El mercado de pisos se parte en dos: "los que tienen que" y "los que no tienen que"

La venta de viviendas se ha dividido en los últimos tiempos en dos claros colectivos: los que tienen que vender una casa y los que no tienen obligación de venderla, aunque la tienen a la venta (en estados unidos se les denomina ya los "the haves" y los "don't haves", en clara referencia a "they have to sell o don´t have to")

Los que tienen que vender la casa son aquellos que sienten el agobio del banco (distressed sales), que incluye tanto a los que están en proceso de embargo, como a los que han recibido ya las primeras notificaciones de impago. Estas ventas se denominan también short sales y son concebidas como ventas algo desesperadas antes de que el banco embargue

Actualmente en todos los mercados están aumentando estas ventas desesperadas, especialmente en euuu donde el 53% de las compraventas de viviendas en marzo fueron de este grupo. Suelen realizarse a precios muy atractivos y son en estos nichos donde se están encontrando actualmente los chollos de pisos, ya que a los vendedores les urge vender

Por otra parte tenemos al mercado tradicional o los que no tienen que vender por obligación y que mantienen anclados sus pisos a precios no tan atractivos. Muchos piensan que al no tener la necesidad de vender, si alguien quiere su piso deberá pagar por él. En estados unidos, dichos compradores tienen los precios de sus casas en niveles de aproximadamente 2006, pese a que la media de precios está en niveles de Otoño de 2003

Evidentemente, es razonable que quien no tenga prisa ni necesidad por vender su casa trate de sacar lo máximo posible por ella y no quiera entrar a competir en precios baratos con aquellos que tienen urgencia. Incluso hay niveles por los que algunos vendedores no están dispuestos a vender y prefieren o bien alquilarlo o bien retirarlo de la venta a la espera de que lleguen tiempos mejores

Dos mundos diferentes

Y es que para analizar de forma acertada el mercado inmobiliario conviene hacer estas distinciones, ya que del análisis de ambas vertientes se obtienen datos bastante diferentes. Según los datos de la asociación de inmobiliarias de estados unidos, las ventas de urgencia (short sales) se han triplicado en un año y actualmente representan el 53% del mercado de compraventa. Por el contrario, las ventas normales han pasado de ser el 82% a ser apenas el 47%

En este mercado partido en dos no resulta extraño que también haya diferencias reales y abultadas entre los precios a los que venden los que les urge vender y los que que no están agobiados por el embargo. Esto se puede apreciar en el gráfico siguiente, en el que se representan los precios medios (en miles de dólares) de las casas que se han vendido en los últimos años en san Francisco

^{Fuente del gráfico: zillow.com}

La línea negra representa el precio de las casas vendidas de forma normal y la línea roja el de las casas en cualquier momento del proceso de embargo. En los momentos del boom inmobiliario, alrededor de 2006, apenas había diferencia de precio, mientras que actualmente, las viviendas con urgencia por vender lo hacen con un 47% de descuento y sin encontrar aún freno

Es por ello, que tanto en eeuu como en cualquier mercado inmobiliario en crisis, los propietarios de viviendas piden que no se generalice y se diferencie bien entre "los que tienen" y "los que no tienen que"