históricos a la vez que la baja natalidad, que se viene observando desde hace treinta años, acentuó el envejecimiento de la población y redujo a mínimos históricos el crecimiento natural de la misma. Así, cuando el estancamiento y la previsible disminución de la demografía interna no reclaman para el uso las enormes cantidades de vivienda nueva que se están construyendo, se recurre a la justificación de los inmigrantes, confundiendo dos cosas bien distintas: necesidades de alojamiento y demanda solvente de vivienda.
Todo ello con tal de no reconocer que lo que mueve tan desmedidos afanes constructivos no es ningún empeño de satisfacer necesidades de alojamiento, sino el pingüe negocio de las plusvalías derivadas de las recalificaciones de suelo, siendo la construcción el medio colaborador necesario para posibilitar la transformación de los terrenos rústicos en suelo edificado, añadiendo como poco tres ceros a su valor.
Con todo, hay que matizar que, por contraposición a los inmigrantes-trabajadores, están los inmigrantes-inversores (turistas o jubilados) que sí han inflado sensiblemente la demanda de viviendas de uso más o menos estaciónal en los territorios insulares y del litoral mediterráneo.
Sexto: “No hay burbuja inmobiliaria: la escasez de suelo es la culpable del alto precio de la vivienda”. Esta idea queda sin respaldo cuando se observa que la expansión del suelo urbanizable ha venido superando ampliamente las necesidades de edificación. El precio del suelo urbanizable se calcula como saldo tras descontar del precio de venta (de los metros cuadrados construidos que admite) todos los gastos de promoción y construcción. El precio así obtenido sirve para estimar el valor del stock total de s

La sobredimensión del suelo que se recalifica anualmente como urbanizable denota que este suelo se valora más por las expectativas que ofrece que como materia prima para construir ya mismo los muchos millones de viviendas o locales que cabrían en él y que sobrepasarían ampliamente las exigencias de uso y la demanda solvente. Y es que el suelo no es una materia prima como los ladrillos o el cemento, ni tampoco un salario. Ni la vivienda es un producto como los tomates u otros bienes de consumo. Ambos son bienes raíces que la gente valora y atesora por sí mismos.
La confusión arranca de ignorar el carácter patrimonial del suelo (y de la vivienda) y de razonar sobre sus mercados como si de cualquier otra mercancía-flujo se tratara. En el caso de mercancías que son producidas para ser vendidas y consumidas, no acumuladas, el precio es muy sensible a los flujos de producción y consumo. Pero no ocurre lo mismo cuando se trata de stocks que no son producidos para ser vendidos y consumidos –Como el suelo, el dinero, las acciones… O las obras de arte– Sino que se atesoran por sí mismos como inversión. En este caso su valor de mercado responde sólo a la pequeña fracción de dichos stocks que cambia de mano y se revela poco sensible al coste y a la producción del bien patrimonial en cuestión, dependiendo sobre todo de consideraciones y expectativas ajenas a éstos y de su comparación con el tipo de interés, que marca la retribución alternativa del dinero.
De ahí que sus precios se hayan visto impulsados al alza cuando la caída conjunta de la bolsa y el tipo de interés desincentivó las alternativas de inversión, induciendo a la gente a adquirir y conservar la propiedad de un amplio stock de suelo urbanizable y de viviendas como inversión más o menos encubierta. Y la mayor demanda de terrenos y viviendas acarreó subidas de precios que atrajeron nuevas oleadas de compras y nuevas perspectivas de revalorización, originando esa espiral de revalorización y compra especulativa (apalancada con créditos) que suele llamarse burbuja inmobiliaria. Como hemos indicado, la mitología al uso se empeña en decir, en contra de toda evidencia, que “No hay burbuja inmobiliaria”, Sino subidas normales de precios derivadas de la escasez de suelo.

El paro es lo que quieras contar, de todos modos ya sabemos que estamos en periodo de noticias contradictorias, hay datos para todos los gustos, lo importante es la tendencia, y esta sin duda es cuesta abajo,

Primero me alegro de que estes de nuevo por aquí.
Respecto al comentario de ayer sobre ¿Quién es el culpable de todo esto?
Sabes que coincidimos mucho, pero nadie queremos decir lo que sabemos, suponemos o estimamos como cierto y evidente a nivel de la calle de todos los días.
Yo diría que los culpables han sido y son, todos lo que tendrían que ser responsables de algo y no lo han sido.
Mucho humo, poco nos sirve el derecho a información y la comunicación, mucho confusión de datos, estoy defraudado por el sistema, pero sigo aquí por si puede servir de algo.
Pd.- esta semana ha sido muy buena en cuanto a comentaristas, habeis venido muchos de nuevoo participais más que antes: cenriquet, estiercol inmobiliario, la resistencia, me gusta el furgol, hablarle a un mármolillo, y se ha centrado mucho la participación de casal, caribdis, Dr. Knife, pasmada, multinik, Irlanda, gracias a todos por estar aquí.

Ves como no se puede cantar victoria, a primera hora entran los listillos que esperan un rebote y a las 10 y media ya se han gastado toda la pasta y otra vez para abajo, esto esta mu mal

Gracias por la mención; en mi caso participo poco porque poco tengo que decir, pero sigo leyendo mucho siempre que puedo.
Ya no tiene sentido hablar de burbuja, ni de cuándo explotará. ya sólo importa saber prepararse para la crisis venidera.

Hola cenriquet, disculpa que no entendiera la pregunta,
Vamos a hacer un preámbulo con un zoom y vamos a ver como están esos productos asequibles que comenta en el mundo:
+Respecto a productos:
-Se producen con mano de obra en condiciones de semiesclavitud.
-Implican la deslocalización desde zonas geográficas del primer mundo al tercer mundo (destinándose puestos de trabajo del primer mundo a tareas especulativas como la construcción) .
-Compran materias primas como el petróleo por volumen.
+Respecto a los servicios (como los vacacionales) :
-Mano de obra muy barata.
-Precios de los transportes muy ajustados.
Ahora vamos a bajar al problema, resulta que el diferencial con respecto a los otros productos / servicios que importamos se nos repercuten por otras vías (a nivel macroeconómico la construcción, hay que dar de comer a todos, desde el currito hasta el último especulador) y encima se nos deslocaliza el pastel.
Nuestro nivel de vida es otro, es decir, si nuestra producción tiene un componente de bajo valor añadido tenemos sueldos de bajo valor añadido (no se produce un reparto equitativo del valor de venta del producto, la base que es la inmigración no hace grandes negociaciones de sueldo, al inicio de la burbuja si que había negociaciones, de un día para otro albañiles dejaban empantanada una obra y se iban a otra, pero ahora se importa la mano de obra) .
Si además nos dedicamos al monocultivo del ladrillo pues resulta que todos los males de la economía se apalancan en el ladrillo como el santo grial, como el mana que todo lo puede, es decir, mantenemos todas las rentas disponibles de los que están en el sistema y que antes se destinaban a producción de verdad y por otro lado nos permite mantener excesos que antes no “Disfrutábamos”.
Ayer hablaba de la construcción como el cáncer de la sociedad española, infecta a la economía y la desestabiliza, se rompe el “Econosistema”.
Los econosistemas de hace 20 años tenían una estructura compensada y no hemos sabido adaptarnos al medio productivamente, sino que lo hemos hecho especulativamente, por lo que llegamos a la irracionalidad, nuestro turismo es un desastre, la gerontología es un tren que estamos perdiendo, el nearshoring con Europa no lo aprovechamos, nos aprovechamos Sudamérica, etc.
Espero haberle respondido de alguna manera.