Desde la situación límite que vive el sector inmobiliario, varios economistas analizan algunos errores cometidos en el pasado y sobretodo, aportan soluciones para que no se vuelva a repetir una situación como la actual. Entre ellas, volver a construir viviendas más grandes, reducir los costes y que los precios bajen a los niveles de 2000 ó 2001
El diario el mundo ha consultado con algunos expertos como el economista Jesús gil, socio director de horizonte consulting inmobiliario, Marcial bellido, presidente del instituto de práctica empresarial (ipe), Gonzalo bernardos, vicerrector de economía de la universidad de Barcelona (ub) y por josé Luis Ruiz bartolomé, autor del libro "adiós, ladrillo, adiós". De sus declaraciones se obtiene esta lista de ideas:
1) mirar más al ciudadano para saber manejar oferta y demanda teniendo siempre en cuenta que el sector inmobiliario es algo cíclico y con un proceso de maduración largo
2) hacer un estudio de los planes generales de cada municipio superior a los 50.000 habitantes
3) comprobar la evolución de la demografía, tanto si hay inmigración como crecimiento
4) realizar estudios de verdad del mercado en el nuevo escenario de desaparición de las hipotecas al 100% y las subidas de precios
5) sustituir al promotor clásico por un agente promotor residencial, que puede ser el propietario del suelo, el constructor, los técnicos de la obra, los arquitectos o los que comercializan, para reducir el precio de venta en un 20 o 30%
6) reducir los costes para controlar y bajar más los precios
7) que sólo se pida financiación del 40% o 50% del proyecto promocional y que el resto se vaya construyendo y pagando
8) que la banca vuelva a dar créditos a las empresas
9) que las empresas compren ahora suelo para construir en dos o tres años, ya que el suelo ha bajado más que la vivienda
10) limitar la liquidez para dar equilibrio al mercado y evitar la especulación
11) industrializar el proceso de promoción de la vivienda para homogeneizar el plazo de cada fase y calcular el coste de la vivienda como producto final
12) vuelta al tipo de interés fijo en las hipotecas y con un plazo que no sea una exclavitud de por vida, por ejemplo 20 años como máximo, para que los pisos no suban y bajen al ritmo de los tipos de interés
13) que los precios bajen hasta los niveles de 2000 o 2001
14) no financiar al promotor si no tiene licencia de obra y precomercializadas el 50% de la promoción
15) que las compras sobre plano se hagan ante notario y pagar en ese momento todos los impuestos (un 10% del precio de la vivienda)
16) diversificar tipologías y no hacer sólo casas rígidas de 3 dormitorios
17) apostar por el alquiler en cualquiera de sus opciones
18) volver a hacer casas de 100-125 metros cuadrados
19) en las ciudades de 500.000 habitantes o más elevar la densidad a 100 viviendas por hectárea (10.000 m2) y en las pequeñas actual acorde con la tradición
20) no sólo pensar en los jóvenes al construir casas, sino también la que clase media/alta que es la que compra su casa definitiva
41 Comentarios:
¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿ En que lugar del mundo existe ésto?????????????
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En bellotilandia donde abundan: tias tontas y tios calzonazos
http://www.idealista.com/news/node/add/comment/313095/313398
Para evitar que se repitan las cosas es imprescindible que la mayoría de los ciudadanos deseen sinceramente que no se repitan, es evidente que en España no existe ese deseo generalizado, un alto porcentaje de la población "cree" (en muchos casos equivocadamente) que le fué muy bien durante los últimos años y está deseando que se vuelva a repetir. Si hay un deseo sincero y mayoritario de que no se repitan las cosas las medidas básicas e imprescindibles son las siguientes: 1- Que los bancos paguen por sus errores, nada de socializar las pérdidas y privatizar los beneficios, que hubieran sido más selectivos a la hora de conceder créditos, de haCER las tasaciones (por la tasadora del propio banco) y de fijar el importe máximo de la hipoteca (no hubieran rebasado el 80% del precio de compra). 2- prohibir terminantemente la venta sobre planos, es muy cómodo especular con el dinero de otros, llevarse los beneficios y luego entregar los pisos sin controles de calidad. Si los promotores contruyeran con su dinero seguro que no estarían tan interesados en que subiera el precio de los terrenos y los pisos saldrían bastante más baratos y estarían mejor terminados, porque llave en mano lo malo no se vende. 3- entrar a saco contra los políticos y funcionarios corruptos, que los hay a patadas y racionalizar la legislación sobre vivienda protegida que hoy por hoy es absurda, la vivienda protegida debe ser protegida de por vida y tiene que haber una justificación lógica a la diferencia de precio entre libre y protegida, cosa que no ocurre porque hay muchos interesados en que no ocurra. La vivienda protegida no puede ser "similar" a la vivienda libre y valer la mitad o menos de la mitad que la vivienda libre. ¿Qué se puede hacer?, Pues casi todos los técnicos en urbanismo lo saben, la edifacabilidad de las parcelas para vivienda protegida ha de ser 4 veces superior a las parcelas para vivienda libre, si la vivienda libre sólo puede ocupar el 50% de la superficie de la parcela, la vivienda protegida ha de poder ocupar el 100%, si la vivienda libre está limitada a 5 ó 6 plantas, la vivienda protegida ha de tener autorizado el doble de altura, ¿Qué se consigue?, 1º) La reprecusión del suelo se reduce a 1/4 de la vivienda libre (justifica la diferencia de precio), 2º) Al ocupar el 100% de la parcela hace difícil que se hagan piscinas, pistas de pádel, gimansios, más de una plaza de garaje por vivienda,...(justifica la diferencia de precio). 3º) Al doblar la altura además de reducir la repercusión del suelo a 1/4 y además de dificultar que se construya más de una plaza de garaje por vivienda, hace que el edificio sea claramente identificable como vivienda protegida, lo que unido a la ausencia de instalaciones de lujo hace muy difícil la especulación con estas viviendas. Determinados políticos han rechazado la adopción de estos tipos de medidas, según dicen "no quieren guetos", la realidad es muy distinta, estas medidas impiden que sus amiguetes especulen con vpo
Es más fácil, por Ley hipotecas máximo 10 años , entrada del 20 %.
