Artículo escrito por a. Inurrieta, director de Inurrieta consultoría integral y ex presidente de la spa
Las medidas que anunció el Gobierno el pasado viernes, vuelven a dar una nueva vuelta de tuerca para postrar al mercado de alquiler en la más absoluta inacción e irrelevancia económica y social
Anteriormente a estas, el Gobierno ya había eliminado la Renta Básica de Emancipación y había devuelto la cuña fiscal favorable a la compra de inmuebles, por lo que, de nuevo, el inquilino es el gran perjudicado, lo cual restará incentivos a la demanda, y entraremos otra vez en una dinámica de búsqueda de revalorización de la compra de inmuebles
Con todo, las medidas aprobadas van fundamentalmente a otorgar todo el poder de negociación a la propiedad minorista de inmuebles, reducir la duración legal del contrato, romper el pacto de rentas existente y finalmente, por enésima vez, vender que se agilizarán los plazos de alzamiento de una vivienda en caso de impago. Es decir, consideran que los principales problemas del alquiler en España tienen que ver con la seguridad jurídica, la duración del contrato o los impagos de las rentas, y no con las condiciones de la demanda u oferta profesional. Lamentablemente no han consultado con expertos que podrían haber diseñado una buena reforma para que el alquiler pase a ser una opción de vida, y no una coyuntura excepcional y transitoria, tanto desde la óptica el oferente, que parece que necesita recuperar esa vivienda a toda costa para otros usos, como del demandante, que ahora estará a expensas del propietario y por tanto se le desvía hacia la compra
Finalmente, las reformas de las SOCIMIS, de las que fui ponente, no avanzan en la dirección correcta y solo se adaptan de forma interesada, para ser utilizadas como destino de todos los activos inmobiliarios tóxicos
Esta reforma, adicionalmente, consagra un modelo de alquiler que es único en España. En la mayoría de los países donde el mercado de alquiler es potente, y además equitativo, la oferta está formada mayoritariamente por empresas profesionales, tanto privadas como públicas, que gestionan de forma empresarial esta oferta. Por el contrario, en España la mayoría de la oferta es privada, es decir minoristas que ponen en el mercado excedentes de inmuebles, sin que su función objetivo sea mantenerse en el mercado, por lo que la calidad y el mantenimiento se resiente, a lo que hay que unir la dificultad para gestionar impagos y destrozos. Solo así, se explica que los mayores problemas detectados por el Gobierno sean la duración del contrato o la inseguridad jurídica. En esencia, por el propio error de principio en el diagnóstico, se sigue sin entrar en la gran apuesta que debería ser:
1. El surgimiento de un mercado de alquiler social y privado que equilibre las formas de tenencia
2. Un mercado que libere recursos para el ahorro hacia el sector profesional del alquiler
3. Un mercado de alquiler que reste presión a la demanda de compra, discriminando positivamente el alquiler
4. Una estructura de mercado que permita suavizar los niveles de precios de los servicios de vivienda
5. Finalmente, una política de vivienda que permita acceder al servicio de vivienda a más personas en unas condiciones razonables de calidad y coste
Para ilustrar que las medidas adoptadas no benefician al mercado de alquiler, baste algunos apuntes estadísticos. Comenzaré por el problema de la duración del contrato. En los casos en los que la oferta de vivienda en alquiler es profesional, y por tanto la función objetivo de la empresa es arrendar inmuebles, el óptimo es que exista poca rotación, y por tanto la demanda se pueda sentir segura y sin amenazas de expulsión y aumento de costes por la mudanza. Esto se corresponde con las estadísticas que existen. En el caso de las viviendas ofrecidas por particulares, la duración media es 2,2 años, siendo la de la oferta profesional algo superior, 2,9 años. Es decir, en ninguno de los casos la duración del contrato es un problema, lo cual confirma que la medida adoptada busca generar inseguridad entre los inquilinos, y desviar esa demanda hacia la compra
El segundo punto importante es el de la inseguridad jurídica de los propietarios. De nuevo surge una gran diferencia entre propietarios particulares y profesionales. Entre los primeros, y con la proliferación de seguros, es más fácil perseguirles, pero entre los profesionales apenas hay problemas de impagos y/o destrozos. Por tanto, la norma, de nuevo se hace para un segmento que debería ser marginal en este mercado, pero que es mayoritario. El miedo a la longitud del litigio en caso de impago, tampoco se corresponde con una realidad real. En un análisis comparado, España tampoco es un país muy distinto de nuestro entorno. España tarda de media 260 días en el alzamiento, Alemania 331 días y Francia 226 días
