El Euribor sube al 4,1% en marzo

"OK todo yo. Efectivamente mi zona es un tanto exclusiva"
¿Exclusivo parla norte?, De que pueblo vienes tio, vuelvete a la aldea, infeliz.

Vamos, que el que no te lee es un ignorante y un arrogante?, (! ), poco talibana esa afirmación, el hecho es que he leido tu último post y psi, psa, vamos que me he quedado como estaba.
No vamos a discutir, yo no le leo a usted y usted no me lee a mi. Suerte en el regateo.

742 euros?, quien gana eso?, tio en este foro todos los burbujistas tienen al menos 220.000 en cash y los nuncabajistas entre 2 y 3 pisos, en que mundo vives?

Si hay alguien que gane eso que dice este forero que lo diga.

Veras tu como no sale nadie. Conocere yo la fauna del foro.

He leido tu comentario de las 15:43h, en mi opinión, has hecho un enfoque muy acertado. Cuando era joven, me preguntaba cuán lejos estaría de los gurús de ucd o del psoe del momento, puesto que en el gobierno del país se suponía que se encontraba la flor y nata en conocimiento de todo tipo. Con los años, uno se da cuenta de que si bien hay gente tremendamente brillante, sobretodo asesores, a menudo las decisiones van por caminos lejanos de lo mejor para el país, debido a intereses de financiación del partido de turno, presiones electorales, perpetuación en el poder, etc. hecho de menos el "sentido de estado" que otrora hemos visto en los paises escandinavos, Alemania, Inglaterra, y Francia, entre otros. No nos merecemos esto. Me tomo la libertad de reproducir, lo que comentaba hace dos párrafos, el post de indenaiks: jueves 12 abril 15:43, indenaiks en respuesta a mgf, dijo De donde no hay no se puede sacar. Eso es lo que no entiendes. Dices: "se va a destruír "valor"? Por supuesto! Y mucho! Se van a asumir "valores negativos"? Por supuesto! Antes que perderlo todo, perderán lo menos posible y que "san pueblo" lo pague! " La deuda en la economía-burbuja no desaparece cambiando "el precio" por "el valor". Esa deuda no puede ser asumida por el estado, entre otras cosas porque es ilegal en Europa y porque ha sido robada por las administraciones locales. ¿Centralismo o localismo a la carta? ¡Estaría bueno! San pueblo está esquilmado. Se podría proponer una actualización del catastro, con un cargo del 3% anual sobre cada vivienda como ibi y un descuento del 2% si es la vivienda habitual. Con eso el estado podría tener dinero para asumir parte de la deuda de los promotores ( ¿Un mísero 15% ? ¿Recuperados con 20 años de impuestos?) Pero esquilamaría aún más al pueblo (que es donde ordeña el estado), afectaría al consumo interno, haría falta un pacto de estado, saltarse leyes europeas y seguimos con el mismo problema: la economía real no puede tapar el agujero. ¿Soluciones? Ninguna a corto o medio plazo. El activo colateral de la deuda son las rentas de trabajo del hipotecado. Sólo hay que mantenerlo con trabajo. Eso, en Román paladino, es caída en picado del valor de los pisos porque, como ya ha dicho "ayuntamientos", el pueblo endeudado, para comprar sí o sí necesita bajadas de importancia. Yo veo díficil que no haya una caída de la producción a la mitad y 1.5 millones de parados más.

Mucho hemos discutido ya sobre esa teoria, a los bancos no les interesa, recuerda, si debes 30.000 al banco, tu tienes un problema con el banco, si debes 300.000, es el banco el que lo tiene con tigo.
Los bancs están locos ideando nuevos modelos viables de financiación, hemos visto muchos ejemplos y mas veremos en los próximos meses, al tiempo.

