Información sobre vivienda y economía

¿Cómo saber si el precio de una vivienda es adecuado?

conoce cómo saber si la casa es cara o barata
Autor: @dmontero

Mucha gente opina que el precio de tal casa es alto o bajo o que aquella casa es cara o barata. Sin embargo, para opinar con criterio y razones objetivas bastaría con seguir unos simples razonamientos aceptados de forma unánime por los analistas de otras inversiones: como el per (price earnings ratio o relación entre el beneficio y el precio)

Este cálculo es muy utilizado en análisis bursátil para saber si una empresa cotiza a un precio atractivo o no. Para ello, simplemente se divide la capitalización de la empresa entre sus beneficios. Por ejemplo, si telefónica tiene una capitalización de 90.000 millones y gana 7.500 millones de euros al año, se dice que su per es 12 veces (resultado de dividir ambas cifras)

Otra forma de ver ese dato es que necesitaríamos 12 años de beneficios para obtener el precio pagado por una empresa o inversión. En general, un per menor de 15 es atractivo y uno de más de 20 es elevado. No obstante, aquí ya entra el criterio de cada uno, ya que para unos una inversión que genere un 5% bruto anual es poco y para otros será suficiente

En el caso de una vivienda se puede hacer el mismo cálculo poniendo sobre la mesa el precio de venta y lo que podría obtenerse por la vía del alquiler. Así, si tenemos una vivienda con un precio de venta de 300.000 euros que se puede alquilar por 600 euros al mes (7.200 euros al año), calculamos que su per es 42 veces. A priori, el piso sería caro. El mismo cálculo sirve para los vendedores, que podrán saber si venden o no a buen precio su vivienda viendo el per al que están vendiendo

En el pico de la burbuja el per máximo fue de 33 (muy caro comprar), pero actualmente encontramos datos más modestos. En concreto, en idealista.com hay 633 viviendas que se venden y se alquilan a la vez. La media es de 28 veces, aunque dentro de esa media hay casas con per cercano a 80 y otras con un ratio cercano a 10 veces. En general, España tiene uno de los per más altos del mundo siendo para Madrid capital y Barcelona capital de 27 veces

Otra forma de ver el mismo dato es la rentabilidad que alguien que comprara esa casa obtendría por alquilar esa vivienda. Con los datos anteriores (7.200 euros de alquiler al año y 300.000 euros de venta) tendríamos una rentabilidad anual del 2,5%, inferior a la de muchos depósitos bancarios o bonos del estado. Este indicador también nos indica que la vivienda es cara (o el alquiler barato, según se mire). Madrid y Barcelona, con per de 27 veces, estarían ofreciendo una rentabilidad bruta anual del 3,7%

País/ciudad Per Rentabilidad anual
Egipto, el cairo 8 veces 12,0%
Perú, lima 10 veces 10,1%
Argentina, buenos aires 11 veces 8,9%
Holanda, amsterdam 15 veces 6,6%
Japón, tokio 18 veces 5,7%
Brasil, san paolo 15 veces 6,6%
Canadá, toronto 15 veces 6,5%
Alemania, berlín 20 veces 5,1%
Italia, roma 20 veces 5,0%
Francia, parís 26 veces 3,9%
Eeuu, new york 27 veces 3,8%
España, Barcelona 27 veces 3,7%
España, Madrid 27 veces 3,7%
Reino unido, londres 29 veces 3,5%
Mónaco, mónaco 68 veces 1,5%

 Fuente: global propety guide y elaboración propia

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Comentarios

Muy sencillo: si está en España, el precio no es adecuado

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Ja ja ja ja ja ja ja ja
Me muero ya de tanta risa

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Esto me parace una bobada. Ni el per ni el por. Para mi 120 de pecho es ideal. Para otros no.

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No es una bobada, de alguna forma, tendremos que hacer ver a las persanas, que comprar casas caras no beneficia a nadie

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Efectivamente, mucha gente sigue el critero de chuparse el dedo y ver por donde viene el aire para decir que algo es barato o caro

La casa presta un servicio: vivir en ella, ya sea de alquiler o compra y ese servicio se puede medir

A per 27 sólo cotizan las empresas con alguna espectativa de fuerte crecimiento de beneficios a corto-medio plazo y no parece que ese sea el entorno de la vivienda...

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Esta claro que es una buena formula para conocer si una INVERSIÓn es interesante, pero en el caso de una vivienda en que la primera idea de la gente es cubrir una necesidad y esta necesidad se ve condicionada por las facilidades de financiamiento que las entidades financieras puedan conceder a cada uno, por el poder adquisitivo que dan las nóminas y el ahorro acumulado que se tiene para poder plantaer la compra de una vivienda.
Cuando se formulan estos condicionantes con el precio de vivienda y todos ellos permiten el acceso (aunque existan diferencias por zonas), obtenemos la formula correcta para saber si el precio de la vivienda es caro o barato.

