Los precios de alquiler o venta deben ir relacionados. Un estudio de idealista news sobre todas las viviendas nuevas que se ofrecen actualmente en alquiler con opción a compra demuestra que la mayoría de los bancos y promotoras ponen un precio de alquiler anual equivalente a un 4% del precio de venta, lo que ofrece un baremo a la hora de poner nuestro precio de venta o alquiler
Y es que 1 de cada 3 viviendas nuevas anunciadas en alquiler con opción a compra en idealista.com piden exactamente esa rentabilidad a sus inmuebles (4,0%). Girando el dato para su comprensión equivale a decir que los vendedores piden un precio equivalente a 25 años viviendo de alquiler. El dato no es casual, sino que la última cifra publicada por el banco de España, que señala que la rentabilidad de alquiler en España es del 4,1%
El estudio va más allá y demuestra que el 80% de los inmuebles en alquiler con opción a compra piden una rentabilidad de entre el 3 y el 5%
Las casas de precios elevados, menos rentabilidad
Por otro lado, se observa como la rentabilidad suele ser menor a medida que el precio de venta de la vivienda sube. De hecho, para inmuebles de más de 300.000 euros hay más viviendas por debajo de esa rentabilidad que por encima
Esto quiere decir que si alquilas una vivienda de elevado valor debes pedir una rentabilidad menos exigente y que si lo que buscas es optimizar tu inversión debes comprar una vivienda pequeña
Cómo poner precio de alquiler y venta
Estos datos nos ofrecen una pista de elevado valor a la hora de calcular el precio de alquiler o venta de un inmueble. Así, si lo que queremos es poner un precio de alquiler, deberemos dividir un precio de venta realista entre 25 años (o 300 meses) para calcularlo
Así, si tenemos una vivienda de 210.000 euros de venta, si precio adecuado de alquiler sería 210.000/300 meses = 700 euros de alquiler. Una renta superior a ese valor sería elevada. Este cálculo también sirve para que un inquilino sepa si la vivienda que le están ofreciendo está en precio o no
De forma inversa, si tenemos una vivienda alquilada y queremos calcular un precio de venta adecuado y atractivo deberemos multiplicado su renta mensual por 300 meses. Un ajuste al alza o a la baja puede darse por ejemplo en función del montante de la operación
Por ejemplo, si estamos recibiendo un alquiler de 600 euros al mes, un precio lógico de venta de acuerdo con los ratios que aplican los bancos y promotoras sería de 600 x 300 meses= 180.000 euros
Los cálculos también sirven para saber si una vivienda es atractiva para ser comprada o es mejor vivir en ella de alquiler. Si al dividir el precio de venta entre el coste de vivir en ella un año de alquiler sale un dato inferior a 25 años, es atractiva para comprar. Por otro lado, si el resultado es superior, es una vivienda atractiva para vivir en ella de alquiler
Así, si nos ofrecen una casa por 600.000 euros o 1.500 euros de alquiler al mes tendremos que dividiendo el precio de alquiler durante un año (18.000 euros/año) entre el precio de venta (600.000 euros) sale un resultado de 33 años. Es decir, esa vivienda es atractiva para alquilar. Un precio de compra adecuado equivaldría a menos de 25 años, es decir, un precio inferior a 450.000 euros
Ver pisos en alquiler con opción a compra en Madrid
Ver pisos en alquiler con opción a compra en Barcelona
41 Comentarios:
Hablando de que se están consiguiendo rentabilidades de hasta el 4%, lo cual no es moco de pavo.
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--Se referira a cuchitriles de desahucio puestos en alquiler son lo único que puede rentar eso...con los inconvenientes sobrevenidos que esos inquilinos se largan o no pagan
--En cuanto a los pisos buenos y aceptables evidentemente rentan un 2 o 3 siendo centrico (descontados gastos), y eso con mucha suerte y si encuentras inquilino de cuando en cuando
--En cuanto a los pisazos, esos ya ni te cuento si acaso rentan el 1 ,y si no alquilan entran en perdidas
Alquileres desgraciadamente para ellos la mayoria del público particular, descontado innumerables gastos, reformas, impuestos en aumento y periodos sin inquilino...solo les renta un 0,5% como mucho
Normalmente son malas cabezas que se pillaron intentando sacar hasta el último duro con ventas imposibles ....y siguen igual pero como remedio ahora alquilando al estilo de su mala cabeza
El alquiler con opcion a compra, es una forma de decir - no lo vendo por que esta caro- y via alquiler con opcion a compra voy a ver si lo alquilo y luego vendo.
Según está el mercado no es buena idea porque los pisos están bajando en un año bastante más de lo que cuesta el alquiler anual (a no ser que el precio se fijedespués...). dicho de otra manera: sale más barato alquilar por un año y luego comprar que alquilar con opción de compra durante una año y luego pagar el resto
No interesa para nada, se prevén bajadas superiores al 10% en 2012 y 2013. 2014 etc ...hagamos un calculo rápido en Madrid:
Precio medio venta hoy (según idealista) 3.468€/m2
Precio medio alquiler hoy (misma fuente) 11€/m2
Precio medio dentro de un año (-10%) 3.121€/m2
Alquiler pagado en 1 año (11x12) 132€/m2
Faltaría por pagar: (precio medio de hace un año-alquiler pagado) 3.336€/m2
Precio medio dentro de 2 años (-20%) 2.774€/m2
Alquiler pagado en 2 años (11x24) 264€/m2 (despreciamos la posible subida anual del IPC)
Faltaría por pagar: (precio medio de hace 2 años-alquiler pagado) 3.204€/m2
¿Cuanto tendrían que bajar los pisos como máximo para que compensara?