Creo que eres la persona que mas conocimiento tiene para resolver esta pregunta.
Supón que se promueve una construcción de 200 viviendas (todas de 80m2 útiles para poder sacar medias homogéneas) en cualquier parte del extrarradio de cualquier ciudad, en principio lo que esta claro es que el precio final de coste a falta de que el promotor aplique su margen no puede ser superior a los 1.000-1.200 €/M2.
Con el ejercicio la idea sería demostrar que margen de maniobra pueden llegar a tener los promotores para llegar a acuerdos para dar salida a su stock, sacando además el coste de oportunidad de no hacerlo.
Para cuadrar las cifras, sería interesante que sacáramos:
+Precio de compra de la superficie para edificar las viviendas: x €.
+% De los costes de compra del suelo que suele hacer el promotor al contado: x%
+Costes de licencias (administración) para la iniciar la obra: x€
+% De los costes de licencias que suele hacer el promotor al contado: x%
+Total en Euros que puede obtener el promotor en entradas de la gente que compra sobre planos (entiendo que en la promoción hay clientes que han comprado sobre planos y otros no)
+Coste medio de materiales y mano de obra de oficios asignable a la obra: x€
% De los costes de materiales sobre los que se suele apalancar: x%
+Otros costes para dar cerrada la obra: x€
+% De esos costes para dar cerrada la obra que paga al contado: x%
+Potencial canon de corrupción: x€
De la suma de esas cifras se puede sacar la parte correspondiente a apalancamiento y capacidad de maniobra.
Lo mas importante de esas potenciales 200 viviendas a ojo sería sobre las cuales puede haber o no pedido en firme de un cliente final

Un saludo

Precio vivienda = valor repercusión del suelo + coste de contrata de la edficicación + gastos generales del promotor + factor de localización (mejora el valor de venta según su ubicación y servicios urbanos de la zona) + beneficio del promotor (oscila entre un 50-150% )
Precio vivienda actual = precio astronómico
Precio astronómico = fruto del timo, robo y saqueo
Los precios bajarán a niveles de valor real en todas aquellas zonas, barrios y municipios donde la "oferta supere la demanda".
Hemos construido en 10 años lo que deberíamos haber construido en 20 años y con sobreoferta = caída de precios.

POR QUÉ España VA A SER DIFERENTE?
Industria inmobiliaria mira a Tallahassee con esperanza
MATTHEW HAGGMAN
The Miami Herald
MARTHA BRANNIGAN y
La poderosa industria de la vivienda de la Florida está esperando que el segundo intento de los legisladores para modificar los impuestos a la propiedad, inyectará vida al anémico mercado de bienes raíces.
A corto plazo, la incertidumbre sobre la forma en que se presentará esa ayuda está manteniendo indecisos a los compradores y aumentado la inercia en un mercado que durante cinco años ha estado caliente pero que en los últimos 15 meses se ha enfriado.
Los corredores de bienes raíces, constructores y prestamistas de hipotecas sostienen la necesidad de significativas reducciones en los impuestos a la propiedad para dar impulso a un mercado lento. Ayer se unieron en una manifestación en Tallahassee pidiendo grandes recortes.
También planean una campaña de publicidad para presionar a los legisladores a encontrar una solución, y los urbanizadores en todo el estado, incluyendo la Asociación de Constructores del sur de la Florida, planean otra manifestación en la capital estatal la próxima semana.
''Este es el problema más grande que enfrenta la industria de la construcción de casas'', dijo Silvio Cardoso, presidente de la organización de constructores del sur de la Florida. ``Los impuestos a la propiedad están estrangulando el mercado''.

Las ventas de casas unifamiliares se han derribado más del 20 porciento durante el pasado año en los condados de Miami-Dade y Broward, mientras que el número de casas para la venta ha llegado a nuevas cifras altas. Al paso actual se tomaría dos años para vender todas las casas unifamiliares en el mercado y casi tres años para vender los condominios.

La realidad es que la sobreconstrucción, la especulación descontrolada, los precios elevados, las tasas más altas de interés y el alto costo y escasez de seguros contra huracanes juegan un papel en la caída del mercado.

Pero además, la Florida está sufriendo el problema de los impuestos a la propiedad que se han disparado por las nubes y que hacen demasiado costoso para muchas personas comprar su primera casa, o mudarse a otra.

''Es un tremendo obstáculo'', dijo el urbanizador Henry Harper, un constructor de condominios en el downtown de Miami. ``Hemos perdido muchos compradores cuando se enteran del costo de los impuestos a la propiedad y las cuotas de mantenimiento''.

Y algunos corredores dicen que la incertidumbre está causando aún más enfriamiento en un mercado ya frío.