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Cierto. Lo del per aplicado a la vivienda como inversión es muy inexacto, pero si se hace sobre la vivienda a usar como residencia, resulta absurdo.
Hay cosas importantes que no tiene en cuenta, por ejemplo:

- El importe de la hipoteca a pagar, si se hace a interés fijo, p. ej., es menos significativa en términos de poder adquisitivo con el paso de los años. En esos mismos años, el importe del alquiler como mínimo estará actualizándose en el ipc.
- Al cabo de ese periodo de tiempo, la vivienda tendrá un valor patrimonial actualizado, aunque sea el ipc y poco más. El valor patrimonial resultante del alquiler pagado habrá sido de cero. Cuando los intereses del plazo fijo o depósito bancario son altos, se debe a un ipc o inflación altos, cantidad a restar de posible interés percibido.
- Durante el tiempo que se viva como jubilado, los ingresos a percibir serán menores que durante la etapa laboral activa, pero el alquiler no habrá bajado. Peor y más grave situación para un viudo/a si el principal receptor de la renta por jubilación muere.
- Si llegado el tiempo oportuno, se necesita ir a una residencia geriatríca privada (la pública es una lotería), puedes vender la vivienda para complementar una pensión escasa para acceder a ella. Si sigues viviendo en tu casa y necesitas un extra de dinero para atender, p. ej., a una persona que te atienda diariamente, una hipoteca inversa sobre tu vivienda puede ayudarte a conseguirlo. En caso contrario a pasar calamidades.

Es decir, salvo casos extremos, como es el de comprar una chabolilla a precio de oro, o ser un experto inversor en algo más que un mísero depósito a plazo, deuda pública, etc., además de disponer en mano del dinero equivalente al precio de compra de la vivienda, no veo ventaja alguna.

Puede que en otro país, tipo Noruega, Dinamarca o Suecia, con sueldos altos, pensiones altas y protección social muy alta, el alquiler sea una vía más rentable que la compra, aquí lo dudo.

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CIERTO. LO DEL pER APLICADO A LA VIVIENDA COMO INVERSIÓn ES MUY INEXACTO, pERO SI SE HACE SOBRE LA VIVIENDA A USAR COMO RESIDENCIA, rESULTA ABSURDO.
HAY COSAS IMPORTANTES QUE NO TIENE EN CUENTA, pOR EJEMPLO:

....
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Interesante post, resumen de todos los topicazos españoles que han hecho que tengamos un millón de viviendas invendibles, caso único en el mundo.

Ni siquiera creo que merezca la pena contestar uno por uno a los puntos. Creo que es más rentable cambiar el planteamiento de base.

Veamos. Simplificando. Si uno se compra un piso de 300.000 euros, gastos incluidos, tiene un piso. Si no se lo compra, tiene 300.000 euros, o al menos no los debe. Esto parece una obviedad, pero la gente o no lo entiende, o se le olvida.

Por supuesto uno tiene que vivir en algún sitio. Para ello puede pagar un alquiler o comprar una vivienda. Si compra, el uso de la vivienda tiene un coste, el de los intereses de la hipoteca + los intereses que no cobra del dinero ya invertido en la vivienda. Vivir en una vivienda propia no es gratis. Otra cosa que la gente también olvida.

El alquiler crece con el ipc pero la rentabilidad de los ahorros también. Es lo que tiene el interés compuesto.

Bien. Por supuesto el piso de 300.000 euros se puede revalorizar con el ipc, y los 300.000 euros también, inviertiéndolos por ejemplo en deuda pública, o en bolsa, o en oro, o en lo que sea. Casi todas las alternativas de inversión vencen al ipc a largo plazo, pero vamos a suponer que los 300.000 crecen también con el ipc.

Llegados a la jubilación, uno puede tener un piso valorado en (pongamos) 500.000 euros o puede tener 500.000 euros. Ni que decir tiene que lo segundo es infinitamente mejor que lo primero. Las hipotecas inversas son auténticos sacacuartos. Con el dinero contante y sonante, ya jubilado, uno puede irse a vivir a donde quiera, con buen clima y buenos servicios hospitalarios, y no quedarse en un piso viejo en barrio periférico, lleno de derramas y problemas, y probablemente invendible. O irse a una residencia, si lo necesita. Uno tiene libertad de elegir, incluso para comprarse el famoso piso.

