Artículo escrito por Antonio del bosque, arquitecto de mbq myself
Durante muchos años, la mayoría de los españoles que demandaban una vivienda han dependido del promotor profesional, que ha sido hasta la fecha, el principal desarrollador de vivienda en nuestro país. Se han basado en un modelo sustentado en la promoción de viviendas a granel, todo ello financiado por bancos y cajas en unas condiciones que se han demostrado peligrosamente condescendientes
Así, la mayor parte de la vivienda construida en nuestro país, sobre todo en el último ciclo inmobiliario, ha sido desarrollada por el par formado por: entidades financieras-empresas promotoras inmobiliarias. Ha sido un matrimonio muy bien avenido que ha monopolizado nuestro mercado inmobiliario residencial
Sin embargo, si buscamos el valor que la mayoría de los promotores profesionales habidos hasta la fecha (exceptuando a quienes sí han sabido ofrecer valores añadidos a su gestión profesional), encontramos que apenas se ha reducido a la capacidad de comprar suelo para promocionar vivienda con financiación bancaria. En muchos casos se ha dejado de lado la localización, ejecución, calidad de diseño y construcción de las viviendas a realizar. De este modo, el producto final desarrollado por los promotores, que han trabajado con márgenes de beneficio de entre un 15% y un 20% del precio final de venta, ha sido en nuestra opinión generalmente impersonal, bastante mediocre y en muchas ocasiones, realmente malo
¿Cuánto cuesta el suelo para construir una casa?
El ahorro que se obtiene mediante la autopromoción de una vivienda procede principalmente de la eliminación de ese margen de beneficio del promotor inmobiliario profesional, que recordemos se sitúa generalmente en torno al 20% del precio final de venta
*Análisis de costes en el proceso de formación de la vivienda por un promotor profesional según el equipo técnico de mbq myself
Si se analizan con detenimiento el resto de los costes de formación del precio de la vivienda se puede apreciar la enorme repercusión que tiene el precio del suelo en nuestro país. Esto es fruto de una desastrosa legislación y gestión del mismo, que recordemos es competencia exclusiva de nuestros poderes públicos. La escasez de suelo susceptible de ser urbanizado, la excesiva dilatación de los trámites administrativos en su proceso de formación, los costes financieros y las tasas e impuestos añadidos hacen del suelo apto para construir un producto enormemente sobrevalorado y poco accesible, que produce un encarecimiento inicial en el precio de la vivienda difícilmente asimilable para la capacidad adquisitiva de la mayoría de los españoles
Si nos centramos en un solar típico para una vivienda unifamiliar en la zona norte de Madrid de 800m2, nos será muy difícil encontrar precios inferiores a los 200 eur/m2, de modo que la inversión a realizar para la adquisición del suelo no bajará de los 160.000 euros, una cifra de partida bastante elevada pese al descenso de precios del suelo Urbano que llevamos acumulado desde el año 2008
¿Cuánto cuestan las obras de una vivienda?
Siguiendo con nuestro análisis de costes, podemos apreciar cómo la construcción más los elevados márgenes de beneficio de los constructores se llevan una parte importante del pastel. Si bien es cierto que los costes de construcción deben ser la parte más importante y representativa del coste total de una vivienda para beneficio y seguridad de sus usuarios y que los márgenes de beneficio de los constructores se han ajustado enormemente desde finales del 2007, hoy en día se puede realizar una construcción de gran calidad en el entorno de los 1.000 eur/m2 de contrata
Para nuestro ejemplo de vivienda, suponiendo unos 180 m2 totales construidos, nos supondría unos 180.000 euros de costes totales de construcción incluyendo el beneficio empresarial de la constructora
¿Qué impuestos conlleva construir una casa?
Otra partida no menos importante es la de los impuestos asociados al proceso de formación de la vivienda y que superan a la media europea. En nuestro caso rondarían el 5% del presupuesto visado de ejecución material de obras de nuestra vivienda; unos 9.000 euros
¿Qué otros costes tiene hacer una casa?
Por último, hay que contar con los costes de los técnicos y los agentes comerciales, los cuales son mínimos en comparación al resto de costes, e incomprensiblemente reducidos en comparación al trabajo que realizan estos profesionales, especialmente los primeros. En nuestro caso, representarían unos 15.000 euros, el 8% del presupuesto de ejecución material
Entonces, ¿cuánto cuesta construir una casa en total?
