Un informe de credit suisse sobre la economía española alerta de que lo que estamos viendo es "simplemente el comienzo de un largo descenso de precios" de las viviendas que piensa que durará años ya que estima que será de forma lenta. Según sus cálculos, pese a las caídas recientes, los precios se mantienen sobrevalorados en más del 30%
No es precisamente optimista Santiago López, analista que firma el informe de credit suisse que esta semana ha circulado de forma profusa, sobre el mercado inmobiliario español en general ni sobre la banca española en particular. El experto comienza su explicación sobre la situación de la vivienda en España apuntando que "las estadíticas oficinales no reflejan completamente la actual situación del mercado", ya que es "dificil de creer" que los precios apenas hayan descendido un 10% desde máximos cuando los niveles de compraventas muestran caídas muy superiores y también los importes medios de las hipotecas
López apunta que aunque la formación de precios en España difiere de cómo se hace en estados unidos o reino unido, los precios actuales están todavía elevado si se compara con los ingresos de los hogares. En concreto habla de un 40% por encima de la media del periodo 1995 - 2007
Por ello, el analista de credit suisse asegura que estamos simplemente al principio de una larga corrección de precios. Entiende que habría dos caminos para borrar los desajustes: o una rápida caída de precios o un largo periodo de descenso real de la vivienda y apuesta porque en España se dará el segundo escenario y que las viviendas nuevas tardarán tres o cuatro años en ser absorbidas. Así, nos enfrentaríamos a varios años de moderados descensos de precios debido al stock sin vender, alto paro estructural, futura subida de tipos y elevados precios
En su opinión, el precio de la vivienda en España baja de forma lenta por culpa de no tener un buen mercado de alquiler, una gran cultura de comprar casa, los bajos tipos de interés y una oferta limitada de suelo para construir controlada por los ayuntamientos
Desde credit suisse se alerta de cuatro conceptos erróneos utilizados comúnmente en España sobre la vivienda:
1) una bajada de tipos previene de una caída de precios
No siempre es cierto, porque recuerda que en Japón durante los últimos 20 años han contado con esta situación y si bien es cierto que ha ayudado a los hipotecados y a que la gente compre nuevas casas, no ha hecho repuntar los precios
2) los precios no caen, se mantienen estables
Incouso en el hipotético caso en que los precios nominales no cayeran, el efecto de la subida de la inflación haría que provocase una caída real del mercado inmobiliario. Por ejemplo, mismamente en España se dió el caso en la anterior crisis de 1992-1997, cuando los precios nominales subieron un 6,7%, pero los reales (teniendo en cuenta la inflación) cayeron un 17,4%
3) los bajos tipos hacen más barato comprar casa
Eso sería siempre que se mantuvieran bajos, pero en las hipotecas de más de 20 años, las subidas de tipos de interés en los primeros años de vida provocan fuertes aumentos en la cuota
4) la limitación del suelo es un salvavidas a los precios
Ayuda, pero no garantiza un paracaídas. En nueva york y tokio también hay un suelo limitado y también sufren vaivenes en los precios
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221 Comentarios:
Y ahora con 45 tenemos unos grandes ahorros para los estudios de nuestros hijos; pero vamos a ver mujer con tu cuento de como os fue bien en la vida ..no hace falta que tengas grandes ahorros para tus hijos ...acaso no dijisteis que con esfuerzo se puede llegar a grandes cosas en esta vida ??? por que entonces quieres ayudar a tus hijos ??? no será que las cosas son mucho peores ahora que en los años cuando tu empezasteis tu viaje por la vida??? te contradices tú misma ...y lo sabes muy bien ...los jovenes de hoy no van a poder tener el nivel de vida de sus padres y los sabeis muy bien ..os habeís comido la tarta entera y de los generaciones proximas también ...a no ser que se encuntren con ayuda de sus padres previsores ...
Para empezar no es ningún cuento,nuestro trabajo nos ha costado conseguir lo que tenemos,nadie nos ha regalado nada,sigo manteniendo que con esfuerzo se consiguen las cosas,si has leído bien lo que yo escribí,con mis grandes ahorros a lo que les voy a ayudar a mis hijos es a los estudios,no a comprarles un piso.
Por si no lo sabes la matrícula de la universidad cuesta dinero,el piso que hay que alquilar porque va estudiar fuera también cuesta dinero,gastos,manutención...,eso lo tengo que pagar yo,a mis hijos no les dan becas;yo les voy a ayudar a formarse,ellos luego tendrán que buscarse la vida igual que yo hice.
Nosotros también hemos pasado epocas malas y esos grndes ahorros no sólo servirán para darles estudios a mis hijos sino también para cubrirnos las espaldas a nosotros mismos .
Pues estás equivocado no espero que me regalen nada ....espero un precio justo no de estafa nacional de los años 2005-2007 ...si te parece normal pagar por un piso 300 mil euros (50 miliones ) pues adelante compra y guarda para tu hijo ...que seguro que harás buen negocio ....claro has echo el negocio de tu vida co la vpa llevandote 27 mil de ganancias ..claro asi da gusto ...hazlo ahora ..a ver que tal te sale?? Compra ahora un piso por 300 mil y seguro que en 10 años lo vendes por 800 mil ....este seria maso menos el procentaje que sacasteis con tu operación ..repite ahora ...a que no tienes coj ....para hacerlo ¿Que es para tí un precio justo? ¿Es que no los hay por menos de 300.000 euros? Mi hija ya está viendo apartamento de venta libre y está apuntada a viviendas pretegidas y no llegan a 140.000 euros. Yo ya tube coj.... de comprar vpo sin ayuditas, con intereses del 9,5 y no me planteaba eso de si tienen que bajar, si tienen que bajar,...