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Llegados a la jubilación, uno puede tener un piso valorado en (pongamos) 500.000 euros o puede tener 500.000 euroscon el dinero contante y sonante, ya jubilado, uno puede irse a vivir a donde quiera, con buen clima y buenos servicios hospitalarios, y no quedarse en un piso viejo en barrio periférico, lleno de derramas y problemas, y probablemente invendible. O irse a una residencia, si lo necesita. Uno tiene libertad de elegir, incluso para comprarse el famoso piso.

Comentario totalmente acertado que se tendría que sacar cada vez que un anónimo intenta asustar, de forma totalmente mal intencionada o como mínimo equivocada, con lo de

“no se podrá el alquiler cuando uno esté jubilado”

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Llegados a la jubilación, uno puede tener un piso valorado en (pongamos) 500.000 euros o puede tener 500.000 euroscon el dinero contante y sonante, ya jubilado, uno puede irse a vivir a donde quiera, con buen clima y buenos servicios hospitalarios, y no quedarse en un piso viejo en barrio periférico, lleno de derramas y problemas, y probablemente invendible. O irse a una residencia, si lo necesita. Uno tiene libertad de elegir, incluso para comprarse el famoso piso.

Comentario totalmente acertado que se tendría que sacar cada vez que un anónimo intenta asustar, de forma totalmente mal intencionada o como mínimo equivocada, con lo de

“no se podrá pagar el alquiler cuando uno esté jubilado”

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Domingo, 8 Noviembre 20:19 a.fr responde a meseto
Llegados a la jubilación, uno puede tener un piso valorado en (pongamos) 500.000 euros o puede tener 500.000 euroscon el dinero contante y sonante, ya jubilado, uno puede irse a vivir a donde quiera, con buen clima y buenos servicios hospitalarios, y no quedarse en un piso viejo en barrio periférico, lleno de derramas y problemas, y probablemente invendible. O irse a una residencia, si lo necesita. Uno tiene libertad de elegir, incluso para comprarse el famoso piso.

Comentario totalmente acertado que se tendría que sacar cada vez que un anónimo intenta asustar, de forma totalmente mal intencionada o como mínimo equivocada, con lo de “no se podrá pagar el alquiler cuando uno esté jubilado”

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1º Haceis un análisis maniqueo,desde mi punto de vista.Si uno se jubila con 500.000 euros en metálico o en bienes (piso) puede convertirlo en los proyectos que mejor vea.

2º Cada persona tiene unas circunstancias diferentes.no hay un patrón que valga para todo el mundo.Yo he vivido de alquiler y ahora como propietario.No hay comparación.No se el dinero que tienen mis vecinos,pero pagan 145.000 pts al mes de alquiler teniendo 10 metros menos que el mío.Yo que ya le tengo pagado,no tengo que sustraer esa cantidad de mi sueldo.Pago la hip. De la segunda residencia,pero eso es otro cantar.Un saludo.

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Nada, que no espabilamos, se sigue midiendo la compra de una vivienda con parámetros económicos de beneficios/pérdidas. Se supone que la compra de una casa debe realizarse para vivir en ella, mal vamos si seguimos con el rollo vivienda=inversión, porque eso termina por ser otra vez vivienda=especulación y no salimos de la rueda nunca.

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Como diría mi amigo Merlín, sí pero en las buenas zonas la vivienda no baja.

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Eso saldra en Madrid por que en Valladolid es mas desorvitado un chalet lo compras por 300.000€ o mas por que no se rebaja ni uno, y luego te las ves fatal para alquilarlo por 500 vamos que no te sale a pagar al inquilino de quiripa.

Un saludo

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A mi me parece un buen método

Sea para vivir o sea para alquilar el precio que pagues puede ser alto o bajo, es independiente y el precio siempre hay que medirlo

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Asi nos va en España. Las viviendas hay que comprarlas para vivir no para invertir. Si la compras para vivir estas dispuesto a pagar por ella lo que tu consideres oportuno y punto. Ni PER ni demás análisis de valores.

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Martes, 3 noviembre 10:35 anónimo dice asi nos va en España. Las viviendas hay que comprarlas para vivir no para invertir. Si la compras para vivir estas dispuesto a pagar por ella lo que tu consideres oportuno y punto. Ni PER ni demás análisis de valores. ************************************************************************************** ¡Ahí le tienen!, Con dos c0j0nes: ni per ni cristo que lo fundó. pá qué (este pollo . . .¿Lo hará todo igual?)

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Yo recomiendo que ka rentabilidad de una inversión en vivienda debe ser aproximadamente la de la deuda publica a 10 años. Por tanto coja lo que se paga por el alquiler anual de un piso igual al suyo y multiplique por 24. Así si los alquileres de su zona y piso están en 700 euros x 12 meses = 8.400 euros anuales se multiplican por 24 años x 8.400 = 201.600 euros sería el valor adecuado de su piso.

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Si los alquileres de su zona y piso están en 700 euros x 12 meses = 8.400 euros anuales se multiplican por 24 años x 8.400 = 201.600 euros sería el valor adecuado de su piso estoy de acuerdo con sus cálculos, el precio de un piso no debería pasar de un valor entre 23 a 25 veces la anualidad del alquiler medio.

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Yo recomiendo que ka rentabilidad de una inversión en vivienda debe ser aproximadamente la de la deuda publica a 10 años. Por tanto coja lo que se paga por el alquiler anual de un piso igual al suyo y multiplique por 24. Así si los alquileres de su zona y piso están en 700 euros x 12 meses = 8.400 euros anuales se multiplican por 24 años x 8.400 = 201.600 euros sería el valor adecuado de su piso. Supongo que en ese valor has incluido los gastos de impuestos y escritura, registro etc. en este caso no sería ese el precio de venta al que debes anunciarlo, sino que el precio será un 10% menos

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Tú flipas en colores!...

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Yo recomiendo que ka rentabilidad de una inversión en vivienda debe ser aproximadamente la de la deuda publica a 10 años. Por tanto coja lo que se paga por el alquiler anual de un piso igual al suyo y multiplique por 24. Así si los alquileres de su zona y piso están en 700 euros x 12 meses = 8.400 euros anuales se multiplican por 24 años x 8.400 = 201.600 euros sería el valor adecuado de su piso. Veo algunos problemas con su método. El alquiler siempre lleva implicito los gastos de expensas. Un inmueble tambien se deprecia y hay que hacerle derramas. Yo lo ajustaria reduciendole al número final un 10-15%.

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Estamos todo el día con las mismas tonterias marenado la perdiz .......y por qué,???? por que estamos esperando el regalo, como ya ha dicho plumero el que pueda que compre ,ahora hay piso de renta libre más baratos que los de vpo .
2011 = el que no haya comprado que envie un c.v al que compre la casa al lado de Obama que según dicen está en venta a ver si lo cogen de jardinero con derecho a vivienda,ya que en España los precios ya no estarán a su alcance.

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2011, el que compre antes se arrepentira par muchos años de su vida. Hombre siempre puede venderle el piso a plumero. Lo comprara con gusto porque seguro que vales más.

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Que si, que si, que no falte de nada!!! A seguir soñando que es gratis.

Pues claro Plumero: en el 2011, tasa de paro en España al 8%, Euribor al 1% y bancos ofreciendo de nuevo financiación al 120%. Show must go on!

Hablando de cv, recibo ya muchos directamente o traves de linkedin. Y no son precisamente de albañiles ecuatorianos. Cada vez mas ejecutivos al paro, es acojonante

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Que si, que si, que no falte de nada!!! A seguir soñando que es gratis.

Pues claro Plumero: en el 2011, tasa de paro en España al 8%, Euribor al 1% y bancos ofreciendo de nuevo financiación al 120%. Show must go on!

Hablando de cv, recibo ya muchos directamente o traves de linkedin. Y no son precisamente de albañiles ecuatorianos. Cada vez mas ejecutivos al paro, es acojonante

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Bueno, lo cierto es que el sector es muy complejo, yo creo que el problema es generalizar. Este método es muy interesante y válido en algunos casos, y en otros no. Pero está muy bien conocer de forma sencilla cosas así, por lo que se agradece el artículo, a muchos les puede ser de utilidad.
No le deis muchas vueltas, esto no es la solución mágica para todos los casos, y para todos los que venden y para todos los que necesitan comprar. Ni para los que están en Alpedrete, y para los que están en Logroño. Me temo que no hay solución mágica de hecho...

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Gracias, me ha informado bastante de lo que es el per en relación a la vivienda.

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Como el per de Andalucía o el nacional de los 420 euros. Al final con tanto per nos vamos a liar.

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Caro es algo que no se puede pagar, y barato que s puede pagar , no hay mas, depende de cada economia , a uno les parece caro o barato , porque a una persona que gana 30.000 euross al mes le parecera cara una vivienda de un millon de euros , pero al que apenas gana 1.000 euros . Hasta 60.000 euros de vivienda puede que le parezca cara, y sobre todo si no tiene tiempo de estar en casa ni disfrutar de su famila

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Viendo la tabla, en Egipto alquilar seguro que es tirar el dinero y en Madrid ó londre puede ser muy rentable.

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Viendo la tabla, en Egipto alquilar seguro que es tirar el dinero y en Madrid ó londre puede ser muy rentable. Lo has entendido justo al reves. Leete otra vez el concepto de "per"

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También la gente es más reacia a bajar el precio de venta, mientras el del alquiler les importa menos bajarlo. Esto es a tener en cuenta.

