Artículo escrito por Antonio del bosque, arquitecto de mbq myself
Durante muchos años, la mayoría de los españoles que demandaban una vivienda han dependido del promotor profesional, que ha sido hasta la fecha, el principal desarrollador de vivienda en nuestro país. Se han basado en un modelo sustentado en la promoción de viviendas a granel, todo ello financiado por bancos y cajas en unas condiciones que se han demostrado peligrosamente condescendientes
Así, la mayor parte de la vivienda construida en nuestro país, sobre todo en el último ciclo inmobiliario, ha sido desarrollada por el par formado por: entidades financieras-empresas promotoras inmobiliarias. Ha sido un matrimonio muy bien avenido que ha monopolizado nuestro mercado inmobiliario residencial
Sin embargo, si buscamos el valor que la mayoría de los promotores profesionales habidos hasta la fecha (exceptuando a quienes sí han sabido ofrecer valores añadidos a su gestión profesional), encontramos que apenas se ha reducido a la capacidad de comprar suelo para promocionar vivienda con financiación bancaria. En muchos casos se ha dejado de lado la localización, ejecución, calidad de diseño y construcción de las viviendas a realizar. De este modo, el producto final desarrollado por los promotores, que han trabajado con márgenes de beneficio de entre un 15% y un 20% del precio final de venta, ha sido en nuestra opinión generalmente impersonal, bastante mediocre y en muchas ocasiones, realmente malo
¿Cuánto cuesta el suelo para construir una casa?
El ahorro que se obtiene mediante la autopromoción de una vivienda procede principalmente de la eliminación de ese margen de beneficio del promotor inmobiliario profesional, que recordemos se sitúa generalmente en torno al 20% del precio final de venta
*Análisis de costes en el proceso de formación de la vivienda por un promotor profesional según el equipo técnico de mbq myself
Si se analizan con detenimiento el resto de los costes de formación del precio de la vivienda se puede apreciar la enorme repercusión que tiene el precio del suelo en nuestro país. Esto es fruto de una desastrosa legislación y gestión del mismo, que recordemos es competencia exclusiva de nuestros poderes públicos. La escasez de suelo susceptible de ser urbanizado, la excesiva dilatación de los trámites administrativos en su proceso de formación, los costes financieros y las tasas e impuestos añadidos hacen del suelo apto para construir un producto enormemente sobrevalorado y poco accesible, que produce un encarecimiento inicial en el precio de la vivienda difícilmente asimilable para la capacidad adquisitiva de la mayoría de los españoles
Si nos centramos en un solar típico para una vivienda unifamiliar en la zona norte de Madrid de 800m2, nos será muy difícil encontrar precios inferiores a los 200 eur/m2, de modo que la inversión a realizar para la adquisición del suelo no bajará de los 160.000 euros, una cifra de partida bastante elevada pese al descenso de precios del suelo Urbano que llevamos acumulado desde el año 2008
¿Cuánto cuestan las obras de una vivienda?
Siguiendo con nuestro análisis de costes, podemos apreciar cómo la construcción más los elevados márgenes de beneficio de los constructores se llevan una parte importante del pastel. Si bien es cierto que los costes de construcción deben ser la parte más importante y representativa del coste total de una vivienda para beneficio y seguridad de sus usuarios y que los márgenes de beneficio de los constructores se han ajustado enormemente desde finales del 2007, hoy en día se puede realizar una construcción de gran calidad en el entorno de los 1.000 eur/m2 de contrata
Para nuestro ejemplo de vivienda, suponiendo unos 180 m2 totales construidos, nos supondría unos 180.000 euros de costes totales de construcción incluyendo el beneficio empresarial de la constructora
¿Qué impuestos conlleva construir una casa?
Otra partida no menos importante es la de los impuestos asociados al proceso de formación de la vivienda y que superan a la media europea. En nuestro caso rondarían el 5% del presupuesto visado de ejecución material de obras de nuestra vivienda; unos 9.000 euros
¿Qué otros costes tiene hacer una casa?
Por último, hay que contar con los costes de los técnicos y los agentes comerciales, los cuales son mínimos en comparación al resto de costes, e incomprensiblemente reducidos en comparación al trabajo que realizan estos profesionales, especialmente los primeros. En nuestro caso, representarían unos 15.000 euros, el 8% del presupuesto de ejecución material
Entonces, ¿cuánto cuesta construir una casa en total?
