El debate sobre los cambios en la ley hipotecaria siguen en la calle después de que el presidente del gobierno, josé luís Rodríguez zapatero, abriera la puerta a estudiar cambios que ayuden a las familias en problemas a pagar su vivienda. La dación en pago podría traer graves problemas a la banca, pero hay puntos que se pueden mejorar sin demasiados problemas, como el tema de las cláusulas abusivas
Algunos expertos coinciden en señalar que ahora no es el mejor momento para introducir modificaciones en la ley hipotecaria sobre dación en pago con carácter retroactivo, porque generaría inseguridad jurídica. Otros expertos aseguran que permitir saldar la deuda con la devolución de la vivienda supondría la quiebra del sistema financiero español
En cuanto a eliminar las cláusulas abusivas, tanto las suelo como techo, los expertos recomiendan modificar la normativa para que garantice una mayor equidad entre el suelo y el techo (ésta última beneficia al hipotecado ante una estratosférica subida). La eliminación de las cláusulas podría llevar a que las entidades financieras concedieran más hipotecas a tipo fijo, en lugar de a tipo variable
La modificación de la ley hipotecaria traería más transparencia y facilidad de cambio de la hipoteca a otra entidad bancaria. Los hipotecados podrían cambiarse a otra entidad con mejores condiciones y sin costes
En la ley hipotecaria también podrían introducirse medidas que garantizaran una mayor rigurosidad e independencia de las tasadoras respecto a la entidad financiera para que tasaran mejor las viviendas. En principio la ley permite a los hipotecados elegir la tasadora, sin embargo, la entidad no suele aceptarlo
A todo esto hay que sumar el límite de inembargabilidad, cuya ampliación está incluida en los pactos de zurbano. La cantidad de sueldo que el banco no puede embargar si la vivienda resulta insuficiente para saldar el crédito es poco más que el salario mínimo interprofesional
92 Comentarios:
Un banco ante la concesión de un crédito, debe de estudiar a quien concede el préstamo. Para eso son (en teoría economistas), no soltar a lo loco los €, así y junto a la dación en pago, nos ahorraríamos las burbujas.
Saludos.
Había oído tonterías en este foro, pero como las suyas nunca.
La dación en pago es para todos, que Ud. Lo sepa, para los que compraron caro, para los que compraron barato y para todos los que compraron ¿Queda claro?,
Y que sepa Ud, nos tilda de bobos a todos los que compraron, pero que sepa Ud. Que la mayoría de países tiene la dación en pago, a excepción de España ¿Que pasa que todos los países son bobos, según Ud?, ¿Lo podía explicar, Ud, que es tan listo?
Cuidadín, cuidadín.
La dación, puede estar contemplada o no en la legislación de cada pais, como cada pais define las velocidades máximas de las carreteras, o cualquier otra cuestión.
En España no existe la dación, y punto.
Si queremos modificar la normativa lo haremos para los nuevos contratos a firmar.
Pero nunca con efecto retroactivo, porque eso sería totalmente irregular.
Como ya he dicho antes, paga tu con tu dinero, las dificultades de pago de los hipotecados y embargados.
Te vas al banco y depositas tu dinero como levantamiento del embargo de otro.
Pero no nos exijas a los demás que hagamos lo que tu no quieres hacer.
¿O quien crees tu que pagará los embargos si no los pagan los embargados?
Uno se quiere comprar un piso, tiene ahorrados 50.000 €, el piso vale 300.000, le pide al banco 250.000; pero como a ese precio hay que sumarle los gastos de notaría, hipoteca, más todos los gastos de financiación y compra, hay que sumarle a ese precio un 10% más; por tanto el piso vale 350.000
Pues bien, solicitas al banco 300.000, el banco va a ver el piso, te lo tasa (con su tasadora, eh, con su tasadora, no la tuya, con su tasadora) y, te lo tasa en 400.000 €; como según el banco y su tasadora el piso vale mucho más de lo que tu les solicitas, te concede el préstamo por 300.000; hasta aqúi todo bien, verdad?
