Una de las primeras preguntas a las que se enfrenta un propietario cuando decide alquilar su casa es cuánto pedir por ella. Este factor será fundamental a la hora de encontrar un inquilino, por lo que se debe fijar con cuidado el valor desde el primer momento. En este nuevo capítulo de nuestra guía sobre el alquiler te explicamos en qué puedes basarte para fijar un precio adecuado para alquilar tu casa, como por ejemplo la evolución del precio de los alquileres en la zona, el valor de mercado de la vivienda o el asesoramiento de un profesional inmobiliario
Los factores que influyen en el precio de alquiler de una vivienda
En el precio de la vivienda, y por tanto en su precio de alquiler, influirán diferentes factores como son:
- Localización: el término municipal en el que se encuentra la casa marcará en qué rango de valores situar el precio. Sin embargo, también influirá dónde se localiza exactamente la vivienda. Por ejemplo, el valor de una vivienda en el centro de una gran ciudad será superior a una vivienda en la periferia a igualdad de otros factores
- Disponibilidad de zonas verdes, deportivas o infantiles en la vivienda o en las cercanías: los servicios de los que disponga la vivienda o su proximidad a estas zonas también influirán en la renta que el inquilino esté dispuesto a pagar
- Oferta existente en la zona: las viviendas situadas en zonas con gran volumen de viviendas similares disponibles tendrán que ajustar su precio más que si la oferta es escasa para tener más probabilidades de éxito, ya que los inquilinos tendrán más para elegir
- Necesidades del propietario: algunos propietarios prefieren sacrificar parte del beneficio que le ofrece el alquiler de su casa a cambio de obtener cierta seguridad. Así, prefieren poner un precio más atractivo y alquilar a través de determinados organismos públicos o privados que aumentan las garantías de encontrar un inquilino que le aporte más seguridad, ofreciendo la gestión de su alquiler a una empresa que, a cambio de determinados honorarios, le asegura cualquier tipo de impago o de problema que el inquilino pudiera provocar
Diferentes indicadores en los que basarse para fijar el precio de alquiler de tu casa
En España, existen diferentes estadísticas que dan el precio medio de los alquileres en cada zona. Un dato interesante a consultar para tener una referencia, aunque de manera muy aproximada ya que no tiene en cuenta las diferentes características de las viviendas (como en qué estado está la casa, si se alquila amueblada o no, o si la renta incluye el pago de determinados gastos como la calefacción o la comunidad) se puede encontrar en los Informes de la evolución del precio del alquiler de vivienda en idealista.com O del instituto nacional de estadística (ine). También puede resultar muy útil utilizar un portal inmobiliario como idealista.com para saber qué precio se pide por otros inmuebles similares (por tamaño, características, etc) en la misma zona
Para determinar el precio adecuado del alquiler, también puede utilizarse como referencia el precio de mercado de la casa –que podrá conocerse, por ejemplo, si se dispone de una tasación reciente del inmueble- y a partir de él calcular la renta mensual como un porcentaje de su valor. Por ejemplo, el plan estatal de vivienda y rehabilitación (pevr 2009-2012) fija la renta máxima anual para el arrendamiento de una vivienda perteneciente a este plan en un valor entre el 4,5% y el 5,5% del precio de la vivienda (por ejemplo, para una vivienda valorada en 300.000 euros, la renta anual máxima estaría comprendida entre 13.500 y 16.500 euros, es decir, entre 1.125 y 1.375 euros mensuales)
Sin embargo, la mejor de las opciones puede resultar contar con Asesoramiento de un buen profesional Que conozca la zona para determinar el precio al que conviene alquilar la casa. Los profesionales inmobiliarios son los que mejor conocen el sector y su consejo puede resultar la mejor y la más eficaz arma a la hora de alquilar una casa de manera rápida y segura
Por último, conviene recordar que poner un precio más atractivo que el máximo que creamos poder obtener o que el que ofrezca la competencia multiplicará las opciones de alquilar el piso con mayor rapidez
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16 Comentarios:
Para determinar el precio adecuado del alquiler, también puede utilizarse como referencia el precio de mercado de la casa –que podrá conocerse, por ejemplo, si se dispone de una tasación reciente del inmueble- y a partir de él calcular la renta mensual como un porcentaje de su valor. Por ejemplo, el plan estatal de vivienda y rehabilitación (pevr 2009-2012) fija la renta máxima anual para el arrendamiento de una vivienda perteneciente a este plan en un valor entre el 4,5% y el 5,5% del precio de la vivienda (por ejemplo, para una vivienda valorada en 300.000 euros, la renta anual máxima estaría comprendida entre 13.500 y 16.500 euros, es decir, entre 1.125 y 1.375 euros mensuales)
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El criterio es correcto, pero el resultado no. Si una vivienda "valorada" en 300.000 euros se pone en alquiler por 1.125-1.375 euros, hoy en día es muy probable que no encuentre inquilino. Sin embargo es muy posible que lo encuentre por 500-600 euros al mes, lo que indica que el inmueble debiera ser "valorado" realmente en 130.000-135.000 euros.
Como ejemplo del disparate, conozco una vivienda de dos dormitorios que se alquila por 450 euros mientras se intenta vender por 322.000 euros, dando lugar a un porcentaje teórico del 1,7%. De hecho no es una vivienda, sino tres bloques de viviendas muy similares, un bloque al lado del otro. O piden poco por el alquiler o piden demasiado por la compra. O ambas cosas.