Sumando todos las partes, podríamos obtener una vivienda unifamiliar de 180 m2 sobre una parcela independiente de 800 m2 en una buena zona de la sierra, personalizada a nuestro gusto y ejecutada en unos nueve meses por unos 360.000 euros más el iva correspondiente
En nuestra opinión, es un precio claramente inferior a muchos de los pisos de escasos metros y peor situación que se pueden adquirir, por ejemplo, en los densos desarrollos urbanísticos de la periferia de la capital. Y por supuesto, sin los costes añadidos de los beneficios del promotor profesional, que en caso de intermediar en la ejecución de la vivienda objeto de nuestro ejemplo, llevarían el precio de la misma hasta los 486.000 euros, (suponiendo un factor k= 1,35, con un margen de beneficio del 20%: 97.200 euros), más los costes de intermediación, que suponiendo un 3% sobre precio de venta, incrementarían el precio en unos 15.000 euros, con el resultado final de 500.000 euros
* Otro análisis de costes en el proceso de formación de la vivienda según el equipo técnico de mbq myself
Conclusiones
De los 360.000 euros de la autopromoción a los 500.000 euros de comprar la vivienda de forma habitual hay un ahorro cercano al 30% fruto de asumir nosotros parte de las labores de los agentes que intervienen en la construcción de una vivienda y que en última instancia los paga el comprador de la misma
Para hacer una vivienda sólo se requiere alguien que la promueva (sufragando todos los costes de su ejecución, seleccionando el emplazamiento y la configuración general de la misma) y alguien que la ejecute de acuerdo a la normativa vigente y los gustos y requisitos que el promotor especifique. Todos los costes añadidos en el proceso habitual de la formación de vivienda son perfectamente prescindibles, si bien en muchos casos pueden ser necesarios y medianamente asimilables, cuando no, de obligado cumplimiento
Esta reflexión, junto al actual estado de desaparición de la mayoría de las empresas promotoras inmobiliarias, nos lleva a considerar seriamente a la autopromoción inmobiliaria gestionada -modalidad de promoción muy empleada en otros países europeos y en los eeuu-, como una alternativa sólida y atractiva para satisfacer parte de la demanda de vivienda existente en nuestro país
Visitar la web de mbq group
Lo más leído
76 Comentarios:
Totalmente de acuerdo. Los precios de los pisos medianamente buenos y situados en casco Urbano no van a bajar mas.
--------------------------------------------
Cuando se vendan los pisos que están dejando los "panchitos", desesperadamente, a 60.000 euros, en barrios "gheeto" se habrán acabado las risas.
Esto lo sabe todo el mundo.
..................................
Sobre todo lo sabes tú, que te lo repites cada mañAna para no tirarte de un puente cuando ves la realidad , eh?? jejejeje
Promotores, constructores ,bancos ,atajo de tragones ,conformaros con lo que ya habeis robado y disfrutarlo ya se acabo ,nadie va a comprar de la forma que se a estado haciendo hasta ahora,y los precios tendran que regresar a precios de sentido comun..adios sinverguenzas.
Deberíais borrar el comentario, y paso a comentar.
Solo de la financiación tiene el articulo los siguientes errores, suponiendo que se hiciese en plazo y a un interés normal de mercado:
Como va a ser el 1% total, si de ajd,s. De la hipoteca pagas sobre la responsabilidad hipotecaria, que es mas que lo que pides, casi ese tanto por ciento,
Y las tasaciones, la inicial y las sucesivas a lo largo de la obra,
Y la comisión de apertura,
Y los intereses,
Y las comisiones por disposición
Y la comision de cancelación
Y el notario, y el registro, tanto apertura como cancelación?
Y como eso casi todo, articulo sin fundamento alguno.
Alfredo, a.p.i.
Hace apenas 2 años se de un promotor que la construtora le cobraba el metro a 800 euros y el lo cobraba a 1500 eso es lo que pasaba no me venga con tonteria todo el mundo queria hacerce millonario en dos dias a costa del comprador ahora han cambiado las cosas y se queja ya se aprovecharon bastante de los compradores que a veces les hacian pagar hasta el impuesto de plusvalia que tiene que pagar el vendedor
La autopromoción ( obra nueva) y la autoconstrucción ( para reformas o rehabilitaciones) es ideal para hacernos la casa a nuestro gusto y al mejor precio.
¿ Ello que supone ? Tener realizar por uno mismo las gestiones necesarias y tener que contratar a todos y cada uno de los oficios que ejecutan una edificiación:
- Solicitar cédula urbanistica antes de comprar un suelo
- Comprar el suelo ( no pages más del 30% sobre el valor de venta medio de la zona)
- Estudio geotécnico del terreno
- Encargo del proyecto básico y de ejecución
- Solicitud de licencia de obra
- Luz y agua provisional durante la ejecución, placas de señalización
- Seguro de responsabilidad civil para terceros
- Movimiento de tierras
- Estructura ( ferralla, encofrados y hormigón)
- Red de saneamiento
- Medios auxiliares ( alquilar)
- Cerramientos exteriores
- Albañilería
- Aislamientos térmicos y acústicos
- Chapados, alicatados y solados
- Revestimientos continuos verticales
- Falsos techos
- Cubiertas
- Instalaciones de fontanería
- Instalaciones electricas
- Instalaciones de calefacción
- Carpintería exterior
- Carpintería interior
- Vidrios
- Escaleras
- Cerrajería
- Pintura
- etc.
Lo importante es contratar un " encargado de obra" que sepa de obras, si no sabes de obras, te van a timar muchos o se te retrasan los trabajos a ejecutar, lo que encarece mucho las obras.
La planificación exacta de la entrada y salida de cada oficio es fundamental, la negociación y si eres de los que pagas en efectivo exigir el 10% de descuento en el momento de liquidar.
