Artículo escrito por a. Inurrieta, director de Inurrieta consultoría integral y ex presidente de la spa
Las medidas que anunció el Gobierno el pasado viernes, vuelven a dar una nueva vuelta de tuerca para postrar al mercado de alquiler en la más absoluta inacción e irrelevancia económica y social
Anteriormente a estas, el Gobierno ya había eliminado la Renta Básica de Emancipación y había devuelto la cuña fiscal favorable a la compra de inmuebles, por lo que, de nuevo, el inquilino es el gran perjudicado, lo cual restará incentivos a la demanda, y entraremos otra vez en una dinámica de búsqueda de revalorización de la compra de inmuebles
Con todo, las medidas aprobadas van fundamentalmente a otorgar todo el poder de negociación a la propiedad minorista de inmuebles, reducir la duración legal del contrato, romper el pacto de rentas existente y finalmente, por enésima vez, vender que se agilizarán los plazos de alzamiento de una vivienda en caso de impago. Es decir, consideran que los principales problemas del alquiler en España tienen que ver con la seguridad jurídica, la duración del contrato o los impagos de las rentas, y no con las condiciones de la demanda u oferta profesional. Lamentablemente no han consultado con expertos que podrían haber diseñado una buena reforma para que el alquiler pase a ser una opción de vida, y no una coyuntura excepcional y transitoria, tanto desde la óptica el oferente, que parece que necesita recuperar esa vivienda a toda costa para otros usos, como del demandante, que ahora estará a expensas del propietario y por tanto se le desvía hacia la compra
Finalmente, las reformas de las SOCIMIS, de las que fui ponente, no avanzan en la dirección correcta y solo se adaptan de forma interesada, para ser utilizadas como destino de todos los activos inmobiliarios tóxicos
Esta reforma, adicionalmente, consagra un modelo de alquiler que es único en España. En la mayoría de los países donde el mercado de alquiler es potente, y además equitativo, la oferta está formada mayoritariamente por empresas profesionales, tanto privadas como públicas, que gestionan de forma empresarial esta oferta. Por el contrario, en España la mayoría de la oferta es privada, es decir minoristas que ponen en el mercado excedentes de inmuebles, sin que su función objetivo sea mantenerse en el mercado, por lo que la calidad y el mantenimiento se resiente, a lo que hay que unir la dificultad para gestionar impagos y destrozos. Solo así, se explica que los mayores problemas detectados por el Gobierno sean la duración del contrato o la inseguridad jurídica. En esencia, por el propio error de principio en el diagnóstico, se sigue sin entrar en la gran apuesta que debería ser:
1. El surgimiento de un mercado de alquiler social y privado que equilibre las formas de tenencia
2. Un mercado que libere recursos para el ahorro hacia el sector profesional del alquiler
3. Un mercado de alquiler que reste presión a la demanda de compra, discriminando positivamente el alquiler
4. Una estructura de mercado que permita suavizar los niveles de precios de los servicios de vivienda
5. Finalmente, una política de vivienda que permita acceder al servicio de vivienda a más personas en unas condiciones razonables de calidad y coste
Para ilustrar que las medidas adoptadas no benefician al mercado de alquiler, baste algunos apuntes estadísticos. Comenzaré por el problema de la duración del contrato. En los casos en los que la oferta de vivienda en alquiler es profesional, y por tanto la función objetivo de la empresa es arrendar inmuebles, el óptimo es que exista poca rotación, y por tanto la demanda se pueda sentir segura y sin amenazas de expulsión y aumento de costes por la mudanza. Esto se corresponde con las estadísticas que existen. En el caso de las viviendas ofrecidas por particulares, la duración media es 2,2 años, siendo la de la oferta profesional algo superior, 2,9 años. Es decir, en ninguno de los casos la duración del contrato es un problema, lo cual confirma que la medida adoptada busca generar inseguridad entre los inquilinos, y desviar esa demanda hacia la compra