Pues resulta que al cabo de 3 años, uno se queda sin curro y se va al paro, uno tiene algo ahorrado, pero pasan 2 años y sigue sin encontrar trabajo, encima uno tiene 2 chiquillos a los que hay que alimentar ¿No?, Pues bien, resulta que llega un día y se terminan tus ahorros, y no puedes pagar la hipoteca. Negocias con el banco y éste dice, narices, me quedo con tu piso.
Te lo pone en subasta, y hombre, que gracia, el piso que hacía 4 años según el banco y su tasadora, repito su tasadora, valía 400.000 €, resulta que por arte de magia, después de 4 años vale ahora 200.000 €,
Total que lo ponen en subasta, lo venden por 200.000 €, como tú ya habías pagado de los 3 años que lo tuviste supongamos 10.000 €, tenemos 200.000 más los 10.000 son 210.000, hasta los 300.000, le tienes que seguin pagando hasta saldar estos 90.000 €; total, te quedas en la calle, sin trabajo, sin casa y tienes que seguir pagando la hipoteca hasta saldar los 300.000 €
Eso por una parte, porque por la otra, al banco que el menda le importa un pimiento, le quitado el piso, le sigue cobrando la hipoteca, resulta que el piso que se subastó en un principio por 200.000, luego lo revende por 350.000 o más
Osea, que si el banco te concede en un principio 300.000 y es porque asegura según el banco y su tasadora, insisto nuevamente, su tasadora que ese piso valía 400.000 €, porqué cuando te lo embarga, dice que vale 200.000?
Es decir. Ellos le ponen el precio al principio y al final. Osea cuando lo tasan y cuando lo embargan.
Y me he informado un poco al respecto, España también tenía la dación en pago, fué a finales del siglo xix, allá por el 1890 más o menos cuando se cambió la ley hipotecaria. Y digo, si se cambió hace 100 años, no se puede cambiar ahora?. Y porque en estados unidos y muchos países, si tienen la dación en pago?
No me quiero enrollar más, pero te dás cuenta porque es buena la dación en pago.
Estoy de acuerdo con la dación en pago, pero no con el carácter retroactivo.
Es verdad que los bancos tienen mucha culpa, tanta como el comprador, y yo personalmente no estoy dispuesto a tener que pagar los desastres que provocaron tanto el banco como el comprador.
Que cada palo aguante su vela, si a partir de ahora se admite la dación en pago, perfecto, que tengan cuidado, pero también en EEuu hubo burbuja y problemas financieros, a pesar de que se admite la dación en pago.
¿Usted no ha escuchado nunca insultar y maldecir a un banco por no dar la hipoteca que pedían?, Normalmente por encima del precio de tasación, yo he escuchado decir que "¡Pero que se piensa el banco...!, ¿Que no voy a pagar?... Sabrán ellos que lo puedo o no puedo", solo les faltaba decir "porque yo lo valgo", pues yo lo he oído bastantes veces.
Por cierto, dudo mucho que el banco pueda vender el piso por 350.000€ a pesar de que lo taso en su momento en 400.000.
"ESO POR UNA PARTE, pORQUE POR LA OTRA, aL BANCO QUE EL MENDA LE IMPORTA UN PIMIENTO, lE QUITADO EL PISO, lE SIGUE COBRANDO LA HIPOTECA, rESULTA QUE EL PISO QUE SE SUBASTÓ eN UN PRINCIPIO POR 200.000, lUEGO LO REVENDE POR 350.000 O MÁs"
Esto en la práctica, no es posible. Y me explico:
Primero, el que pone el piso en subasta es el juzgado, no el banco. Cuando el juzgado pone el piso en pública subasta lo hace por la cantidad que debes al banco; si el precio de mercado del piso es superior a lo que debes al banco, como tu dices en tu ejemplo, entonces una persona racional lo que hace es vender el piso en el mercado y con el dinero salda la deuda con el banco. Te pongo un ejemplo:
Debes al banco 200.000 euros todavía de la hipoteca; dejes de pagar la letra porque has dejado de tener ingresos; el banco te denuncia al juzgado y este, despues de reclamarte los 200.000 euros que debes por vía judicial, te embarga (esto es, envía a la policía judicial a tu casa y te saca por la fuerza si es necesario). Una vez que el juzgado tiene en su custodia el piso, lo pone en pública subasta por la cantidad que debes al banco, que en este caso es 200.000 euros.