En suma, los cambios normativos van dirigidos hacia el sector oferente minorista del mercado, desincentiva la demanda de alquiler y otorga un poder de negociación excesivo hacia la propiedad. Esto se corresponde con una estructura del parque muy atomizada, donde el segmento minorista o particular es mayoritario, con una antigüedad elevada y donde no existe una industria desarrollada y profesional de viviendas en alquiler, ni tampoco un parque público de alquiler (apenas un 1%), como ocurre en los países más desarrollados. Esto conlleva que el nivel de precios de alquiler, si comparamos la relación calidad/precio, sea elevado, aunque su rentabilidad monetaria sea muy inferior a la opción de compra-venta de un inmueble
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37 Comentarios:
Llamarnos guarro a los que arrendamos me parece ofensivo, ademas de que corremos el riesgo exponiendo nuestras viviendas en manos de unos arrendatarios que no respetan nada que no sea suyo me parece indignante, veo que tiene pretensiones de no pagar el alquiler, pues sepa que usted esta disfrutando de un servicio que tiene la obligacion de pagar por ello, y si no paga llamar a la policia y echarle en ese mismo momento a la calle, porque si usted entra en cualquier tienda de compras tiene que abonar la cuenta en el mismo momento que la efectue, asi que no entiendo por que el alquiler no se hace lo mismo, y sepa que con tipos como usted son los culpables que yo mi piso no lo alquile, que como es mio puedo hacer con el lo que me venga en ganas, y no hay nadie que me obligue a hacer lo contrario, aunque no me aporte ningun beneficio y tengo que decir que me hace falta una ayuda economica, asi que esperare a que llegue un comprador y si no, se lo dejare a mis hijos que lo disfrute ellos antes que los disfrute unos caraduras como usted.
¿El inquilino perjudicado?
No me hagas reir. Soy inquilina y si no tuviera cava en la nevera lo hubiera celebrado así. conozco muchos más inquilinos que piensan lo mismo.
Vivo de alquiler en Barcelona. Aqui se han puesto de acuerdo muchas inmobiliarias para obligarte a firmar por cojones la obligación de permanecer un año, y al renovar lo mismo, y si no estás de acuerdo, pues te quedas sin piso, ya que es difícil encontrar sitios donde no te obliguen a firmarlo sí o sí.
Los caseros dicen que ellos quieren "seguridad". Yo también quiero seguridad, no veo porque puedo romper un contrato con movistar, como mucho pagándoles el teléfono, aunque precisamente compro libres para no comprometerme, no veo porque puedo romper un contrato con una aseguradora, darme de baja en una academia de inglés, y estar obligada por los santos cojones a pagar un año de alquiler, algo que no es barato y puede ser superior al millón de las antiguas pesetas.
Si tu empresa no te puede garantizar el trabajo durante un año y declarar un ere o despedirte, ¿Por qué tú le has de dar esa seguridad al casero? Ahora ya sé que si me echan del trabajo o me apetece ir a trabajar a otro país, que como informática y con buen nivel de inglés no tendría problema, no tendré que esperar todo un puto año o pagar más de un millón de multa.
Conozco mucha gente en persona que ha tenido problemas al irse del piso porque ha cambiado de lugar de trabajo, la gente está desesperada por dinero e Irán a juicio y te harán pagar hasta el último mes. Luego está el tema de la subrogación, puesto que los alquileres están bajando en Barcelona, al casero le interesa seguir cobrándote a ti en lugar de alquilárselo a otro por menos dinero seguramente, con los alquileres a la baja a los caseros les interesa tener atados a los inquilinos. De nuevo, te meterán en juicios para que les pagues hasta el último día. Conozco casos en persona.
Recuerdo que la obligación de permanecer un año no es algo que desee el inquilino sino que el casero y las inmobiliarias les obligan por la fuerza... está claro a quien beneficia.
Ahora sé que me puedo dar de baja cuando quiera...qué esto era peor que darse de baja de una telecos... al menos en el segundo caso los jueces te daban la razón no te exprimían hasta el último céntimo hasta que estuvieras en paro, comiéndo en cáritas y durmiendo en un cajero.
¡Viva la nueva ley!
Como siempre, los "profesionales", los que han creado, alimentado y se han beneficiado abusivamente de la burbuja inmobiliaria, se sienten "olvidados" y "perjudicados". ¿Nadie les ha pedido su opinión? ¡Porque no nos interesa su opinión! Ya han tenido ustedes, señoras y señores de las inmobiliarias, 15 años de forrarse hasta límites indecentes.
Ahora, la ley, favorece a los particulares...lo siento por ustedes. A lo mejor ha llegado el momento de que se reciclen y se dediquen a otra cosa. Con los nuevos medios de comunicación, con la venta y alquiler por Internet, su trabajo sólo es un gasto innecesario de intermediación que está abocado a la desaparición. Y yo me alegro. ¿Cómo han permitido que viviendas que "valían"120 mil € se vendiesen por 400 mil? Porque sacaban ustedes un beneficio extra. Su contribución inmoral a la creación de la burbuja inmobiliaria hace que se hayan convertido en uno de los sectores profesionales más odiados de este país.
