Las hipotecas ya suben menos que la inflación

Llegado el momento de la desaceleración del mercado de la vivienda, que ha coincidido con la falta de liquidez del sector bancario, las cartas se han puesto sobre la mesa y actualmente se está comprobando cómo "el verdadero cáncer del sector no es tanto la caída de la demanda de vivienda como la mala estructuración de la deuda de las inmobiliarias", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. En su opinión, entre el 40% y el 60% del endeudamiento de las promotoras tiene un vencimiento a corto plazo, a menos de dos años, porque "la banca ha ofrecido con poco rigor créditos que deberían financiar el circulante de las empresas, es decir, el pago del IVA o de las nóminas, para financiar la compra de suelo con desarrollo a largo plazo". Es lo que se conoce como líneas de crédito o pólizas de circulante, con vencimiento anual. Demasiado dinero "Como había mucho dinero para financiar, las empresas han comprado activos que no pueden pagar mediante líneas de crédito sin garantía hipotecaria, mucho más baratas por sus menores gastos y por no estar sujetas a impuestos como el de actos jurídicos documentados. Cuando el banco tiene una hipoteca, tiene una garantía real (el inmueble), mientras que con las pólizas de circulante no hay tal garantía y, ante un proceso concursal (antigua suspensión de pagos), es de los últimos acreedores en cobrar", señala Christoph Bächle, director general de Aareal Bank en España, quien asegura que el propio sistema bancario es el que ha propiciado que la crisis inmobiliaria sea más pronunciada: ha cerrado las líneas de crédito de golpe y las promotoras se ven con el problema de que su deuda vence a corto plazo y no tienen liquidez ni forma de conseguirla. Ante esta tesitura, a los bancos especializados en la financiación inmobiliaria (básicamente de edificios y proyectos de carácter terciario, hasta ahora no afectados por la crisis residencial), tales como Aareal, que en 2007 otorgó a las promotoras españolas 600 millones de euros en préstamos hipotecarios, están llegando peticiones de refinanciación constantes. Así lo corrobora José Luis Zanetty, responsable de Eurohypo, uno de los mayores bancos especializados en nuestro país, con 9.000 millones de euros prestados, que declara: "tenemos más trabajo que nunca porque ahora se renegocia todo. No contamos con impagados ni retrasos en España; lo que piden las inmobiliarias es flexibilidad en los préstamos porque están afectadas tanto por el descenso de las ventas de viviendas como por las restricciones de financiación. Es el corto plazo lo que les aprieta por el estrechamiento de las líneas de crédito, que se están ancelando a su vencimiento, generando un problema un poco artificial, pues la banca está traspasando a sus clientes su falta de liquidez".

Respecto al núemro de licencias y visados de España, no se que pretende analizar, pero en España, teniendo en cuenta que la recalifiación de suelo fue desde el año 2000 y que en 2007, entraba en vigor el nuevo código de la edificación, se ha procurado proyectar, comprar suelo, promover, construir y vender todo antes del 2007 y así el coste de producción es menor y las garantías para el consumidor mínimas y el promotor se puede salir de rositas como siempre. Luego, a partir de 2008, entre el stock de viviendas nuevas sin vender (1.000.000) y viviendas vacías sin vender de antes del 2007 (nuevas y de 2ª Mano) de 3.000.000 y suelo recalificado para construir una nueva España, pero con los bancos que no confian entre ellos ni con los promotores, pues ha dejado de ser una inversión segura e incluso de largo plazo, se quedará todo muy parado y la burbuja creditica e inmobiliaria explotó el 3º Trimestre de 2007 y como bien sabe no se vende nada o casi nada desde el Otoño de 2006.

Asfixiadas por los plazos de pago de su deuda en un momento en el que los ingresos escasean, la solución que les queda a las inmobiliarias pasa casi exclusivamente por refinanciar su deuda, un proceso que todavía no es masivo pero que lo será en unos meses, tal y como lo confirman dos grandes bancos que prefieren permanecer en el anonimato. Posibilidades de acuerdo ¿Y cómo se refinancia la deuda? Líneas de crédito usadas para financiar suelo, préstamos corporativos que han servido para adquirir otras empresas o carteras de activos y préstamos al promotor destinados a acometer proyectos inmobiliarios concretos convergen, al final, en un mismo punto: la necesidad de alargar su plazo para adecuar su vencimiento al momento de maduración o de generación de ingresos del bien financiado, con o sin periodos de carencia, mantiene una caja de ahorros. Aunque no hay un periodo que sirva para todos los casos, lo cierto es que prolongar el crédito en dos o tres años parece ser la receta más utilizada por las entidades españolas y no necesariamente lleva aparejada una subida de los tipos de interés. Aquí la calidad o vinculación del cliente con el banco tiene mucho que decir. Para las líneas de crédito se empieza a exigir el otorgamiento de garantías hipotecarias a fin de pasar de vencimientos anuales a otros de tres años. En los préstamos ligados a adquisiciones, se busca reducir con la mayor celeridad posible la deuda vía ventas de activos o ampliaciones de capital, aseguran fuentes de The Royal Bank of Scotland. "El problema está en las pólizas de circulante o préstamos corporativos sin garantía hipotecaria. Para ampliar el plazo pedimos transformarlos en garantías hipotecarias, además de garantías personales no pignoradas y parece lógico también fijar un nuevo precio, ya que la calidad del riesgo ha disminuido. A mayor riesgo, mayor retribución", dice uno de los bancos líderes en España, que añade que, en su caso, la refinanciación con las inmobiliarias no es generalizada. "Hoy por hoy existen posibilidades de manejo de la crisis. Las promotoras tienen capacidad de renegociar su deuda. Todavía no tenemos impagos", añade. El problema no es de solvencia, porque los activos de las inmobiliarias no van a devaluarse Drásticamente. Es de tesorería, que se resuelve con refinanciación, sin meter más capital, puede que a precios entre 0, 40 y 0, 50 puntos más caros porque ha subido el coste del dinero, señala otro de los grandes bancos, para quien la entidad que quiera cobrar mucho a las inmobiliarias por la renegociación "está loca". Según Zanetty, sólo las empresas insolventes serán las que se queden en manos de la banca. En tanto que las entidades pedirán a las otras garantías adicionales: hipotecar activos no hipotecados, que las matrices actúen de avales de sus filiales o que los empresarios aporten garantías personales.

