El debate sobre los cambios en la ley hipotecaria siguen en la calle después de que el presidente del gobierno, josé luís Rodríguez zapatero, abriera la puerta a estudiar cambios que ayuden a las familias en problemas a pagar su vivienda. La dación en pago podría traer graves problemas a la banca, pero hay puntos que se pueden mejorar sin demasiados problemas, como el tema de las cláusulas abusivas
Algunos expertos coinciden en señalar que ahora no es el mejor momento para introducir modificaciones en la ley hipotecaria sobre dación en pago con carácter retroactivo, porque generaría inseguridad jurídica. Otros expertos aseguran que permitir saldar la deuda con la devolución de la vivienda supondría la quiebra del sistema financiero español
En cuanto a eliminar las cláusulas abusivas, tanto las suelo como techo, los expertos recomiendan modificar la normativa para que garantice una mayor equidad entre el suelo y el techo (ésta última beneficia al hipotecado ante una estratosférica subida). La eliminación de las cláusulas podría llevar a que las entidades financieras concedieran más hipotecas a tipo fijo, en lugar de a tipo variable
La modificación de la ley hipotecaria traería más transparencia y facilidad de cambio de la hipoteca a otra entidad bancaria. Los hipotecados podrían cambiarse a otra entidad con mejores condiciones y sin costes
En la ley hipotecaria también podrían introducirse medidas que garantizaran una mayor rigurosidad e independencia de las tasadoras respecto a la entidad financiera para que tasaran mejor las viviendas. En principio la ley permite a los hipotecados elegir la tasadora, sin embargo, la entidad no suele aceptarlo
A todo esto hay que sumar el límite de inembargabilidad, cuya ampliación está incluida en los pactos de zurbano. La cantidad de sueldo que el banco no puede embargar si la vivienda resulta insuficiente para saldar el crédito es poco más que el salario mínimo interprofesional
92 Comentarios:
Se te sigue viendo el plumero... pones lo que te interesa.
Por cierto que interes tienes, porque todo lo que pones necesita de una busqueda, de una lectura, de un corta y pega. Demasiado para una opinion, no te parece?, tranquilo cuando pierdas tu empleo, caritas te dará algo, porque a esos que apoyas, me parece que te dejaran mas tirado que una colilla
Te pasa lo mismo que el modelo ingles, no pones nada de que se lo queden por el 50%, ni que no quede saldada la deuda, si te lo quitan.
En Alemania existen distintas herramientas de garantía, y el asunto es tan complejo que se recomienda tener abogado cuando se compra una casa.
- La hipoteca (“Hypothek“), que apenas se usa.
- La garantía inmobiliaria abstracta (“Grundschuld“) que es la utilizada usualmente por los Bancos alemanes.
- Una declaración de sometimiento inmediato a la ejecución forzosa (“Zwangsvollstreckungsunterwerfung“) en relación con el inmueble concreto y con todo el resto del patrimonio
-Un reconocimiento de deuda (Schuldanerkenntnis) con sometimiento a la ejecución forzosa (responsabilidad personal)
La consecuencia es que el Banco, con su garantía inmobiliaria abstracta, puede ejecutar inmediatamente sin necesidad de un proceso contra el deudor moroso, y En la medida en que se haya asumido la responsabilidad personal el Banco puede ejecutar también contra otros bienes distintos del inmueble comprado.
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Qué importante es esta información que este compañero ha traído. Algunos opinábamos que la responsabilidad patrimonial universal era común a gran parte de los países europeos, al menos los del llamado derecho continental. Lo creíamos así en parte por recuerdo de principios generales que estudiamos, en parte por intuición y lógica. Ahora tenemos información concreta. Incluso en países anglosajones (common law) no se puede decir sin más que exista limitación de responsabilidad, tanto en gran bretaña como en muchos estados federados de los estados unidos de América.
Esto es importante para puntualizar acerca de la situación verdadera. Lo cual no es poco. No veo qué tiene de bueno el autoengaño colectivo, ese coro que decía "la dación existe en todos los países excepto el nuestro".
Además cualquiera diría que el sistema que ahora existe aquí es nuevo o reciente. Es el mismo de toda la vida. El que conocieron nuestros padres y nuestros abuelos. El mismo, ni más ni menos. No creo que éste haya sido el problema aunque las consecuencias que están aflorando sean terroríficas. Pero, ¿Consecuencias de qué causas, de qué actos?