Mucho me parece a mi ese 5,5 % no?? (y eso que soy propietario)
Actualmente tengo varias viviendas en alquiler en Madrid nuevas y viejas y alguna experiencia tengo en este negocio.
Quiero deciros que lo fundamental en el alquiler es alguien que pague sin problemas, que no deje el piso al poco tiempo, y que el piso no tenga problemas de mantenimiento.
Todos estos factores son contrarios a la rentabilidad, si el inquilino es muy solvente puede elegir piso y yo no puedo cobrarle mas caro, si el piso es barato el inquilino no tiene estimulo para dejarlo, si los muebles y el piso estan nuevos el inquilino estara a gusto y no se ira, etc.
Es decir que a mayor seguridad menor rentabilidad.
Por otra parte hay que tener en cuenta que el mundo es un campo de batalla donde cada dia millones de personas se buscan la vida y es iluso suponer que yo soy el mas listo de todos. Las oportunidades rapidamente son tomadas por los listos y desaparecen.
En el tema de los pisos hay que resolver los siguientes problemas:
Limpiarlo cuando se queda vacio.
Enseñarlo a los futuros inquilinos.
Obras de pintura y mantenimiento.
Sustitucion de muebles.
Aguantar los peoridos en que esta vacio.
Problemas de morosos.
Gastos de comunidad normales y extraordinarios.
Revision cuando se va el inquilino.
Firma del nuevo contrato y liquidacion de consumos pendientes
Entrega de contratos y fianza en instituto de la vivienda
Etc.
En resumen un piso de alquiler es una fuente considerable de problemas.
Ademas los arrendatarios estan en todos los lados a la caza de oportunidades y a cual más barato o mejor sitio para cambiarse
Algunos dicen que se están consiguiendo rentabilidades de hasta el 4%, lo cual no es moco de pavo.
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--Se referira a cuchitriles de desahucio puestos en alquiler son lo único que puede rentar eso...con los inconvenientes sobrevenidos que esos inquilinos se largan o no pagan
--En cuanto a los pisos buenos y aceptables evidentemente rentan un 2 o 3 siendo centrico (descontados gastos), y eso con mucha suerte y si encuentras inquilino de cuando en cuando
--En cuanto a los pisazos, esos ya ni te cuento si acaso rentan el 1 ,y si no alquilan entran en perdidas
Alquileres desgraciadamente para ellos la mayoria del público particular, descontado innumerables gastos, reformas, impuestos en aumento y periodos sin inquilino...solo les renta un 0,5% como mucho
Normalmente son malas cabezas que se pillaron intentando sacar hasta el último duro con ventas imposibles ....y siguen igual pero como remedio ahora alquilando al estilo de su mala cabeza
A fecha de hoy 5/11/2012 se puede aplicar la nueva ley de arrendamiento, o aun no ha entrado en vigor ? se puede aplicar hechar al inquilino que no paga en 10 dias ? gracias.
La ley aun no ha cambiado.
Sigue la vigente antigua y para años
Respondo al comentarista: alquilandoconsentidocomún, bueno más que responder es preguntarle que alquilando varias viviendas que posee es que se didica a esto ¿Es así? Y si se dedica a esto le pregunto¿Es rentable como para vivir unicamente de esto? O tiene algun otro ingreso? Quiero decir si se puede comer con el alquiler, dices que todos son problemas, no se plantea en dejarlo y venderlo todo para quitarse estos problemas de encima? Le digo esto porque yo tengo un piso en venta, pero como ahora mismo no se vende nada, me he planteao en alquilarlo pero no me fío, seguro que no me pagarían el alquiler y dado lo que escucho de los problemas que acarrean no me arriesgo a alquilar, porque además de no cobrar el alquiler encima tendría que pagarle los gastos propios de mantenimientos, luz, agua, comunidad, etc, y yo tampoco podría pagar todo esto, así que no alquilo y no corro riesgo, aunque tenga el piso cerrao, voy lo limpio de vez en cuando, aunque me está costando el dinero.
Cuando bajen los pisos de verdad, ya ningún comprador hará caso, y solo podrán alquilar: barato, barato, oiga.
Asi nos va el pais. Los empresarios indecentes, los especuladores (no nos engañemos, estan ahi, siguen ahi y no van a marcharse) y los rentistas son legion. Los parados y desahuciados son legion y son estos los que pagan con su sacrificio las plusvalias sociales de los parasitos. El empresario se queja de que no puede tener dos cayennes a la puerta y por eso echa por dos duros a sus empleados de cuarenta años en la empresa, que ya la estaban levantando cuando el "emprendedor" de hoy aun no habia nacido. Ya piden que se les subvenciones, con lo enemigos que eran d ellas. Los especuladores, ¿Qué decir si se sientan en el consejo de ministros u ordenan qué debe legislar ese consejo de ministtros? ¿Os rentistas? Se quejan de los inquilinos (todos unos barrabases, de la piel del diablo), de que les renta poco, de que no tienen para vivir... asi va el pais, con una legion de millones de parados y pseudoesclavos que tienen que soportar la carga de miles de rentistas, especuladores y miles de empresarios sin escrupulos. En resumen, parasitos, que eso es lo que es el que se gana la vida con el sudor de otro.
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