El Euribor sube al 4,1% en marzo

La sobreoferta de suelo urbanizable es espectacular. Solo en el pau del quiñon de seseña nuestro amigo el pocero malo dispone de suelo urbanizable para edificar 12.000 viviendas aparte de las 3500 ya construidas solo a la espera de que un alcalde docil le de las licencias de obra. En ese mismo pau hay suelo urbanizable para 6000 vpo mas que de momento nadie parece interesado en promover. Cerca de seseña en illescas donde hay suelo urbanizado disponible para miles de viviendas acaban de pedir autorización a la comunidad de Castilla La Mancha para declarar urbanizable terreno para otras 20.000 viviendas. Dentro de la provincia de Madrid proliferan los pau ya urbanizados y gran parte de los municipìos de la region han calificado suelo para multiplicar varias veces su poblacíon. Para poner estos datos en contexto Madrid en el último trimestre del 2006 el registro de la propiedad solo contabilizo 6000 operaciones de obra nueva

Tengo datos en primera persona de dos ciudades del tercio norte: la primera tiene unos 175.000 habitantes y, en la última década, ha experimentado una de las subidas más notables del país (Cataluña y pais vasco incluidos) . Los precios estaban al nivel de ciudades como Valladolid o Burgos. En los últimos seis meses las bajadas son notabilísimas, del orden del 15 - 20% . Le doy otro tanto de recorrido la segunda es una ciudad no capital de provincia de 50.000 hab en una provincia con costa. Ahí la evolución ha sido diferente: es una ciudad que ha sufrido una fuerte crisis industrial y, por tanto, los precios no subierón hasta niveles tan altos (hace 10 años los precios eran mayores que en la otra ciudad que le comento) . Además, se beneficia de la compra de segundas residencias, ya que las comunicaciones están mejirando muchísimo. Aun así los precios también están empezando a bajar, aunque aún no más del 10% . Le doy el mismo recorrido que a la otra (otro 20% más) . (Por cierto, en esta última ciudad tengo un íntimo amigo que, además de tener una gestoría convencional, desde hace unos tres años, por pura casualidad, enpezó a gestionar suelo para promotores: contacta con propietarios de pequeños terrenos para reunir una finca más grande. El 80% de los promotores a los que gestionó suelo -y que ya son propietarios- están como locos por deshacerse de él)

Perdone que dude de sus mensajes pero es que me ha dado ya motivos para ello mucho antes. No me creo que en su mensaje de las 14:07, le hayan preguntado eso al pocero de fuenlabrada y él, a su vez, haya contestado lo que ha puesto. Si está en Internet, por favor ponga el enlace para que pueda verlo con mis ojos.
-Ceterum censeo carthaginem esse delendam-

"El trade es especulativo, tenga atención y ponga sus stop-loss de protección"
Especulativo = alta volatibilidad, cotización con cambios bruscos.
- Con stop-loss limitados en precio: la sobreventa equivale a que tu orden no pueda ser ejecutada al precio que limitaste. Te comes la bajada.
- Con stop-loss "a mercado": se vende sí o sí, a cualquier precio. Eres pasto de los tiburones madrugadores, que en sobreventa te ofrecen un -15% y tu broker automático (y tonto) traga.
Un stop-loss no te va a librar de una noche de especulaciones y un inicio de sesión no apto para cardiacos.

Respecto a la noticia que comentaba sobre el ajuste de citibank, solo comentar que si es en el área de operaciones se está produciendo en el back office del banco, por lo que lo que están haciendo es optimizar estructura y costes administrativos, esos ajustes se deben a ajusten estructurales derivados de la automatización de los procesos. Aunque nos parezca mentira estamos tecnológicamente a años luz de ellos. Por ejemplo en el 2004 financial times venía a decir que el abbey destina más del 33% de sus gastos laborales al capítulo administrativo (mas o menos la media de la banca británica es de un 25% ), mientras que en el Santander es de un 12% .
Ese tipo de movimientos globales en áreas de back office son totalmente normales, ya que les queda mucho capítulo por andar, no obstante la clave estará cuando empiecen a hablar de ajustes en el área de front (negocio), digamos que ese es el dato que hablará del ajuste de cinturón

Creo que también se puede estar dando otra causa. Hay municipios donde la demanda está a la espera, a ver qué pasa. En tiempos de elecciones es tradicional que los candidatos a alcalde prometan mayores esfuerzos en vivienda de protección oficial y accesibilidad de los jóvenes a la vivienda. Hay votantes que al escuchar a los políticos deciden retrasar unos meses sus decisiones por si esas promesas se materializan.