En todo caso, el asunto es vano. Jamás se aplicaría retroactivamente y no me parece injusto en absoluto que así sea. Todo lo contrario. Y lo digo reflexivamente. En cuanto a modificar el sistema de aquí en adelante, creo que se yerra el objetivo. Con responsabilidad patrimonial universal o sin ella ha habido burbujas inmobiliarias en muchos países (la divina Alemania en los primeros años noventa, sin ir más lejos). En estados unidos, algunos estados con limitacion de responsabilidad y otros sin ella; burbujón al canto en todos.
La cuestión es otra. Pero obviamente el que tiene el agua al cuello piensa ante todo en el banco y la hipoteca. Y no en otras cosas. Se entiende. Pero no por ello la idea tiene que ser necesariamente correcta. Más bien al contrario. También podría uno quejarse cuando ve al concejal de urbanismo de su pueblo o ciudad, que en el setenta y cinco por ciento de los casos será un ladrón (y no es metáfora). O recordar su propia y personal mentalidad en los años de bonanza, cuando se quemaban billetes con tanta alegría. O pensar en la época en que el dinero no valía dinero, a primeros de la década de dos mil, con el banco central europeo que puso el precio del dinero a un nivel inferior a la inflación española, porque Alemania lo necesitaba, y el gobierno español, el de entonces, no hizo nada porque España iba bien; tenía la política fiscal, pero no la usó; tenía el boe, pero no lo usó; tenía el gobierno de muchas autonomías para cambiar las leyes urbanísticas, pero nada; tenía la acusación penal pública, para perseguir los escándalos más sonados que todos conocíamos aunque muchos los aplaudieran como supuesta riqueza; tenía el simple poder de que un ministro dijera en televisión "cuidado con el endeudamiento excesivo", pero nada. Y luego llegó el otro, el ignorante más perfectamente acabado que vieron los tiempos, y cambió de opinión de un día para otro y a dos carrillos también se puso a hinchar la burbuja. Y con él llegó el crédito promotor duplicado sucesivamente entre 2004 y 2006 hasta llegar a los 300000 millones de euros, imposibles de devolver, y llegó el mayor déficit exterior de toda la ocde en términos relativos, y llegaron los pisos en el ensanche de vallecas a 300000 o 400000 euros, etc. etc. Etc.
Muchas causas. Pero las deudas las pagaremos de un modo u otro, sí o sí. solución mágica, llámese dación o como se quiera llamar, no existe.
En fin, solo queda agradecer al compañero su gran aportación.
El banco central europeo que puso el precio del dinero a un nivel inferior a la inflación española, porque Alemania lo necesitaba, y el gobierno español, el de entonces, no hizo nada porque España iba bien; tenía la política fiscal, pero no la usó; tenía el boe, pero no lo usó; tenía el gobierno de muchas autonomías para cambiar las leyes urbanísticas, pero nada; tenía la acusación penal pública, para perseguir los escándalos más sonados que todos conocíamos aunque muchos los aplaudieran como supuesta riqueza; tenía el simple poder de que un ministro dijera en televisión "cuidado con el endeudamiento excesivo", pero nada. Y luego llegó el otro, el ignorante más perfectamente acabado que vieron los tiempos, y cambió de opinión de un día para otro y a dos carrillos también se puso a hinchar la burbuja. Y con él llegó el crédito promotor duplicado sucesivamente entre 2004 y 2006 hasta llegar a los 300000 millones de euros, imposibles de devolver, el mayor déficit exterior de toda la ocde en términos relativos, los pisos en el ensanche de vallecas a 300000 o 400000 euros, etc. etc. Etc.
Solo discrepo en la referencia a los gobiernos del pp, por aquello tan habitual en los socialistas, de que hay que repartir la culpa, como si a un gobierno se le diera el poder para no cambiar nada de lo anterior.
Me pregunto: ¿Si el techo de los precios de los pisos hubieran sido los del año 2003, hablariamos de burbuja? Sin duda no, ojalá hubiera sido así.
Si el psoe hubiera parado las subidas no hubiera existido burbuja.
Desde el 2003 hasta el 2008 siguió la subida de precios, por tanto no se debe hablar con propiedad de burbuja en los años de gobierno de aznar.
Puesto que la subida anterior, se produjo tras varias devaluaciones de la peseta (creo que tres) y en valor real tras un largo estancamiento o bajada de precios.
Cualquier subida de precios no es burbuja. Para que la llamemos burbuja debe superar unos límites considerados normales o cíclicos.
Además de las consecuencia o impacto de la entrada del euro, que afectó no solo a los pisos, sino a cafés o a todos los productos sin excepción, sin olvidar el blanqueo del dinero negro en ladrillos.
En 2002 y 2003 la subida respectiva debió de andar por el 14 y 17% respectivamente. Hablo de memoria pero no creo que difiera mucho de la estadística oficial. Comparto la opinión de pisitófilos de que la burbuja española ha tenido dos fases, la primera desde el año 85 y hasta el 92. Apoyo esta idea por el recuerdo personal bien claro que me caló siendo entonces adolescente, años de formación en que algunas cosas llegan hondo, como esa impresión que entonces cundió en la sociedad de que con los pisitos te podías hacer rico.
La segunda oleada ha sido mucho más fuerte, y profundizó en aquello. Pero la responsabilidad de los gobiernos del pp en mi opinión es indudable y muy relevante. Las devaluaciones de la peseta, tres en el año 93, quedaban lejos. La recuperación económica empezó en 1996 y la explosión del precio de los pisos del segundo ciclo de burbuja no fue inmediata. Sí me parece importante el tipo de cambio de entrada en el euro, 166 pesetas por euro, la última devaluación, desaprovechada en gran medida. Más la falta de visión o la miopía política de no prever una inmensa afloración de dinero negro que fue directa al ladrillo y particularmente al suelo. El ministerio de economía tiene mucha información y buenos técnicos; ídem el banco de España. Se podía haber previsto, como bien dijo merkel ayer.
Sí estoy de acuerdo en considerar una falsedad la afirmación que se suele lanzar respecto a la ley del suelo que el pp aprobó allá por el 98, porque en realidad no tuvo ningún papel en este desastre histórico, más que nada porque no entró prácticamente en vigor, dada su declaración de inconstitucionalidad por el tribunal constitucional.
Cascos, cuando era ministro déspota y faltón: "si los pisos están caros es porque los españoles pueden pagarlos".
Pueden pagarlos con su sangre y su vida durante cuarenta años.
"Pero nos votan. Será por algo" -podría decir la partitocracia a coro-. "Nos siguen votando".
No obstante, si de dar la de cal y la de arena se trata, para que a uno no le llamen ahora sociata después de haberle llamado facha otros días, diré que la responsabilidad de zapatero por las mentiras antes de la campaña electoral de 2008, más las de solbes en el debate con pizarro, más las del banco de España y su socialista gobernador Fernández ordóñéz, metiendo a un país de cabeza en la ruina (e n l a r u i n a) para no perder votos, constituyen una infamia que muy pocas veces en nuestra historia se ha alcanzado.
Burbuja?
Ni pp ni psoe a mi entender tienen culpa de lla subida de los precios
Burbuja es simplemente a la importantísima oferta y demanda que existió estos años atrás; sumado a la facilidad de créditos por parte de bancos, compra venta rápida de pisos por parte de especuladores para ganar en la operación. También hay que sumar, que en cada operación de compra venta, se le tiene que sumar los gastos de hipoteca más financiación, más plusvalías más impuestos. Todo eso en operaciones de compra venta a muy corto plazo encarecen muchísimo los precios de los pisos.
Poneros simplemente un ejemplo de una casa que se venda más o menos por 200.000 e, y que en un plazo de 2 años cambie 2 vesces de mano. Sumarle los gastos y veréis el resultante final. Y claro cada uno que vende, lo vende lógicamente para ganar.
Sumar compra más gastos de notaría, gtos. De hipoteca, financiación, plusvalía, y más benefecio del vendedor y notaremos el precio final de esos 200.000 e en como han quedado, si a esta la operación la repetimos a los dos años siguientes, el resultado es la burbuja
La culpa es de todos los que han participado:
Bancos.
El negocio de los bancos es prestar dinero. El banco central europeo impone los tipos de interés. Con tipos muy bajos el banco obtiene menos rentabilidad y necesita prestar cantidades mucho mayores de dinero para obtener beneficios. Los bancos son culpables, pero también el banco central que impone los tipos de interés.
Partidos políticos.