Sumando todos las partes, podríamos obtener una vivienda unifamiliar de 180 m2 sobre una parcela independiente de 800 m2 en una buena zona de la sierra, personalizada a nuestro gusto y ejecutada en unos nueve meses por unos 360.000 euros más el iva correspondiente
En nuestra opinión, es un precio claramente inferior a muchos de los pisos de escasos metros y peor situación que se pueden adquirir, por ejemplo, en los densos desarrollos urbanísticos de la periferia de la capital. Y por supuesto, sin los costes añadidos de los beneficios del promotor profesional, que en caso de intermediar en la ejecución de la vivienda objeto de nuestro ejemplo, llevarían el precio de la misma hasta los 486.000 euros, (suponiendo un factor k= 1,35, con un margen de beneficio del 20%: 97.200 euros), más los costes de intermediación, que suponiendo un 3% sobre precio de venta, incrementarían el precio en unos 15.000 euros, con el resultado final de 500.000 euros
* Otro análisis de costes en el proceso de formación de la vivienda según el equipo técnico de mbq myself
Conclusiones
De los 360.000 euros de la autopromoción a los 500.000 euros de comprar la vivienda de forma habitual hay un ahorro cercano al 30% fruto de asumir nosotros parte de las labores de los agentes que intervienen en la construcción de una vivienda y que en última instancia los paga el comprador de la misma
Para hacer una vivienda sólo se requiere alguien que la promueva (sufragando todos los costes de su ejecución, seleccionando el emplazamiento y la configuración general de la misma) y alguien que la ejecute de acuerdo a la normativa vigente y los gustos y requisitos que el promotor especifique. Todos los costes añadidos en el proceso habitual de la formación de vivienda son perfectamente prescindibles, si bien en muchos casos pueden ser necesarios y medianamente asimilables, cuando no, de obligado cumplimiento
Esta reflexión, junto al actual estado de desaparición de la mayoría de las empresas promotoras inmobiliarias, nos lleva a considerar seriamente a la autopromoción inmobiliaria gestionada -modalidad de promoción muy empleada en otros países europeos y en los eeuu-, como una alternativa sólida y atractiva para satisfacer parte de la demanda de vivienda existente en nuestro país
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76 Comentarios:
Todo baja, y baja, y baja........
Y lo que nos queda aún.
Nuevo credo neoliberal:
Bajar precios es la solución, todo se soluciona bajando precios, bajad precios y venderéis, si no vendéis es porque no bajáis precios, etc...
Lo que nadie parece ver es que detrás de estas bajadas de precio se esconden las quitas que estamos asumiendo las pequeñas empresas y los particulares, que en vez de representar una disminución del beneficio de una multinacional o de la gran banca, son la ruina particular de miles de familias.
Y detrás que ha venido? que han hecho el ppsoe para el pueblo? pues una reforma laboral que legitima que eches a un trabajador por caro y lo sustituyas por otro que estará dispuesto a trabajar lo mismo por la mitad. Consecuencia? ya sale a cuenta vender más barato, a cuenta de hundir en la miseria a unos, y pagar una mierda a los otros.
Quien gana? el de siempre, ni el pequeño empresario ni el trabajador, el gran capital!
Nuevo credo neoliberal:
Bajar precios es la solución, todo se soluciona bajando precios, bajad precios y venderéis, si no vendéis es porque no bajáis precios, etc...
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Anda este
Osease que durante 10 años suben los precios escandalosamente y las correcciones actuales no te gustan????
Pues bienvenidas sean las bajadas de precios, te guste o no.
Construi mi casa entre los años 2005 y 2008, previa compra solar Urbano de 500m2 en Granada capital, a 200€/m2, vivi el auge y caida de la construccion, con escasez de buenos albañiles y oficios al principio y cola para que los contratase al final, pues bien , aunque se pasan malos ratos, si se da con un buen encargado de obra y/o una buena empresa constructora todo ira bien , y con un coste de la mitad del precio que pedirian una promotora.
El coste real total de la autoconstruccion, con buenas calidades, en micaso hasta ascensor individual, no llega a 1000€/m2, y el coste del solar aparte, asi, una casa de unos 450m2 construidos en 3 plantas, buenas calidades , en una capital, (no en las afueras o pueblos alrededor ni las llamadas "urbanizaciones y golf"), no llego a 500.000€, todo lo que pidan mas de 1000€/m2 es ganancia o especulacion de alguien, y si es un piso el solar se divide entre muchos y por tanto influye menos en el coste final.
Espero que los precios sigan bajando y bajandoooooooo
Construi mi casa entre los años 2005 y 2008, previa compra solar Urbano de 500m2 en Granada capital, a 200€/m2, vivi el auge y caida de la construccion, con escasez de buenos albañiles y oficios al principio y cola para que los contratase al final, pues bien , aunque se pasan malos ratos, si se da con un buen encargado de obra y/o una buena empresa constructora todo ira bien , y con un coste de la mitad del precio que pedirian una promotora.