El segundo punto importante es el de la inseguridad jurídica de los propietarios. De nuevo surge una gran diferencia entre propietarios particulares y profesionales. Entre los primeros, y con la proliferación de seguros, es más fácil perseguirles, pero entre los profesionales apenas hay problemas de impagos y/o destrozos. Por tanto, la norma, de nuevo se hace para un segmento que debería ser marginal en este mercado, pero que es mayoritario. El miedo a la longitud del litigio en caso de impago, tampoco se corresponde con una realidad real. En un análisis comparado, España tampoco es un país muy distinto de nuestro entorno. España tarda de media 260 días en el alzamiento, Alemania 331 días y Francia 226 días
En suma, los cambios normativos van dirigidos hacia el sector oferente minorista del mercado, desincentiva la demanda de alquiler y otorga un poder de negociación excesivo hacia la propiedad. Esto se corresponde con una estructura del parque muy atomizada, donde el segmento minorista o particular es mayoritario, con una antigüedad elevada y donde no existe una industria desarrollada y profesional de viviendas en alquiler, ni tampoco un parque público de alquiler (apenas un 1%), como ocurre en los países más desarrollados. Esto conlleva que el nivel de precios de alquiler, si comparamos la relación calidad/precio, sea elevado, aunque su rentabilidad monetaria sea muy inferior a la opción de compra-venta de un inmueble
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37 Comentarios:
Un país que no solo no es capaz de generar el suficiente ahorro, para sus necesidades de inversión, ni siquiera para sus necesidades de pago.
La reforma que se quiere introducir por el Gobierno, para intentar dinamizar a las SOCIMIS, como la reducción de plazos mínimos para mantener los inmuebles en arrendamiento, sin sacarlos a la venta, o la eliminación de los limites de diversificación, ni la reducción del capital social, ni la autorización para acceder a mayores porcentajes de apalancamiento financiero en sus operaciones consiguen hacerlos atractivos.
La fiscalidad sigue siendo alta y cada vez más compleja y confusa, algo a lo que es muy dada la Administración española. Algo que hace que nuestras SOCIMIS no sean atractivas frente a sus competidoras en otros países.
Es indignante leer que el arrendador es el gran beneficiado
Cuando son ellos los que esperan que el inquilino le arregle los desperfectos de los pisos viejos y cutres
Se escaquean sin cumplir los las averias que como arrendador les compete y dejan de cumplir clausulas pactadas sin que la ley haga nada.
El propietario prefiere tener un piso vacío sin rentarle a alquilarlo con las desventajas que esto le supone. Pues en la reforma de alquiler no les parece bien gastarse el dinero que deberian,
Y en principio nada parece que vaya a solucionar los problemas de los inquilinos.
Y consultar el fichero de morosos de arrendadores
La picaresca de los caseros se desmorona, simplemente, diciéndoles a final de año que cual es la cantidad que van a declarar ellos en el IRPF del año.
Los controles tributarios, en muchas ocasiones, los podemos ejercer nosotros mismos, con simples comentarios a los defraudadores, o petición de datos a los mismos, indicándoles que son para aportarlos al "fisco" en nuestra declaración de la
Renta.
De todas formas ya me gustaria a mi tener un casero que (no) hubiese declarado la renta mensual que le hubiese pagado durante un tiempo. Os puedo asegurar que desde el momento que yo me enterase que no la declaraba, no iba a cobrar ni
Un euro más de mí.
¿Como iba a justificar, para desauciarme, que no le pagaba? ... Porque yo, sencillamente, podría decirle que le habia pagado por adelantado la renta de 10 años. Él mismo se ataría las manos al no poder decir que eso no había
Sido así, ya que no había declarado los ingresos de los últimos años.
Si hay tanto "amigo de lo ajeno", defraudador, jeta, o como ustedes quieran llamarles, es porque nosotros mismos lo permitimos
Venga ya!!! Luchemos todos contra estos "listillos...chupocteros...jetas..etc.".