La clasificación y uso del suelo esta en manos de los ayuntamientos, por si esto fuera poco, además son los ayuntamientos quienes tienen que dar el visto bueno al proyecto y conceder licencia. Gracias a esta posición de poder han ganado dinero sin correr riesgos. Los alcaldes mas "honrados" concedían licencias a cambio de que la constructora realizase alguna obra gratis para el ayuntamiento, como un polideportivo...y así el alcalde salía reelegido (aunque el coste del polideportivo se repercutía en el coste de las casas para las que habían dado licencia). Los alcaldes menos "honrados"...
Promotores.
Era un negocio fácil, donde trabajaba mucha gente con poca formación y cualificación, es decir, faltaba bastante profesionalidad. Los requisitos principales para sacar una promoción adelante eran dos. El primero tener un amigo en el ayuntamiento que te garantizase una licencia, y el segundo tener un amigo (generalmente en una caja) que te garantizase la financiación.
Usuarios.
Escuchando frases como "el ladrillo nunca baja" etc... la sociedad casi al completo estaba convencida de que comprar un inmueble era un negocio redondo. A nadie le extrañaba tener que pedir una hipoteca a 40 años para pagar un casa. Es parecido al timo piramidal de madof, a corto plazo hay quien gana dinero, pero a largo y medio plazo es una ruina.
Me temo que no hay un responsable único, hay muchos aunque si es cierto que algunos tienen mas culpa que otros
Buena explicación, lógica y con fundamento.
Saludos.
(Continúo)
Una cosa que yo siempre he dicho es que al monopropietario, por lo general, le perjudica la subida de la vivienda. Motivos:
-Le cuesta más pasta comprar una segunda vivienda.
-Le cuesta más pasta cambiar su vivienda por una mejor.
-Le cuesta más pasta en impuestos cambiar su vivienda por otra de igual precio.
-Sus hijos lo tienen más difícil para emanciparse.
-En caso de divorcio, es más caro para la pareja en su conjunto pasar de la vivienda actual a dos viviendas, una para cada miembro de la pareja.
Saludos.
La dacion en pago es aplicable en epoca de crisis, debe concederse la dacion en pago a todo aquel hipotecado que demuestre mediante documentos que no cuenta con dinero sufiente ni el ni su unidad familiar para realizar el pago, que la vivienda sea la unica posesion en propiedad, no se corre riesgos financiero alguno aunque se aplique con caracter retroactivo a partir de la aparicion de la crisis, la gran ayuda que este gobierno debe dar a todos los que han perdido su pequeña o mediana empresa, a los que han perdido su empleo por cuestiones inherente a la crisis, todos no tienen su hipoteca con un mismo banco y no todos los que han dejado de pagar su hipoteca estan en situacion de crisis, ayudar a una persona sin trabajo y debiendo 20 meses de hipoteca que ayuda puede darle el gobierno?, prestar ese dinero y despues tener que pagarlo?, la ayuda pasa por entregar la vivienda (no todo es perdido) el banco en epocas de bonanzas podra venderla y recuperar al menos casi todo lo prestado mas todo lo que ha cobrado al hipotecado, otra ayuda pasa tasar la vivienda nuevamente aplicar el precio de la nueva tasacion , entregar la vivienda, disminuir los interes por mora a un 5 % y eliminar el pago de costas judiciales, esa seria una gran ayuda equilibrada en epoca de crisis, a pesar de todo muchos seguimos pensando que el gobierno dara alguna solucion que satisfaga las necesidad de las dos partes del contrato, que la comision que plantean con rapidez valoren la dura situacion de millones de personas que sufren la terrible situacion de encima de persur su hogar se quedan endeudado para toda su vida.
A pesar de todo muchos seguimos pensando que el gobierno dara alguna solucion que satisfaga las necesidad de las dos partes del contrato, que la comision que plantean con rapidez valoren la dura situacion de millones de personas que sufren la terrible situacion de encima de persur su hogar se quedan endeudado para toda su vida.
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¿Tú esnifas pegamento? ¿Acaso a alguien le pusieron una pistola en la cabeza antes de firmar su hipotecón??
Que cada uno asuma su responsabilidad y las consecuencias de sus actos.
Si alguien pide 150.000 euros prestados, al banco o a María santísima, los tiene que pagar o arrepentirse el resto de su vida.
¿ O es que cuando los pisitos subian un 15% anual alguien se preocupaba y pedía medidas para detener el disparate que ha reventado nuestra economía?
Es lo que hay.
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