Si te parece normal pagar por un piso 300 mil euros (50 miliones ) mucho joven acomodado y con muchas pretensiones hay por aqui. Quiero un ferrari pero como no puedo voy a esperar hasta que valgan 200000 leuros menos.
El problema que sola hay ferraris en este mercado ...no pienso comprar una chatarra de 40 años de antiguedad por 240 mil ....que no vale ni 120 ....tiempo a tiempo ....soy joven puedo esperar muchos años ...y vosotros no ...
Yo, por mucho que se diga aquí, veo que la bajada de precios todavia es una quimera, y que existe una gran picaresca que consigue mantener precios de 2007 en los anuncios de venta que se publican?
¿Como?
En esta fiebre del oro que hemos vivido, se llegó a afirmar que en el barrio de tal los pisos están a tanto el metro cuadrado (daba igual que fuera interior o exterior, un primero que un quinto, etc.) todavia no nos hemos desintoxicado del todo de esa fiebre, y se sigue tomando como referencia el precio por metro cuadrado que automaticamente calculan las webs inmobiliarias (tanto por los vendedores como por los compradores). Por eso, los vendedores han optado claramente por el inflado los metros de la vivienda, de modo que aunque el precio por m2 va bajando, el precio se va manteniendo:
¿Como?
En el anuncio de una vivienda pueden poner
1- metros útiles: son los que pisas en la vivienda; es un dato que calcula el tasador en su informe y que te da la verdadera magnitud de lo que estás comprando. Esos metros los debes ponderar luego con los servicios que tiene la casa y anexos (trastero, garaje, piscina, etc) para saber la calidad de lo que compras, pero por desgracia tienes que pagara un tasador para conocer ese dato con fiabilidad.
2- metros construidos del piso (lo que pisas más los tabiques), que es lo que pone en las escrituras de propiedad; este es el dato más objetivo, y permite calcular los metros útiles aplicando una deducción del 15-20%. Luego hay tener en en cuenta otras variables para ponderar el metro cuadrado de lo que compras (servicios que tiene la finca, anexos como trastero, garaje, estado de la finca, etc). Así, llegaríamos a la lógica de que existen diversos precios.
3- metros construidos del piso más la parte proporcional de elentos comunes (escaleras, portal, zonas comunes, etc); aquí ya empieza la picaresca, porque te cobran las escaleras o los jardines como si fueran parte de la vivienda. Este dato desglosado de la superficie de la vivienda y la de los elementos comunes viene en la pagina web del catastro inmobiliario del ministerio de economia y hacienda, en la oficina virtual, donde es pública y gratuita la información sobre cualquier inmueble metiendo simplemente la dirección.
4- metros construidos del piso más la parte proporcional de elentos comunes más los metros de anexos como garajes o trasteros. También se puede detectar esto a través de la pagina web del catastro inmobiliario. Yo he visto promociones que te anuncian pisos de 120 metros y que luego son 70 útiles de vivienda.
5- metros imaginativos (anuncios que superan incluso cualquier test de alcoholemia)
A medida que ha ido avanzando la crisis, la mayoria de los anuncios de mis vecinos han pasado del punto 2 al punto 5. Es curioso, pero mi casa puede llegar a tener de 80 metros utiles (sistema 1) a 151 metros construidos (sistema 4 con escaleras, piscina y garaje). El sistema 5 todavia lo estoy meditando, pero de solo pensarlo da la risa.
Lo de los metros a mi más que la risa, me da asco, ya que he perdido mucho tiempo viendo pisos supuestamente de 130m, que luego no llegan ni a 90.
Pues a mí lo de los metros no me importa, le descuento 35-40 metros y acierto.
O sea, que para ver un piso de 120 metros útiles te tienes que ir a los de 155-160.
Eso es muy fácil.
Lo fuerte es lo de la antigüedad.
No se dan cuenta que a veces el comprador vive en el mismo barrio que busca, y todo (bueno casi todo) lo que anuncian como de veinte años, en realidad tiene treinta y cinco o cuarenta.
Yo me levanté de una firma, porque como el piso estaba reformado, y el portal también, no le pude calcular la antigüedad, y en la notaría me enteré que tenía treinta y cinco años y no diecinueve. Mentirosos !!!!!
La cuestion no es si el precio es alto o bajo. La cuestion es que todo esto se ha elevado a base de dinero de suvenciones y dinero que no genera nuestra propia economia. Es decir si nuestra economia generara los sueldos de ahora de miles de euros pues vale. Pero la cuestion es que llevamos unos añitos viviendo a todo trapo con sueldos de miles de euros que nos da para comprar pisos de varios cientos de miles de euros.
El problema es que todo este dinero que cobramos son prestamos y suvenciones y no dinero generado por nuestra economia
Es como si yo pidiera un prestamo y empiezo a vivir a todo trapo. Puedo vivir unos años a tope
Asi pues se intenta mantener la burbuja pero tarde o temprano estallara y ese dia sera cuando haya que devolver los prestamos a no ser que nos perdonen la deuda y nos concedan mas prestamos para seguir viviendo a todo trapo, con lo cual viviriamos en los mundos de yupi donde nos regalan el dinero. En este ultimo caso si y solo pues seguiremos con la burbuja.
Aquí además de las discusiones sobre una cuestión de oferta y demanda de pisos, hay que hablar de un gobierno de ineptos e inútiles que han generado tal desconfianza que hemos pasado de querer comprar todos un piso a no querer nadie nada...... pero que no se preocupen los que quieren comprar. Dénle dos años más de legislatura a zapatito y van a ver caídas estrepitosas. Ésto ya apesta.....
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