No es un paso atrás. Es un paso adelante para la salida al mercado de una gran cantidad de oferta "durmiente", que tenderá a la bajada de precios.
Aunque el articulista defienda lo contrario, beneficiar a los arrendadores particulares no perjudica a las empresas de alquiler... más que en el hecho de que se ajusta el equilibrio oferta-demanda, bajando los precios.
Beneficia, sobretodo, a los posibles inquilinos.
Que los arrendadores tengan menos miedo significa más oferta, significa más competencia, significa precios más bajos.
(Uno
Se vuelve a comprobar una vez más que el estado es el enemigo público número uno. Mientras exista 'este' estado ( esa burocracia mafiosa, explotadora, rentista, corrupta ) España no levanta cabeza.
España va a entrar en cuarentena. Camina hacia atrás respecto al sentido de la historia. O los españoles no se desembarazan de esa plaga, y rápido, o esto irá hacia abajo hasta que 'de fuera' vengan ( otra vez ) A INVADIR LA PENÍnSULA. Y SIGUE EL CICLO. UN SALUDO.
SObre el primer punto importante, si en ningun caso se llega a 5 años estadisticamente, ¿Que problema hay?, Parece que alguien, al igual que quien ha redactado la publicacion, se ha molestado en mirar las estadisticas y ajustar el maximo. Si alquilo mi casa, prefiero que tenga un maximo de 3 años a un maximo de 5, me motiva a poner en alquiler.
Sobre el segundo punto importante, veo positivo que si una persona no paga, se pongan facilidades para que, o bien pague o salga pitando del inmueble, a nadie le gustan las situaciones injustas ni los problemas, esto tambien me motiva a poner en alquiler.
En suma, la reforma va orientada a motivar el alquiler y activar la altisima cantidad de vivienda en venta o no usada, para lo cual, valoro muy positivamente la reforma.
Yo solo he hecho tres contratos de alquiler en mi vida como inquilino. En el primero, con un alquiler muy elevado para la época ( la mitad del sueldo para unos 35 m2 en prosperidad, Madrid ), un apartamento 'de batalla', con lo peor de mobiliario ( parece que los dueños los amueblan con la mier da que les sobra de sus pisos ), que no debería haber pasado una inspección de salubridad, el dueño se pasó ( no pagó ni una de las reparaciones que tuve que hacer ). Firmó un contrato con restricciones a la subida de la renta, y fué a difamarme a mi trabajo. Por suerte trabajaba en una empresa norteamericana y pude parar el golpe. En el segundo contrato, en un pueblo de la sierra madrileña, la dueña no declaró nada de la renta percibida, y me estuvo extorsionando a la proximidad del vencimiento, y me tuve que ir; a poco de llegar tuve que arreglar la lavadora... y cuando gasificaron la urbanización, con toda la cara, pretendía que pagara el 50 % de los gastos de la acometida y canalización a fondo perdido; esa señora vivía de sueldo público, pues trabajaba en rtve. El último, por motivo de estudios en bcn no voy a comentar mucho, porque puede degenerar en un escándalo, pero como resumen digo: no se debe hacer negocio con españoles. No son gente en quienes se deba confiar.un saludo.
ESte tio no sabe de lo que habla, que hable de la sociedad pública de alquiler, lo que han hecho y dejado de hacer, como siempre cada uno barre para su casa, una pena.
Estas medidas no fomentan el alquiler, fomentan el miedo del inquilino para ver si "pica" y acaba comprando. El problema del gobierno no es que haya viviendas vacías sin alquilar, el problema del gobierno es que hay una inmensidad de viviendas vacías que no se venden ni a tiros. ¿Cuando nos quitaremos las orejeras y empezaremos a ver la realidad?.
O este hombre no tiene ni idea de lo que habla o tiene una clara intencion
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