Mi teoría particular sobre la conveniencia entre comprar y alquilar.
Si ahora alquilas, te cuesta una media del 3% sobre el valor de la vivienda.
(Este dato lo puedes ver en idealista, dividiendo el precio x m2 de alquiler contra el precio x m2 de venta. Ojo hazlo de forma segmentada por geografía, pues si lo haces por el total, el ratio se distorsiona pues las muestras no son uniformes en cuanto a su composición geográfica) .

Si compras, solo el interés será del 4, 5% sobre el mismo valor. Se puede reducir algo si tomas en cuenta la desgravación fiscal, pero este efecto se anula pues tienes que dedicar el 10% del valor de la casa en pagos de impuestos (IVA, transferencias, actos jurídicos, etc.)
Algunos argumentos de muchas de las personas que conozco:
. "Alquilar es tirar el dinero". Pues pagar intereses es también tirar el dinero.
. "Los intereses dependen de la inicial que hayas dado". Correcto, pero la inicial que aportas también está dejando de generar intereses y dependiendo de tus oportunidades de inversión podrían generar rendimientos incluso mayores al 4, 5% .
. "La vivienda es una inversión segura". Este es el único argumento que anteriormente era válido. Yo mismo compré una casa en Madrid hace 3 años por 60millones y la he vendido por 106 millones. Ahora estoy de alquiler y el dinero lo he invertido con rendimientos muy superiores al 4, 5% . Sin embargo en este momento en que la vivienda ya no sube (incluso baja en muchas poblaciones); queda claro que comprar es perder valor a futuro, incluso si el precio de la vivienda se mantiene constante.
. "La gente tiende a ser mas disciplinada con el pago de la hipoteca que con los rendimientos del dinero que dispone" anda ya, que la gente no mete en la hipoteca el cochazo, los super viajes y la ropa de marca. La disciplina personal o la falta de ésta no pueden formar parte de este argumento. La falta de disciplina tiene el mismo efecto en ambos casos, pues en el primero te costara 4, 5% cada año, mientras que en el segundo te dejará de rentar el mismo tipo de interés cada año.

Si ponemos todo esto en una calculadora, a mí me sale que por cada 100, 000 euros que coloques en tu vivienda, perderás en valor presente 24, 000 euros con los siguientes supuestos:
. Hipoteca por 110mil (100 + 10% gastos)
. Tasa 4, 5%
. Plazo 30 años
. Alquiler al 3%
. Alquilas durante 50 años (luego te mueres y ya no necesitas alquilar)
La única manera de evitar la pérdida de valor (entre una opción y otra) es una revaluación del valor de la casa del 90% en 30 años (es decir, un 2, 1% cada año)

Es posible obtener esta revaluación? no lo sé, no tengo una bola de cristal. Lo que sí me imagino es que a largo plazo si debe ser posible, pero a corto plazo, con los precios que tenemos ahora y con una caída o como mínimo estancamiento generalizado de los precios, parece que la opción más razonable en este momento es la de alquilar.

Vivir de alquiler siempre será de pobre, pero cada uno sabe lo que se hace y hay que respetarlo, pero si lo alquilas supongo que será a un propietario no?, pues ten en cuenta que le estarás pagando el 75% y a los 25 años cuando acabe de pagar el 25% restante podrá malvenderlo y tener una jubilación mientras tú tendrás que buscarte otro piso y segir pagando cada mes hasta la muerte

Pues yo pienso igual, si se compra bien, y si no también, ya me tocará heredar (cuanto más tarde mejor, claro)

Al final la expo en Zaragoza va a ayudar, todo el mundo sabe que se tarda un huevo en vender, y todos intuyen que despues de la expo ésto se va al garete. En Zaragoza el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, si ha de producirse, tiene fecha.

Cierto. El mercado inmobiliario es muy lento e inercialmientras que un foro de Internet es algo intrínsicamente dinámico. No hay remedio: las aportaciones ya sean buenas o malas tienden a repetirse y al final el foro acaba convirtiéndose en pasto de aportaciones sin ningún interés.

A lo que vamos: hace ya años cuatro iluminados dijimos que la vivienda es un activo, ni más ni menos, que a veces está caro y a veces está barato, como casi todos los activos. Afortunadamente existe el alquiler para quien les tocó emanciparse en una época de sobrevaloración. Unos tuvimos suerte en esto y otros no la tuvieron. Eso es todo. No hay más vueltas a darle. Quien compró por 10 años de salario corrió el riesgo de que su salario no aumentase durante esos 10 años en cuyo caso hizo muy mal negocio al comprar en lugar de alquilar.