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Revisión hipoteca: ¿Pido que me apliquen el Euribor actual?

Autor: @dmontero

Las revisiones de las hipotecas están dejando buenas y malas sensaciones entre los hipotecados en los últimos meses dependiendo del mes de Euribor que se les aplique. Mientras los medios de comunicación narramos en rigusoso tiempo real los movimientos del Euribor, éstos son aplicados en diferido por los bancos en sus créditos, lo que crea un sinsabor entre lo que se lee y la vida real. La estadística demuestra que no hay que obsesionarse con la revisión del Euribor

Los primero que hay que saber es que en las escrituras de la hipoteca figura qué Euribor nos van a aplicar en cada revisión y siempre será el mismo, que suele ser uno o dos meses anterior al último que esté vigente. Es decir, si a alguien le vienen aplicando siempre en marzo el Euribor de enero, le seguirán aplicando ese Euribor de por vida en su revisión anual. Por ello, lo primero que hay que saber es qué Euribor nos aplican

Con el Euribor en claro descenso desde verano de 2008, las revisiones están dejando a algunos hipotecados con un Euribor de referencia cláramente más alto del que se aplica a los pocos meses después, lo que crea enfado y en algunos casos además suspicacias con el banco sobre si estará todo correcto. Con esta calculadora de revisión de la hipoteca puedes calcular tú mismo la nueva cuota

También hay gente que se pregunta qué puede hacer para que le aplique ya el Euribor actual y si es apropiado hacerlo. La respuesta a primera vista podría ser que sí, ya que cuanto antes me apliquen el Euribor, antes me aprovecharé de las rebajas de la cuota. Sin embargo,
Un estudio en detalle del Euribor concluye que no conviene correr detrás del Euribor
Y que a no ser que se esté ahogado, es mejor ser paciente y esperar a que nos llegue la rebaja de forma natural. Si somos los primeros en disfrutar de la rebaja, seremos también los primeros en sufrir la subida y por el contrario, si somos los últimos en tener esa rebaja, seremos también los últimos en pagar más cuando el Euribor suba, que lo hará tarde o temprano. Esto ya ocurrió cuando el Euribor empezó a subir en 2005 y entonces nadie corrió al banco a que le aplicasen el Euribor actual porque le convenía el pasado. Eso mismo pasará cuando el Euribor suba

Histórico del Euribor y media según el mes de revisión de la hipoteca

  2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Media
Ene 3,95 4,57 3,48 2,71 2,22 2,31 2,83 4,06 4,50 3,40
Feb 4,11 4,59 3,59 2,50 2,16 2,31 2,91 4,09 4,35 3,40
Mar 4,27 4,47 3,82 2,41 2,06 2,34 3,11 4,10 4,59 3,46
Abr 4,37 4,48 3,86 2,45 2,16 2,27 3,22 4,25 4,82 3,54
May 4,85 4,52 3,96 2,25 2,30 2,19 3,31 4,37 4,99 3,64
Jun 4,97 4,31 3,87 2,01 2,40 2,10 3,40 4,50 5,36 3,66
Jul 5,11 4,31 3,65 2,08 2,36 2,17 3,54 4,56 5,39 3,68
Ago 5,25 4,11 3,44 2,28 2,30 2,22 3,61 4,67 5,32 3,69
Sep 5,22 3,77 3,24 2,26 2,38 2,22 3,71 4,72 5,38 3,65
Oct 5,22 3,37 3,13 2,30 2,32 2,41 3,80 4,65 5,25 3,60
Nov 5,19 3,20 3,02 2,41 2,33 2,68 3,86 4,61 4,35 3,52
Dic 4,88 3,30 2,87 2,38 2,30 2,78 3,92 4,79 3,45 3,41
Datos en %                    

A la vista del cuadro, se puede comprobar cómo sea cual sea el mes de revisión, el interés medio que ha pagado cada hipotecado que abriera una hipoteca en 2000 es prácticamente el mismo tras nueve años, alrededor de un 3,5%. La diferencia entre el caso más desfavorable (agosto) y el más favorable (enero) es de 29 centésimas, que trasladado a un crédito de 150.000 euros a 25 años es de apenas 24 euros al mes (807 euros frente a 783 euros si aplicamos un diferencial de 0,50 sobre el Euribor). Si bien es cierto que tras 30 años será dinero, la estadística demuestra que con el paso de los años ese diferencial se estrechará aún más

Y es que los ciclos del Euribor suelen ser largos y claros en sus movimientos y no intercalan subidas y bajadas desbocadas en pocos meses como la bolsa, lo que hace que a la larga todo el mundo pague un Euribor parecido. Lo mismo ocurre si se hace el cálculo de qué es más rentable si tener una hipoteca con revisión anual o semestral, ya que también nos salen datos parecidos y es que ambos han pagado una cuota de hipoteca semejante a lo largo de la vida del préstamo

Aún así quiero que me apliquen el Euribor actual ya

Si no quieres esperar o estás ahogado con las finanzas personales y necesitas ya mismo un respiro aunque después tengas que pagar más, también hay alternativas. Lo primero que puedes hacer es una novación de la hipoteca, esto quiere decir, que puedes cambiar las condiciones (mes de referencia, tipo de interés, diferencial...) de tu hipoteca si llegas a un acuerdo con el banco, que no siempre está por la labor ya que quizás salga perdiendo y no tiene obligación de hacerlo

Una solución a esto es que le aprietes para que te renueve las condiciones de la hipoteca. La forma de apretarle es llevándole ofertas en firme de otra entidad y decirle que quieres cambiarte. Ellos tienen derecho de igualar la oferta y quedarse con tu hipoteca, pero al menos habrás conseguido lo que buscabas. La comisión de novación de una hipoteca figura en las escrituras, pero suele ser baja, alrededor de un 0,1% por lo que aplicarla a un crédito de 200.000 euros puede costar apenas 200 euros

Otra alternativa es subrrogar la hipoteca a otra entidad, es decir, llevárnosla a otro banco. Aquí debemos ser muy cuidadosos con los cálculos, porque la subrogación de la hipoteca a otro banco es una operación es mucho más cara. A la comisión de subrrogación que nos aplicará nuestro banco (alrededor de un 0,25%) hay que sumarle los gastos de abrir esa hipoteca en otro banco (escrituras, registro, notaría...) lo que puede hacer que los gastos se disparen a unos 5.000 euros para una hipoteca de 200.000 euros

Calculadora revisión hipoteca: calcula tú mismo tu nueva cuota hipotecaria