En un año de alquiler se paga (132/3468) el 4% aprox. Del precio
-- Por tanto, el alquiler con opción a compra por 1 año sólo compensa si los pisos bajan menos de un 4% anual (llevamos casi 5 años con bajadas muy superiores del 10% minimo Y SEGUIRAN VARIOS AÑoS MÁs HASTA 2017)
Estimado Sr Montero
Con todo el respeto es un artículo de arriba abajo.
El precio de mercado de cualquier servicio ó bien se saca por el cruce de la oferta y la demanda.
Generan Ud unas confusiones de manera habitual.
¿Que tendrá que ver lo que se pago por un inmueble en su día para calcular un alquiler?
¿No tendrá más bien que ver con la demanda y oferta que haya ?
Simplemente confución y más confución es lo que trasladan.
Quien sabe realmente cuanto vale un inmueble tanto en venta ó en alquiler en una zona es aquel que esta habituado de manera constante ha hacer operaciones.
Lo demás amigo no tiene sentido alguno.
Vulneran de manera constante las leyes mismas del derecho capitalista( obviando que en el derecho a la vivienda debería se de otra manera)
Gracias
Iñaki
Trabajo desde hace mas de 20 anos en el mercado inmobiliario y en tus comentarios de respuesta al Sr. Montero tienes razon y otra cosa quequieroanadir el mercadoinmobiliario no es una ciencia exacta.
Excelente artículo. Alguno a la hora de poner su casa en alquiler la pone al tun tún y luego la saca a la venta con el mismo tun tún
Hace falta aclarar muchos conceptos en este mercado
"Los precios de alquiler o venta deben ir relacionados"
"Si al dividir el precio de venta entre el coste de vivir en ella un año de alquiler sale un dato inferior a 25 años, es atractiva para comprar. Por otro lado, si el resultado es superior, es una vivienda atractiva para vivir en ella de alquiler"
Por este motivo, y para evitar la próxima burbuja inmobiliaria dentro de 20 ó 30 años, desde ya la ley debiera tipificar como delito la oferta de hipotecas con una duración superior a 25 años.
Mariano,como secachondean de ti,tus amos socios de las pretoleras,con su subida constante de los carburantes,disparan la inflaccion,joden el calculo de las pensiones y desbocan el deficit.sin mariano,tus socios son gansters como tu,pero con mas poder,todos se cachondean de ti,barones y baronesas,petroleras,electricas,etc,como se cachondean de ti,mariano
Mariano,como secachondean de ti,tus amos socios de las pretoleras,con su subida constante de los carburantes,disparan la inflaccion,joden el calculo de las pensiones y desbocan el deficit.sin mariano,tus socios son gansters como tu,pero con mas poder,todos se cachondean de ti,barones y baronesas,petroleras,electricas,etc,como se cachondean de ti,mariano
25 años esas eran las cuentas de los tiempos locos con espectativas hipnotizadas de que viviamos en el paraiso inmobiliario de los tontos que se hipotecaban como nadie de ningún pais con estos sueldos harian
No se porque idealista se apunta a mentir en algo que ya sabemos nunca volverá ?
A los salarios actuales el ratio como perfectamente dicen arriba son 15 años
"Vuelvan a recalcular"
Y si no sigan esperando 15 años más, como el banco malo y pagando gastos hipoteca e impuestos
Naturalmente no se olviden que dentro de 10 años el baby boom se jubila y volverá a llenar el España de pisos
Resten los emigrantes que se van y los nuestros emigrando tambien
Más los no nacidos por la falta de natalidad y ya ni ganas de tener hijos para esclavizarse en un mundo sin seguridad ninguna
Y piensen que igual van a tener razon,quienes dicen que para levantar esta ya ruina de pais pues igual el estado hace como con la sanidad y la educacion ,y la vivenda tambien será semigratuita
Y si no con la abstencion del voto que vendrá, los otros partidos que dentro de 3años los sustituiran: todos dicen viviendas semigratuita estatal del banco malo
La vivienda llegó a su techo como inversion loca a credito impagable y esta empezando su larga caida
Porqué sino los bancos la abandonan para décadas mediante banco malo ?
Ej: me pagan 924euros de alquiler total año aproxima 11080 euros / año.
Quita 180 euros / mes de comunidad. Total 2160 e año
Alguna derrama 400 euros año
Seguro 400euros
Ibi 800euros año
Mantenimiento 2000euros año! Lavadora rota q si la puerta no cierra q si pintar acuchillar suelos etc, reformulación cuando se vallan
Lo que baja el precio de mi casa no lo cuento.
Lo que me queda es menos de 6000€ al año.
Piso nuevo en san chinarro. 300k que me costo, la ruina es poco lo que tengo.
Resultado es que tengo un pozo al que se va mucho de mi dinero mas quisiera yo tener un 4 por ciento. Ni en mis mejore sueños y eso que tengo una pareja con una niña que son estupendos y me pagan, no me destrozan nada y los vecinos están encantados con ellos.
Me tendrían que pagar mas de 1500€ y eso va a resultar imposible del todo
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