''Estamos viendo a algunas personas demorando compras, dependiendo de lo que la Legislatura decida hacer'', manifestó jim Howrey, un corredor de Keyes Co. En Coral Springs. ``La gente cree que cualquier cambio que se haga no será retroactivo y están preocupados de comprar ahora y no ser elegibles''.

Continua ...bernie Navarro, gerente de una sucursal de Countrywide Home Loans en el suroeste de Miami-Dade, dice que recaudó $6, 000 para Floridians for Property Tax Reform, una coalición sin fines de lucro de ciudadanos y ejecutivos preocupados. La razón, explica, es que no quiere que los políticos sean los únicos que decidan el problema.

''Necesitamos estar al frente de esto'', dijo Navarro, que asistió a la manifestación de ayer.

En 1995 se puso en vigor la estipulación Save Our Homes, que trató de proteger a los propietarios de los altos impuestos a la propiedad.

La medida, que pone un tope de 3 por ciento anual a los aumentos de las evaluaciones de las residencias primarias, ha protegido a los viejos propietarios de grandes aumentos de impuestos. Pero también ha atrapado a la gente en sus casas actuales porque cuando alguien compra o vende una casa, la evaluación impositiva se vuelve a hacer al pleno valor del mercado.

''A ningún floridano le conviene mudarse'', dijo Greg Hallam, presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de la Florida. ``Aunque nos mudemos a una casa más pequeña, nuestros impuestos van a subir. Y no hay ningún beneficio en mejorar la casa cuando nos van a golpear con el aumento de los impuestos''.

Save Our Homes también desplaza la carga de los impuestos a los compradores reciéntes y a los que no son elegibles para el tope, como los residentes de temporada.

A pesar del pedido de la industria de un alivio impositivo, éste no se va a producir de la noche a la mañAna. Cualquier cambio en Save Our Homes que los legisladores pudieran adoptar requeriría que los electores de la Florida aprobaran una enmienda constitucional.

Hasta ahora, los legisladores no han propuesto una elección especial para poner la cuestión en la boleta de este año. Eso significa que los electores no van a considerar ninguna posible revisión hasta las elecciones de noviembre del 2008.

Hallam dijo que su grupo no está empujando ninguna proposición específica pero que apoya cualquiera de los diversos esfuerzos que puedan aliviar la carga del impuesto a la propiedad.

Eric Prutsman, un cabildero de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, dice que varias proposiciones --incluyendo una para echar atrás los impuestos, aumentar la provisión de la exención de los propietarios y darle un carácter ''portátil'' para que los propietarios puedan llevarse sus ahorros de impuestos a una nueva propiedad-- fortalecerían las ventas de bienes raíces.

''Nos complace ver que el plan del Senado incorpora cierto número de las provisiones que definitivamente ayudarían a revivir el inmobiliario'', dijo Prutsman. ``Que los compradores de casa por primera vez obtengan $25, 000 adicionales en la exención de los propietarios es muy positivo. Echar atrás el impuesto a la propiedad y el tope son elementos importantes que hemos visto en la Cámara''.

Coincido con the foreigner, soy de Ecuador y vivo desde hace 8 años en Madrid, hace 2 meses intenté comprar un piso en las rozas por 402.000 euros (bajo de 3 años - 2 dormitorios + 45 m2 terraza), la tasación salió por debajo (380.000) mi banco (ibercaja) me daba el préstamo al Euribor + 0, 37, suponía cuotas de 1.900 euros a 30 años intenté rebajar el precio con la propietaria y se negó ya que lo había sacado a la venta apenas 1 semana antes, por todo esto me arrepentí y decidi ver la opción de alquiler, he encontrado un bajo en mejor zona en el mismo las rozas (bajo a estrenar + 50m2) por 900 euros, como véis la diferencia es obvia (dinero - tranquilidad y calidad) . Solo en intereses iba a pagar cerca de 1400 euros, ahora en vez de pagar al banco le pago al casero pero gano al menos 500 euros al mes, que los invertiré con los ahorros en algo mas rentable, la propietaria del piso que tase ya ha bajado 10.000 euros y tiene que venderlo si o si porque tiene un contrato firmado con señal para por otro piso al que debe cambiarse en julio, ya os contaré cuanto mas baja este piso,