Procura estar encima todos los días, si lo dejas en manos de nadie, te quedas con eso, mirando y pagando sin parar.
Estimo que el coste de contrata puede oscilar entre 600-800 €/m2 construido. La calidad de los acabados de la obra no encarece demasiado los costes por m2. Pues hay partidas que se deben hacer bien y valen lo mismo para todos: ( mov. Tierras, cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, aislamientos, instalaciones de fontanería, electrica y calefacción...que pongas el mejor solado, alicatado, gridería, sanitarios, equipamientos de cocina su repercusión por m2 es mínima.
Un coste elevado es la mano de obra, así que se muevan rápido y ordenaditos, que no se queden mirando por la ventana. Que lleven los materiales en las furgonetas, es decir, que no estén yendo y recogiendo lo que se les ha olvidado en el almacén.
Te parecerá duro, cuando acabes estarás satisfecho y siempre te costará un 50% menos que comprandola a un promotor que la mayoría siempre tiran por la calle del medio y luego tienes sorpresas de vicios ocultos, asentamientos, ventanales que no cierran, chapados y solados de pena, muebles de cocina que no te gustan, muy poco aislados, vidrios mínimos, problemas con desagues, enlucidos de yeso muy deformaDOS, pINTURAS AL GOTELÉ qUE NO QUEREMOS NADIE...
ME GUSTA HABLAR DE ESTO.
SALUDOS
Leyendo el comentario han desaparecido mis dudas sobre construir una casa, gracias amigo me ha sido de gran utilidad.
A mi Primo se le ocurrió hacerse una casita el solito, como es tan listo, decía que se ahorraría el 50%, pero le salió la torta un pan, en las excavaciones se movieron los cimientos de una casa colindante y aún están de juicios, la casa sin hacer y el pagando hipoteca, el constructor dió en quiebra y era insolvente, y le reclaman casi 150.000 euros en daños y perjuicios, un desastre, zapatero a tus zapatos dice el refrán.
A mi Primo se le ocurrió hacerse una casita el solito, como es tan listo, decía que se ahorraría el 50%, pero le salió la torta un pan, en las excavaciones se movieron los cimientos de una casa colindante y aún están de juicios, la casa sin hacer y el pagando hipoteca, el constructor dió en quiebra y era insolvente, y le reclaman casi 150.000 euros en daños y perjuicios, un desastre, zapatero a tus zapatos dice el refrán.
-----------------------------------------------------------------------
Yo tengo un tio-abuelo que le pedian por un chalet viejo en parcela de 600 m 600.000, el se hizo la casita al lado en una parcela de 1000m a su gusto,nueva, con profesionales sin ningún problema y por 300.000
Seamos serios y no escribamos la primera gilipollez que nos venga a la cabeza movido por el interes.....
A mi Primo se le ocurrió hacerse una casita el solito, como es tan listo, decía que se ahorraría el 50%, pero le salió la torta un pan, en las excavaciones se movieron los cimientos de una casa colindante y aún están de juicios, la casa sin hacer y el pagando hipoteca, el constructor dió en quiebra y era insolvente, y le reclaman casi 150.000 euros en daños y perjuicios, un desastre, zapatero a tus zapatos dice el refrán.
-----------------------------------------------------------------------
Yo tengo un tio-abuelo que le pedian por un chalet viejo en parcela de 600 m 600.000, el se hizo la casita al lado en una parcela de 1000m a su gusto,nueva, con profesionales sin ningún problema y por 300.000
Seamos serios y no escribamos la primera gilipollez que nos venga a la cabeza movido por el interes.....
-------------------------------------------------------------
Muestra de que este es un país de caínes, envidiosos, criticones, viejas del visillo, engreidos, pedantes, enteraos, bocazas, corta-intenciones,......un pais atrasado, gafe, cenizo y negro como la pez.
Y algunos se preguntan todavía "¿Porque en eeuu hay tanto emprendedor?"
Soy promotor, constructor, jefe de obra y técnico.. Y no entiendo estos números ni sus porcentajes..... si no estoy mal informado el precio empieza por el prado, se sigue por el coste del convenio con el ayuntamiento, la urbanización y sus obligaciónes con el resto de la población en mejoras de servicios, la construcción con sus licencias tasas y seguros, gastos generales del constructor, beneficio del constructor, imprevistos, acometidas, enganches, licencias de obra, tasas de industria, proyectos de arquitectura y dirección de aparejador, proyectos específicos de telecomunicaciones, garaje, baja tensión, calefacción y sus direcciónes de obra, gastos generales de promoción, notarios por la escrituración del suelo, segregaciones, obra nueva, division horizontal y prestamo por la garantia hipotecaria, registro por los mismos conceptos, actos jurídicos documentados, formalización del prestamo e intereses, seguros de afianzamientos de cantidades a cuenta, decenales, gastos de comercialización y publicidad, y después de todo esto por supuesto el beneficio industrial del promotor.... y todos estos números son de sobra conocidos...los pisos son caros porque la construcción es cara y mas con las normativas cada vez mas estrictas en todo el proceso.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta