España avanza posiciones en el ranking inmobiliario de rentabilidad por alquiler

2. Análisis fundamental y aplicación para valoración precio objetivo de la vivienda.
El análisis fundamental consiste en definir un precio “objetivo”, verdadero, para un índice o una acción en concreto a partir de solo 2 variables:
1) Beneficio neto esperado por acción (este año y su crecimiento futuro)
2) Tipo de interés de actualización.
Se necesita mucho análisis anterior para calcular cual podrían ser los beneficios futuros, da mucho margen de error y al fin al cabo solo son previsiones pero insisto lo que se tiene que entender por análisis fundamental se resume en buscar los beneficios netos actuales y futuros y un tipo de interés de actualización.
La formula simple (sin tasa de crecimiento anual de beneficio, es decir asumiendo beneficios constantes para simplificar) para valorar una empresa es:
Beneficio neto por acción / tipo de interés de actualización. (Bna / i)
El tipo de interés par acción dependerá del nivel de los tipos de interés sin riesgo existentes, se suele coger deuda a largo plazo + un diferencial general de mercado + un diferencial según la volatilidad del sector (positivo o negativo) de la empresa.
Por ejemplo, una empresa o un mercado en general (IBEX) que tiene:
10€ de beneficio neto por acción.
Un tipo de interés sin riesgo, bono español 10 años, no tan sin riesgo últimamente, de 4%.
Una prima “volatilidad” para hacer simple del IBEX del 1%
Un Beta neutral, es decir que la empresa es dentro de un sector que se comporta como la media de las empresas del IBEX.
Esta empresa valdrá 10€/(0.04+0.01)= 10€/5%=200€ o sea un PER de 20.
Vemos también que el peso del tipo de interés de actualización tiene un peso similar al del beneficio: 5€ de beneficio con interés 2,5% =200€ y PER de 40.
Ahora lo podemos aplicar a la vivienda:
Lo que es el beneficio neto para una empresa es el alquiler neto para una vivienda, es decir alquiler bruto menos gastos ordinarios (comunidad, ibi, basura etc.).
Hay un consenso relativamente general en el cual el interés de actualización tiene que ser entre 4% y 5% para tener en cuenta depreciación, reformas, periodos sin ocupación etc.
El nivel medio de alquiler neto hoy en día no llega de media al 3%, cuando tendría que dar un 4,5%.
Por ejemplo, un piso puesto en venta por 300.000€ produce mas o menos un alquiler neto de 9.000€ anuales.
Aplicando la formula de valorización de los mercados financieros, tendríamos:
9.000€ / 0,045 = 200.000€
Es decir que globalmente el mercado sería sobrevalorado un 50%, o visto al revés, una bajada del 33% se justificaría totalmente.
Es un análisis que no tiene en cuenta cambios en el precio de alquiler en el futuro (descontado inflación), si suben por encima de la inflación es como si los beneficios de la empresa subiesen, en este caso el valor fundamental del inmueble sería superior.
El trabajo del analista es justamente de proyectarse en el futuro e intentar acertar como evolucionarán los beneficios en el futuro integrando todos los parámetros que se le puede ocurrir y que puedan tener una consecuencia sobre los beneficios.
Para la vivienda, si entramos los parámetros de stock disponible, el precio alto del alquiler en comparación con su medía histórica en porcentaje de los sueldos, el invierno demográfico en construcción, la tendencia sería más bien de beneficios, alquileres decrecientes y eso rebajaría todavía más el precio objetivo de la vivienda.

Pues si. Doy fe de las dos primeras. De peru y Filipinas tengo info de primera mano.

En cualquier analisis de rentabilidad que hagas no puedes despreciar jamas la inflacción, porque entoces no es que simplifiques los calculos es que los falseas.

La rentabilidad de los bonos viene dada por el diferencial que existe con la inflaccion, si los intereses nominales son del 4% y la inflacción del 2% la rentabilidad real es del 2% no del 4%.

En la rentabilidad de un alquiler hay que contar (si estamos en un mercado estable sin burbuja) que el alquiler va a subir como la inflacción, y que un alquiler que hoy cuesta 100 € dentro de diez años costaria 120€, dentro de 20 costaria 145 € y dentro de 30 costaria 175€, como ves la rentabilidad es bastante diferente si tomas los 100€ como costantes o tomas los valores comprendidos entre 100y 175.

Personalmete creo que lo que hay que comparar es la rentabilidad neta del alquiler (descontando impuestos, periodos sin alquilar y mejoras en la vivienda) con los intereses reales (descontada inflaccion) del mercado, en ambos casos las rentabilidades reales son mucho mas bajas, que las que marca el articulo la de los intereses estaran alrededor el 1%-2% y la de la vivienda estaria por el 2%-3%.