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Por ver la vivienda como inversion estamos donde estamos, mientras no abandonemos esa mentalidad vamos de culo.

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Pues allá ellos, quien ha visto al vivienda como inversión y a INVERTIDO, se ha comido los pisos con patatas, ya que nos van a recuperar el dinero en muuchos años...

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Primero se tendrá que ajustar el precio de la vivienda, no?

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Estamos en 2009 y el 2010 peor: el “horribilis” 2010 de la banca española Es cierto que ni bancos ni cajas quieren convertirse en inmobiliarias, porque su negocio es otro, pero su negativa a aceptar la dura realidad de que es imposible vender esos pisos al precio de adjudicación, es en gran parte responsable de que España no salga de la crisis hasta que la vivienda no baje de forma contundente. Standard & Poor's ha sido la última agencia en afirmar que, por esta razón, la crisis se prolongará en España como mínimo hasta 2012, aunque harán falta entre seis y siete años para absorber el stock de viviendas no vendidas. Los ejemplos son abundantes, y van desde la laxitud en las tasaciones de los inmuebles que se han apuntado las entidades, hasta el cambio en la normativa de provisiones –julio pasado- que permitió no apuntarse como pérdida el 100% de un crédito moroso sino sólo el 30%, pasando por la tolerancia con las refinanciaciones de empresas inviables, o el tuneo de las cuentas para no tener que provisionar el deterioro real de los activos. Los frutos de un crecimiento basado en el ladrillo En el horizonte del horribilis 2010 se yerguen nuevas amenazas para el sector, tal que las posibles pérdidas derivadas de las carteras de deuda pública que almacenan las entidades, ello en cuanto el mercado empiece a anticipar una subida de tipos (el sector se ha dedicado con fruición al llamado carry trade, arte consistente en tomar prestado dinero al 1% en el BCE -aprovechando la barra libre de liquidez- para invertirlo en deuda pública al 4%). A ello se sumarán las provocadas por la segunda -y más grande- oleada de morosidad, la caída en picado de los márgenes, el aumento de las exigencias de capital y la presencia amenazadora de esos balances repletos de activos inmobiliarios sobrevalorados. Nada preocupa tanto ahora mismo como el riesgo inmobiliario embalsado en los balances. Asistimos a la recogida de los frutos de una disparatada política de crecimiento especulativo basado en el ladrillo, que no hubiera sido posible sin el concurso necesario del sistema crediticio a través de prácticas cada vez más agresivas en la concesión de préstamos hipotecarios. Cajas y bancos coadyuvaron al impulso de la demanda no solo con la bajada de los tipos de interés de los préstamos, sino con una política de generosidad en las tasaciones y en las condiciones de importe y duración de esos préstamos. Mientras la burbuja crecía sin cesar, los poderes públicos miraban hacia otro lado, encantados de haber encontrado por fin un inextinguible Maná del crecimiento gracias al ladrillo. A pesar de las proclamas en contrario de un insolvente como Rodríguez Zapatero, la crisis terminó por hacerse presente en forma de ruina colectiva: camino de los 5 millones de parados, con el urbanismo convertido en la imagen más lacerante de la corrupción política, y con nuestro sistema crediticio seriamente tocado. ------------------ No hagan cálculos, no compren, de momento alquilen con negociación previa, es mucho más barato alquilar que comprar. LO que se debe alquilar por 2.500 euros/mes según el precio de venta, se puede alquilar por 1000 euros. Hoy se puede alquilar y disfrutar de unos años de lujo, ocupando-usando la vivienda que habías soñado.

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Salud kiko, hoy se puede alquilar y....... no te suena esto un poco, como los niños saharianos , que traemos a España todos los veranos, dos meses a todo tren y luego otra vez al desierto salud pd ¿Quien sufre mas? El que comio chocolate y despues el medico se lo prohibio, o quien nunca lo Probo

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He viajado "en el tiempo" para ver qué decía Km en noviembre del año 2006 (es decir hace 3 años más o menos justos) y era esto (refutaba a otro comentarista):

" Creo que los burbujistas habéis perdido y vosotros lo sabéis "
No se crea que opinar como burbujista quiere decir que no hemos comprado en el momento que se podía comprar.
Me da la impresión que Vd. es nuevo en este foro. Pues no ha leído los comentarios burbujistas de los últimos dos años.