Ahora bien, si antes de llegar al embargo encuentras un comprador que te da 350.000 euros por el piso, entonces lo lógico es que se lo vendas, con el dinero saldas la deuda y te quedas con el resto.
La razón por la que el juzgado pone el piso en subasta por el importe que debes y no a precio de mercado, es porque el juzgado no es una inmobiliaria; solo ejecuta la garantía por el importe debido. Si este importe es inferior al precio de mercado, pues se supone que el propietario ha tenido que hacer el trabajo de enterarse cual es el precio de mercado del piso y actuar en consecuencia.
Por lo que, si el banco se hace con el piso en pública subasta (tiene derecho a la primera puja) y despues lo vende en el mercado por encima de ese valor, es fallo del propietario que no ha sabido jugar sus bazas.
Espero haberte ayudado.
Claro, pero esa es la teoría, y luego viene la práctica.
Resulta que los subasteros, se conocen todos entre ellos, ¿Has intentado alguna vez comprar algún piso de alguna subasta, no, mejor aún, has intentado entrar en alguna subasta de pisos, no, verdad?, Y por qué no?, Porque, son los mismos del banco los que pujan, o que te crees?
Ellos tasan la vivienda cuando conceden la hipoteca y luego la vuelven a tasar cuando ejecutan el embargo.
Y más quisiera un embargado que poder vender su vivienda ante el embargo, no por un precio superior, sino simplemente por la diferencia justa para poder saldar la hipoteca.
La práctica es esa, no conozco en ninguna ciudad de España, que alguien libremente entre a pujar en subastas de pisos o casas embargadas. Insisto, los bancos tienes su propia gente que se encarga de ello.
Exacto dj, este es el punto importante que por lo visto nadie quiere ver (en los foros queda mejor filosofar sin aportar soluciones concretas), simplemente controlando las subastas se acabaría el debate de la dacion de pago y sería parte de la solución de la burbuja.
- Una subasta justa sería como una dación de pago (en un porcentaje alto de los casos cubriría la deuda pendiente).
- Las personas que quieren comprar pisos encontrarían chollos.
- Los bancos no aumentarían su stock de inmuebles y mejorarian sus ratios de solvencia
- Esto forzaria a la baja los precios de las viviendas en venta (esto no le interesa a todo el mundo, pero si que todos estamos de acuerdo que reactivaria el mercado).
Siempre pensamos en grandes soluciones a grandes problemas!!! Señores, hay que tener imaginacion y atacar los problemas desde otros angulos. Aveces la solucion a grandes problemas es muy,muy,muy sencilla... pero nadie lo ve. ¿A quien no le interesa que no lo veamos y sigamos discutiendo sobre cambios imposibles?
Eso por una parte, porque por la otra, al banco que el menda le importa un pimiento, le quitado el piso, le sigue cobrando la hipoteca, resulta que el piso que se subastó en un principio por 200.000, luego lo revende por 350.000 o más
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Si se puede vender por 350, ¿Por que no lo vendes tu y dejas que el banco te embargue?
Eso por una parte, porque por la otra, al banco que el menda le importa un pimiento, le quitado el piso, le sigue cobrando la hipoteca, resulta que el piso que se subastó en un principio por 200.000, luego lo revende por 350.000 o más
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Si se puede vender por 350, ¿Por que no lo vendes tu y dejas que el banco te embargue?
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Por 350 mil hace años (2) que no he visto que se venda nada.. Al menos que sea inferior a 150 m2.... así están las cosas.
Por 350.000 y encima cuando tienes el embargo en cogote?, pero Ud. En que vida vive?
Ya le gustaría al embargado no venderlo por 350.000, sino simplemente con lo justito para saldar la hipteca.
Ud. Ha oido hablar alguna vez de buitres y animales de carroña?, no?, pues informese un poco en un par de documentales se lo aclararán.
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