El coste real total de la autoconstruccion, con buenas calidades, en micaso hasta ascensor individual, no llega a 1000€/m2, y el coste del solar aparte, asi, una casa de unos 450m2 construidos en 3 plantas, buenas calidades , en una capital, (no en las afueras o pueblos alrededor ni las llamadas "urbanizaciones y golf"), no llego a 500.000€, todo lo que pidan mas de 1000€/m2 es ganancia o especulacion de alguien, y si es un piso el solar se divide entre muchos y por tanto influye menos en el coste final.
Espero que los precios sigan bajando y bajandoooooooo
Alguien se ha vuelto loco con esta noticia. 1.000€ el m2???? queridos: teniendo el terreno/parcela una casa sencilla de 180m2 con materiales de máxima calidad y construida por alguien que os robe sale a 400€ m2, please no engañéis no enriquezcáis a no sé quién...
Atrapado en la.... creo que le deberían nombrar ministro de economía y hacienda, así sin tonterías, las dos carteras a la vez. Como aquí nadie ponga orden nos vamos al carajo. Atrapado ¿Tiene usted algún cargo en constructora o inmobiliaria o banco para lanzar dogmas como que los pisos no bajaran más. Ahora me entero de que los pisos ha bajado. Gracias por la información.
Atrapado en la.... creo que le deberían nombrar ministro de economía y hacienda, así sin tonterías, las dos carteras a la vez. Como aquí nadie ponga orden nos vamos al carajo. Atrapado ¿Tiene usted algún cargo en constructora o inmobiliaria o banco para lanzar dogmas como que los pisos no bajaran más. Ahora me entero de que los pisos han bajado. Gracias por la información.
A peristiles: que duro,chaval, mira que yo no me ando por las ramas pero jopelines, con que dureza te expresas. Creo que te doy la razón, los españoles, no sé si por aquello de la religión católica o por tener piedras hasta en el riñón(historia), son enormemente miserables y envidiosos. Ahora que viene el buen tiempo y empiezan las fiestas y ferias se puede ver la catadura de los españoles. "En la feria de tal pueblo hay una paellada gratuita" pues ya está,4000 a comer gratis y si se puede repetir tres veces mejor. No le interesa saber si el de atrás comerá o no pero él ya va con la andorga llena aunque no pueda respirar. Hace poco estuve en un balneario y pude ver como en las comidas-bufet los platos se quedaban pequeños a la hora de servirse. Y repetían y repetían. Bueno pues es todo un síntoma. Vuelca un camión de lo que sea, y a la media hora la mercancía ya no existe. Una vez en el trabajo pregunté a compañeros si estaban enfadados con los socialistas y luego con el pp por cuestiones profesionales o porque no les habían llamado para disfrutar del festín. Algunos con el tiempo se hicieron "tanto querer" que entraron directamente en los grupos de poder dejando atrás todas las monsergas y enfados que había protagonizado. Por otro lado, lo que diferencia al español(soy español)de otros europeos es la corrosiva envidia que constantemente les atenaza y llevan cosida a la piel. Los franceses por ejemplo son enormemente envidiosos pero se tragan su envidia, aquí no, aquí la despliegan cual pavo real argumentando en su podrido interior "yo soy un inútil y no soy capaz de hacerlo( cualquier cosa) pero a ti no te voy a permitir hacerlo".
A peristiles: que duro,chaval, mira que yo no me ando por las ramas pero jopelines, con que dureza te expresas. Creo que te doy la razón, los españoles, no sé si por aquello de la religión católica o por tener piedras hasta en el riñón(historia), son enormemente miserables y envidiosos. Ahora que viene el buen tiempo y empiezan las fiestas y ferias se puede ver la catadura de los españoles. "En la feria de tal pueblo hay una paellada gratuita" pues ya está,4000 a comer gratis y si se puede repetir tres veces mejor. No le interesa saber si el de atrás comerá o no pero él ya va con la andorga llena aunque no pueda respirar. Hace poco estuve en un balneario y pude ver como en las comidas-bufet los platos se quedaban pequeños a la hora de servirse. Y repetían y repetían. Bueno pues es todo un síntoma. Vuelca un camión de lo que sea, y a la media hora la mercancía ya no existe. Una vez en el trabajo pregunté a compañeros si estaban enfadados con los socialistas y luego con el pp por cuestiones profesionales o porque no les habían llamado para disfrutar del festín. Algunos con el tiempo se hicieron "tanto querer" que entraron directamente en los grupos de poder dejando atrás todas las monsergas y enfados que había protagonizado. Por otro lado, lo que diferencia al español(soy español)de otros europeos es la corrosiva envidia que constantemente les atenaza y llevan cosida a la piel. Los franceses por ejemplo son enormemente envidiosos pero se tragan su envidia, aquí no, aquí la despliegan cual pavo real argumentando en su podrido interior "yo soy un inútil y no soy capaz de hacerlo( cualquier cosa) pero a ti no te voy a permitir hacerlo".
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