Buenas noches, ayer me contaba una compañera arquitecta y tasadora inmobiliaria, que ya no hace tasaciones para compraventas, sino que la mayoría es para " refinanciación de deudas" tanto de particulares como para empresas.

" Si yo no vendo las viviendas que tengo anunciadas, no podré realizar las compras que tengo previstas, con lo cual les trasladaré también a ellos el freno, quienes, a su vez, tampoco podrán materializar sus adquisiciones y así sucesivamente. Esto lo entiende todo el mundo. Con un descalabro como el que se pretende consguir por parte de sectores políticamente escorados en la ultraizquierda la quiebra del país no sería ninguna utopía. ¿Queremos que el sistema se venga abajo? Si es así, adelante con el boicot." ¿Ultraizquierda? No es un boicot organizado por nadie. Si así fuera bastaría con desactivar a esa minoría. No te engañes a tí mismo. Es más grave. Si a tí te ponen los alimentos a cuatro veces su valor y te encarcelan si intentas comprarlo directamente al productor sólo te quedaría como opción el boicot, y si ese boicot claramente desequilibra a los beneficiarios, continuar hasta la completa claudicación. Los precios de los pisos no han sido inelásticos cuando subían al 17%, por lo tanto no nos creemos que los precios sean inelásticos a la baja, salvo para los malos empresarios que hayan jugado a la ruleta rusa.
Rebajón o destrucción del sistema. La pelota no está en nuestro tejado.

Buenas tardes, parece increíble que con la que se viene encima todavía haya gente argumentando que esto no vaya y que no se ven bajadas puntuales. Imaginen un palillo colocado verticalmente y centro de un tubo y que sujeta en la parte superior una plancha de hierro, pues bien, con los problemas de inflación + el acelerador del paro + las quiebras que se van a oficializar después de las elecciones, es como si sobre la plancha pusiéramos 50 toneladas, con lo que el palillo se va a hacer astillas.

POr cierto, si la plancha fuera de madera, en lugar de hierro y los 50 toneladas fueran de hierro, la plancha también quedaría hecha astillas. Así que mucho ojito a aquellos que se pueden comer el marrón y que dicen que esto va estupendamente bien y no hay problemas.

Cuando se realizar un proyecto de consultoría, lo lógico es realizar un estudio en el espacio tiempo, es decir, en el campo en el que nos toca hay que plantearse: +respecto al tiempo: han ocurrido en el pasado sucesos similares.
+Respecto al espacio: en este mismo lugar u otros y además en las mismas coyunturas (matriz de dos valores). Pues bien, ahora que parece que en el corto plazo los satélites se posicionan en la estanflación, tenemos como precedente los problemas inmobiliarios de Francia de los años 70, en base a la cual la gente endeudada y a la que embargaron paso a vivir de alquiler en su propio domicilio (le embargaron y la formula que le ofrecieron fuera pagar un alquiler, es decir, paso de alquilar el dinero a vivir de alquiler) y la gente que o vivía de alquiler o estaban en posición de comprar, dieron el paso y pasaron a ser propietarios.

Para realizar un análisis fino, hay que recurrir a porter y ver el posicionamiento de los players, hay que inclusive ir mas allá, analizando: +el poder de negociación de los compradores. +El poder de venta de los vendedores. +Los productos sustitutivos +Amenazas de nuevos proveedores +La rivalidad entre los competidores existentes. +El poder de negociación de los mediadores. Con la base de eso, el posicionamiento de la demanda que tenga cash no tiene porque ir a alquiler.

¿Le parece que identifiquemos el tipo de subprime que tenemos?: +La de los particulares: -hipotecados subprime (solos ante el peligro) . -Hipotecados subprime con subavalistas. +La subprime empresarial. +La subprime de los entes públicos:-ayuntamientos / comunidades autónomas subprime (que han asumido costes recurrentes o de inversión ( ¿M-30?) A los que no van a hacer frente), pero que dependen de estados que no son subprime. -Ayuntamientos / comunidades autónomas subprime, pero que dependen de estados que son subprime. ( ¿Los nuestros?) . ¡Vaya mandanga!