Los burbujistas, simplemente razonamos y aconsejamos sobre la situación de corrupción general en lo inmobiliario y sobre el alto riesgo de hipocarse de por vidaa tipo de interés variable y comprando a precios especulativos que están sobrevalorados. No se si leyó el comentario del premio nobel a un economista que decía que él no compraba a los precios actuales y para comprar a esos precios " fuera de toza razón y sentido común" prefería seguir alquilado.
Siga razonando sus motivos nuncabajistas, ´No se deprima, exponga y hablemos.

En definitiva Km, gracias por su pre-visión. Y lo siento por aquellos que no hicieron caso a los evidentes augurios de la época ni a analistas como usted que únicamente utilizaban el sentido común y la mesura.

Esto lamentablemente está lejos de terminar y va a empobrecer en este país (y en otros) a millones de personas mientras que nuestras costas han quedado arrasadas de ladrillos. Enhorabuena.

Lo que me fascina desde un punto de vista casi entomológico es que aún haya quien (sospecho que cada vez menos gente y la mayoría de ellos imposibilitados psicológicamente para reconocer sus errorres porque sino podrían cruzar la frontera de la cordura) que aún piensen que esto es una crisis pasajera y que después los pisos volverán a costar las barbaridades absurdas que se pedían en el 2006. En fin, salud a todos que la vamos a necesitar.

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¿A que nivel de precios se sitúa la demanda? Hace poco tiempo se hablaba de una demanda latente importante y pensaba escribir algo sobre el tema, pero últimamente no se oye tanto sobre esta supuesta demanda latente. La idea de “Km.” de crear “un estudio del precio medio de la demanda, es decir, aquellos precios por los que la demanda está dispuesta a comprar” me hizo pensar de nuevo al tema de la demanda y a la problemática de cuantificarla. En las primeras clases de economía se enseña el grafico de la oferta y la demanda, grafico oferta-demanda y explicaciones Aconsejo a todos abrir el link porque está escrito de forma bastante simple (dentro de lo que cabe) y muy bien resumido. Se puede ver como la curva de la demanda descendente (cuadro nº 1) cruza la curva de la oferta (cuadro nº 2) en el punto de equilibrio del mercado (cuadro nº 5). En el ejemplo utilizado en el link, tenemos: por un precio de 2, la cantidad demanda es de 8, la ofrecida de 0 Por un precio de 4, la cantidad demanda es de 6, la ofrecida de 2 Por un precio de 6, la cantidad demanda es de 4, la ofrecida de 4 Por un precio de 8, la cantidad demanda es de 2, la ofrecida de 6 Por un precio de 10, la cantidad demanda es de 1, la ofrecida de 8 Tu idea, km., si te interpreto bien, es intentar definir la curva de la demanda o como mínimo intentar encontrar "el precio medio de la demanda", en este caso sería 6 y las compraventas de 4. El problema con la vivienda es que no es un producto único, son muchísimos productos diferentes que no tendrán el mismo valor según el barrio, calidad etc., lo que hace casi imposible definir una curva de demanda general. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Afortunadamente, pienso que podemos extrapolar mas o menos donde se sitúa la demanda en términos de precios relativos comparado a los precios de la oferta actual. Antes de hacerlo, es importante entender sobre todo que estas curvas de demanda y oferta no son estáticas. Se mueven continuamente, tanto una como la otra. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- La teoría económica nos enseña que las fuerzas del mercado, sobre todo si se trata de un mercado en estado de “competencia perfecta” harán que se ajustarán estas curvas para llegar al punto de equilibrio donde más intercambios se pueden hacer, o sea ventas. Esta claro que en plena burbuja, la curva de la demanda era mucho más alta que ahora y el punto de equilibrio era mucho más alto. “El precio medio de la demanda” por consecuente, también lo era. El volumen de ventas, intercambios, era mucho mayor (veces mayor) que ahora. Aunque parezca una paradoja, el mercado tenía todas las características de un mercado en equilibrio. Cogiendo el ejemplo del link como representativo de un barrio “alto” en concreto, podemos decir que se vendían 4 unidades (viviendas) por 6.000€ m2. (6*1.000) La curva de la oferta (precio publicado) ha bajado un mínimo 15% de media, pero a pesar de esto, hay muy pocas ventas en comparación con hace 3 años. No es un problema de falta de producto, hay un stock enorme, no hay penuria ni real, ni subjetiva. No sé si la cantidad ofertada de hoy a este nuevo precio es superior o no a la cantidad ofertada hace 3 años. Para simplificar admitiremos que es igual, si no lo hacemos tendríamos que empezar a hablar de cambios en la pendiente de la curva. Podemos decir que ahora se ofrecen (precio de llamada) 4 viviendas a un precio de 5.100€ m2 (6.000€ * (1-15%)) pero como tampoco se venden muchos, quiere decir que el mercado no ha encontrado su equilibrio y que la curva de la demanda ha bajado aún más. La curva de la demanda ha bajado más del 25% (15% de la bajada de la curva de oferta publicada más un mínimo de 10% de “negociación”). Admitiendo que la cantidad demandada sigue igual (para simplificar, lo admitiremos), quiere decir que en este barrio, no hay ahora ni siquiera 4 compradores a un precio de 4.500€ (6.000€ *(1-25%) cuando antes si los había a 6.000€ m2. La curva de demanda real (hoy), como estamos a niveles de ventas tan bajos, tiene que estar un mínimo de 10% por debajo de la antes mencionada, probablemente hasta 25% en algunas localidades, para tener la misma cantidad de compradores. Para encontrar 4 compradores en este barrio, el precio tiene que bajar como mínimo a 3.900€, 35% más bajo (25%+10%) que los 6.000€ de hace 3 años. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Conclusión: la demanda actual esta esperando una bajada medía del 35%-50% comparado con los precios tope de la burbuja. La oferta actual ha ofrecido hasta ahora un bajada real del 25% más o menos comparado con los precios tope de la burbuja. Tenemos una diferencia del 10%-25% hoy que se puede resolver, teóricamente, de cualquiera de las maneras (subida de la curva de la demanda o bajada de la curva de la oferta, o ambas cosas) Todas las variables racionales que ayuden a definir el precio de la vivienda (stock disponible, economía, demografía, financiación, ratio precio / sueldos, rentabilidad del alquiler) apuntan hacía una bajada de la curva de la oferta. Solo los tipos de intereses muy bajos y el final próximo de las ayudas, amortiguan la bajada de la curva de la demanda, pero son 2 factores de carácter temporal. El nivel actual de los tipos esta cerca de su mínimo factible, solo puede subir. El “shoot” del final anunciado de las ayudas tendrá exactamente el mismo efecto que un “plan renové” para coches; se venden más durante el plan pero después, cuando se acaba, se venden menos durante meses. Por consecuente, todo apunta a que sea la curva de la oferta que tendrá que moverse hacía abajo, esperando que durante el proceso, la curva de la demanda no se siga desplazando todavía más hacia abajo, sobre todo a partir del 2011 por culpa de la subida probable de los tipos de intereses y de la perdida de ventas excepcionales atribuibles al final de las ayudas. Gracias km. Por hacerme pensar. Un cordial saludo.