El ajuste del Sector sería tremendo y no expeculativo.
Para mí, hay dos medidas muy simples que puede evitar la repetición de la burbuja inmobiliaria:
A) que el banco central europeo no preste ni un céntimo a ningún banco que conceda hipoteca de más de 25 años, o de más del 75% del valor de compra.
B) que el b.c.e. Tampoco preste ni un céntimo a ningún banco que no provisione una cierta cantidad del dinero que presta en hipotecas.
Yo creo que va a ser una de las ventajas del euro: aunque las autoridades españolas prefieran ver el corto plazo, las autoridades europeas van a obligar a las españolas a pensar a largo plazo, para no tener que salir en auxilio de la banca española.
Tanto economista, tanto sagaz financiero, tantos astutos banqueros, tantísimos políticos sedientos de dineros públicos, sí, esos que no son de nadie una vez que las distintas administraciones los sacan de nuestros bolsillos y los pastorean con mejor o peor fortuna. Políticos ineptos y/o chorizos, ahí está la raiz del problema, de la crisis, que no supieron ver venir, de la infeliz estructura económica, del paro juvenil sempiterno, de las desgracias que nos acosan, mientras los eurodiputados viajan en clase bussines, los ministros más impresentables de nuestra historia hacen el paripé, y el iluminado de todas las memorias insostenibles se prepara para meter el rejón de muerte económica al pais como despedida y cierre: la Merkel nos asista!
El ladrillo tendrá que esperar a que la gente tenga dinero, crédito y ganas de comprar, así de sencillo. Los economistas y expertos adivinan muy bién todo lo que ya ha ocurrido. Me gustaría saber donde dan el título de "experto", se compran? se regalan? Es como las empresas de rating, que pueden fastidiar mucho a una moneda, y han demostrado su total propensión al error. Expertos...........la plaga.
6) reducir los costes para controlar y bajar más los precios he estado estudiando un rato el punto 6. A primera vista parece sencillo o incluso simple pero esta solución podría ser más potente de lo que parece. Creo que si se lograra aplicar este punto con éxito, podría mejorarse el acceso de los ciudadanos a la vivienda y a la vez reducir el endeudamiento de esas familias pero no solo eso, creo que esta solución podría aplicarse también al sector de los electrodomésticos y en particular al sector de las lavadoras, tanto domésticas como industriales. Esta solución 6, debidamente adaptada, claro, permitiría reducir el esfuerzo que supone para las familias tener lavadora en casa. Quizás hecho de menos una solución 21 en esta brillante lista ¿Prescindir de los expertos economistas, catedráticos y papermakers en general? ¿No mejoraría eso las cosas y nos ahorraría un montón de tedio?
Estas medidas son chorreadas...
La solución: coge el dinero y largate.
El problema de la vivienda es claro, hay exceso de oferta .
Algunos conceptos.
1) el costo de construcción de obra nueva sencilla es razonable según parámetros internacionales a razón de 700 a 800 euros el m2 y ademas es un mercado libre.
2) los gastos de comisiones inmobiliarias , notarios, y otorgamientos del crédito son altos ahí si habría tela para cortar.
3) principal : la incidencia del suelo en el costo total de realizar una obra es alto, porque ? por dos motivos : 1. Porque escasea en las zonas donde todos quieren el suelo. 2 porque las legislaciones no colaboran con ideas innovadoras para lograr que la incidencia del suelo en el costo total sea mas bajo.
4) tema precio: si vendo chorizos a 1 euro, me lo compran , lo pongo en 3 y me lo compran , lo pongo en 4 y me lo siguen comprando .... a que precio lo venderías tu ?
5) neófitos a que precio estarían ustedes dispuestos a comprar hoy ?
6) yo esperaría a que baje en serio
7) el precio bajara porque no hay forma de absorber el stock de otra manera. Es ingenuo creer que la gente se va a tragar el sapo por puro marketing de que es buen momento para comprar.
8) una vez que bajen volverán a subir, pero para esto hace falta tiempo
9) cuanto tiempo? llamen a houdini.
El partido de 2ª Division del Barcelona con el Granada está manipulado para meter el gol antes del minuto 70 , antes del minuto 80 y ...
El partido Barcelona Granada es una verguenza nacional
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