Información sobre vivienda y economía

Cómo poner precio de alquiler o venta con ratios profesionales (gráficos)

Autor: @dmontero

Los precios de alquiler o venta deben ir relacionados. Un estudio de idealista news sobre todas las viviendas nuevas que se ofrecen actualmente en alquiler con opción a compra demuestra que la mayoría de los bancos y promotoras ponen un precio de alquiler anual equivalente a un 4% del precio de venta, lo que ofrece un baremo a la hora de poner nuestro precio de venta o alquiler

Y es que 1 de cada 3 viviendas nuevas anunciadas en alquiler con opción a compra en idealista.com piden exactamente esa rentabilidad a sus inmuebles (4,0%). Girando el dato para su comprensión equivale a decir que los vendedores piden un precio equivalente a 25 años viviendo de alquiler. El dato no es casual, sino que la última cifra publicada por el banco de España, que señala que la rentabilidad de alquiler en España es del 4,1%

El estudio va más allá y demuestra que el 80% de los inmuebles en alquiler con opción a compra piden una rentabilidad de entre el 3 y el 5%

Las casas de precios elevados, menos rentabilidad

Por otro lado, se observa como la rentabilidad suele ser menor a medida que el precio de venta de la vivienda sube. De hecho, para inmuebles de más de 300.000 euros hay más viviendas por debajo de esa rentabilidad que por encima

Esto quiere decir que si alquilas una vivienda de elevado valor debes pedir una rentabilidad menos exigente y que si lo que buscas es optimizar tu inversión debes comprar una vivienda pequeña

Cómo poner precio de alquiler y venta

Estos datos nos ofrecen una pista de elevado valor a la hora de calcular el precio de alquiler o venta de un inmueble. Así, si lo que queremos es poner un precio de alquiler, deberemos dividir un precio de venta realista entre 25 años (o 300 meses) para calcularlo

Así, si tenemos una vivienda de 210.000 euros de venta, si precio adecuado de alquiler sería 210.000/300 meses = 700 euros de alquiler. Una renta superior a ese valor sería elevada. Este cálculo también sirve para que un inquilino sepa si la vivienda que le están ofreciendo está en precio o no

De forma inversa, si tenemos una vivienda alquilada y queremos calcular un precio de venta adecuado y atractivo deberemos multiplicado su renta mensual por 300 meses. Un ajuste al alza o a la baja puede darse por ejemplo en función del montante de la operación

Por ejemplo, si estamos recibiendo un alquiler de 600 euros al mes, un precio lógico de venta de acuerdo con los ratios que aplican los bancos y promotoras sería de 600 x 300 meses= 180.000 euros

Los cálculos también sirven para saber si una vivienda es atractiva para ser comprada o es mejor vivir en ella de alquiler. Si al dividir el precio de venta entre el coste de vivir en ella un año de alquiler sale un dato inferior a 25 años, es atractiva para comprar. Por otro lado, si el resultado es superior, es una vivienda atractiva para vivir en ella de alquiler

Así, si nos ofrecen una casa por 600.000 euros o 1.500 euros de alquiler al mes tendremos que dividiendo el precio de alquiler durante un año (18.000 euros/año) entre el precio de venta (600.000 euros) sale un resultado de 33 años. Es decir, esa vivienda es atractiva para alquilar. Un precio de compra adecuado equivaldría a menos de 25 años, es decir, un precio inferior a 450.000 euros

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