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No hagan cálculos, no compren, de momento alquilen con negociación previa, es mucho más barato alquilar que comprar. LO que se debe alquilar por 2.500 euros/mes según el precio de venta, se puede alquilar por 1000 euros. Hoy se puede alquilar y disfrutar de unos años de lujo, ocupando-usando la vivienda que habías soñado. Palabreria barata. No engañes mas a la gente. Disfrutar de años de lujo? Todo ese dinero que pagas de alquiler, lo pierdes, ¿Comprendes? Lo p-i-e-r-d-e-s. Ahora tal como estan los tipos de interes es el mejor momento para comprar. Si suben os vais a arrepentir.

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Palabreria barata. No engañes mas a la gente. Disfrutar de años de lujo? Todo ese dinero que pagas de alquiler, lo pierdes, ¿Comprendes? Lo p-i-e-r-d-e-s. Ahora tal como estan los tipos de interes es el mejor momento para comprar. Si suben os vais a arrepentir. Cuando más altos los tipos de intereses reales, mejor para el inquilino: 1)Presta su dinero ahorrado (de no haber comprado) más alto mientras sigue pagando un alquiler barato en porcentaje del precio de la vivienda hasta llegar al punto nº 2 2)Comprará la vivienda más barata porque la subida de los tipos de interés tendrán un efecto proporcionalmente inverso sobre el precio de venta

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Chorradas. No tienes ni ideas. Cuanto mas altos son los euribors mas hay que pagar por la hipoteca. Eso lo sabe cualquiera. Lo demas son mentiras para que la gente no compre

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Cuanto mas altos son los euribors mas hay que pagar por la hipoteca. Eso lo sabe cualquiera. Lo demas son mentiras para que la gente no compre tienes razón, lo sabe cualquiera, es el problema.