Es lamentable escuchar que se perjudica al inquilino, hay que tener poca verguenza de las 5 veces que alquilado mi casa, siempre he tenido problemas todos me han dejado ronchas y la casa hecha una mierda,el ultimo inquilino que tengo actualmente no me paga la luz desde hace 5 meses debe 2 mes de alquiler me incendio la cocina el primer mes y le echo la culppa ala campna no a la sarten que habia dejado con aceite en el fuego, no responde al telefono ni aemails y los dos trabajan tanto la mujer cmo el el alquiler son 400€ al mes mas gastos comunitarios y luz agua con piscina comunitaria una casa nueva de5 años con dos plantas.a 10 kms de Sevilla,
Para que diga el tonto estupido ese que los caseros se benefician de los inquilinos.
"UNA MIERDA PA TI" Alejandro iNURRIETA
Qué, siguen algunos de ustedes pensando que alquilar es mejor que compraR?
Qué pasa con los alquileres de renta antigua que pagan 70€/mes por pisos de 90m y tienen pensiones altas e incluso alojan alos hijos con buenas nóminas que ganan más que el propietario que no puede manener los gastos del piso. Cuándo hay que hacer la ite el casero no tiene dinero para ello y sin embargo le obligan para que el inquilino que paga 70€ pueda vivir sin apuros mientras que el propietario se endeude para mantener ese piso. Basta de demagogia. Que algún gobierno se digne a arreglar esta sangria a los propietarios de renta antigua por parte de inquilinos esprimidores y exigentes que están llevando a la ruina a personas que sólo tienen una triste pensión de 600€ cuando sus inquilinos mayores tienen una buena pensión y los hijos ya casados que con ellos viven ganan 1800 ó 2000€ al mes. Por qué no arreglan eso de la ley, que se actualice con los verdaderos ingresos actuales o los de toda la familia que vive en este momento. No hay derecho que un jubilado con pensión baja tenga que soportar a inquilinos con ingresos elevados que paguen una miseria y encima los tgenga que aguantar sus protesten y exigencias. Esos inquilinos pueden tener y de hecho algunos tienen buenos chalets y casas a las que no se van vivir porque están mejor pagando 70 € y así pueden alquilarlas a altos precios obteniendo substanciales ganancias y viven como Dios, sin mencionar que sus hijos se subrogan y a vivir toda la familia a costa del pobre propietario jubilado que no le llega su pensión má ese alquiler para vivir desahogadamente. Ese inquilino es un cáncer que no se muere ni se cura, mata al propietario. Gobierno tiene que soportar a estos inquilinos y no el privado. Que verguenza de politicos y gobiernos de España, que verguenza ser español por tantas injusticias.
Qué pasa con los alquileres de renta antigua que pagan 70€/mes por pisos de 90m y tienen pensiones altas e incluso alojan alos hijos con buenas nóminas que ganan más que el propietario que no puede manener los gastos del piso. Cuándo hay que hacer la ite el casero no tiene dinero para ello y sin embargo le obligan para que el inquilino que paga 70€ pueda vivir sin apuros mientras que el propietario se endeude para mantener ese piso. Basta de demagogia. Que algún gobierno se digne a arreglar esta sangria a los propietarios de renta antigua por parte de inquilinos esprimidores y exigentes que están llevando a la ruina a personas que sólo tienen una triste pensión de 600€ cuando sus inquilinos mayores tienen una buena pensión y los hijos ya casados que con ellos viven ganan 1800 ó 2000€ al mes. Por qué no arreglan eso de la ley, que se actualice con los verdaderos ingresos actuales o los de toda la familia que vive en este momento. No hay derecho que un jubilado con pensión baja tenga que soportar a inquilinos con ingresos elevados que paguen una miseria y encima los tgenga que aguantar sus protesten y exigencias. Esos inquilinos pueden tener y de hecho algunos tienen buenos chalets y casas a las que no se van vivir porque están mejor pagando 70 € y así pueden alquilarlas a altos precios obteniendo substanciales ganancias y viven como Dios, sin mencionar que sus hijos se subrogan y a vivir toda la familia a costa del pobre propietario jubilado que no le llega su pensión má ese alquiler para vivir desahogadamente. Ese inquilino es un cáncer que no se muere ni se cura, mata al propietario. Gobierno tiene que soportar a estos inquilinos y no el privado. Que verguenza de politicos y gobiernos de España, que verguenza ser español por tantas injusticias.
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