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Adriana: palabreria barata. No engañes mas a la gente. Disfrutar de años de lujo? Todo ese dinero que pagas de alquiler, lo pierdes, ¿Comprendes? Lo p-i-e-r-d-e-s. Ahora tal como estan los tipos de interes es el mejor momento para comprar. Si suben os vais a arrepentir. A.fr : cuando más altos los tipos de intereses reales, mejor para el inquilino: 1) Presta su dinero ahorrado (de no haber comprado) más alto mientras sigue pagando un alquiler barato en porcentaje del precio de la vivienda hasta llegar al punto nº 2 2) Comprará la vivienda más barata porque la subida de los tipos de interés tendrán un efecto proporcionalmente inverso sobre el precio de venta adriana: chorradas. No tienes ni ideas. Cuanto mas altos son los euribors mas hay que pagar por la hipoteca. Eso lo sabe cualquiera. Lo demas son mentiras para que la gente no compre ....................................................................... adriana. Vas camino en convertirte en una clásica de este foro, y todo gracias a tu retórica y gran elocuencia. Por favor, registrate para que nadie te suplante. Lo tuyo usar la lógica para convencer con argumentos de perogrullo. Me dejas sin palabras. Jajaja. A.fr. Toda la razón, tío. Hay cosas q sabe cualquiera. Y nosotros sin darnos cuenta.

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Mira, listillo. Las ironias se las metes a tu p.m. Por donde le quepan. Si quieres decirme algo me lo dices de frente y bien clarito. Que te crees un experto y no dices mas que chorradas cada vez que ablas. Asi que mas bien te callas antes que decir tonterias, que nadie te ha dado vela en este entierro.

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Soy una mezcla entre belen Esteban y la tonta del bote

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Que te crees un experto y no dices mas que chorradas cada vez que ablas ------------------------- ablas ?? able la puelta pol favol que entla adliana la que vende pisitos !!!! que suban que suban que es mejol pisitos calos que balatos !!! ablación: adriana sabe lo que es una ablación y se refiere a eso ? ya se nos ha pegado otra cateta sin estudios en el foro !! otra ** y tu más ** sin argumentos !!

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Dejar a adriana en paz que es amiga de merlin a ver si se va a despertar y empiece a dar la brasilla, verdad???
Sssshuuusshu.... bajito que esta jugando a medicos con plumero..
Saludos y suerte

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Estoy totalmente de acuerdo contigo. No sólo eso sino que, para añadir algo, creo que los "annus horribilis" va a ser 2011 y 2012. Creo que durante estos dos próximos años va a ser estúpido comprar versus alquilar (comparado costes de hipoteca con el importe del alquiler no pagaríamos ni los intereses del credito) en un escenario de bajada de alquileres (ya lo estamos viendo), subida de tipos (ya lo estamos viendo) y grandes ofertas de los bancos respecto de su stock (ahora venden por financiación y no por precio).

Respecto a la bajada de precios en obra nueva estará en función de la ubicación de los inmuebles, es evidente que no será lo mismo el derrumbe en zonas de baja densidad de población y gran reserva de suelo disponible que en zonas de gran densidad y poco suelo. Estoy viendo nuevas promociones a precios casi de v.p.o. Debido a la bajada del precio del suelo (espectacular en todas las zonas) porque los costes de construcción han bajado un poco, pero no hay mucho margen para bajar más. Si no se compra más suelo es debido a la falta de financiación a los promotores (hoy "apestados" en los bancos cuando hace 5 años tenían cola en sus puertas de bancos ofreciendo productos financieros muy buenos). En definitiva no hay dinero para comprar ya que la mayoria de promotoras (las que aguantan) estan hasta las cejas de deuda y activos que compraron a precio de oro y que hoy no valen ni la hipoteca que tienen sobre ellos, es decir que tendrian que poner dinero para vender el suelo de su propiedad; estoy hablando de una cantidad ingente de "activos tóxicos" donde no se va a construir nada en los próximos años.

Respecto a la bajada de precios en viviendas usadas está claro que hay demanda pero los inmuebles que se venden son aquellos en que el precio es bajo en relación con la competencia (oferta - demanda), porque demanda hay y mucha pero más racional que hace unos pocos años (el factor "miedo escénico", paro, etc..ha hecho mucho para ello). Hoy todavia veo inmuebles en venta más caros que las promociones de obra nueva que hay cerca de ellos (ridículo). Lamentablemente la gente que pone a la venta respecto a la gente que quiere vender realmente todavia están mezclados en ese saco que se llama "inmuebles a la venta".

Para concluir creo que el escenario es malo, hay demanda latente pero hasta que los precios bajen de verdad todavia faltan unos meses (muchos) porque la financiación no va ayudar nada a la venta (cada dia va a ser peor, tipos, exigencias de riesgo, etc..). En cualquier caso que nadie piense que podra comprarse un piso de 100m2 en la zona "alta" de una gran ciudad por 200.000 eur ya que eso va a ser improbable (imposible no hay nada, pero prefiero no pensar en las condiciones necesarias para que se de ese escenario porque me deprimo mucho si lo hago y empezaría ya a buscarme algo con que defenderme por la calle).

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