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Decálogo para los inversores interesados en el “ladrillo” español

juan fernández-aceytuno, director general de sociedad de tasación
Autor: Redacción

Juan Fernández-aceytuno, director general de st sociedad de tasación, enumera varias prácticas que llevan a cabo los inversores interesados en el mercado inmobiliario español. Entre ellas destaca calcular el stock de vivienda, analizar y valorar la experiencia y el conocimiento local de los profesionales del sector o solicitar una consulta urbanística actualizada

1. Conocer a las personas que gestionan los riesgos relacionados con la valoración de activos de las eeff (observar y escuchar atentamente a estas personas, conocerlos a fondo es más importante que volverse loco solicitando documentación, elaborando sesudos dosieres o incluso estudiando los balances)

2. Analizar sus procesos de homologación de sociedades de tasación, bajo qué criterio las entidades financieras han seleccionado tasadoras para valorar sus activos a lo largo del tiempo y cómo distribuyen el trabajo entre ellas (selección aleatoria)

3. Verificar que se cumplen los requisitos que se indican en el real decreto 775/1997 de 30 de mayo sobre el régimen de homologación de los servicios y sociedades de tasación y la orden ministerial eco 805/2003. Aunque en nuestro país de origen se valore de forma distinta, es esencial conocer las reglas de juego del mercado hipotecario en España

4. Comprobar que las actualizaciones de carteras hipotecarias de viviendas/pisos por índices se utilizan cuando es la misma sociedad de tasación la que ha realizado la tasación original. (Los modelos de valoración automatizados especialmente aquellos que incluyen índices de confianza son más fiables, si bien se mejoran con la consulta de un experto que resida en la zona)

5. Entender las diferencias entre una valoración eco (banco de España, mercado hipotecario) y una rics. Ambas son compatibles pero es importante comprender sus alcances respectivos

6. Analizar y valorar la experiencia, capacitación y el conocimiento local de los profesionales que han visitado y valorado los activos incluidos en las carteras

7. Comprobar que la sociedad de tasación dispone de una base de datos propia, auditada, y con granulometría suficiente allí donde valora

8. Calcular el stock de oferta de vivienda local de abajo a arriba para entender el mercado, es decir, población a población, incluyendo el ámbito competitivo, incluyendo en el mismo el stock de promoción en curso y la oferta de suelo, tanto finalista como en desarrollo

9. Considerar el impacto de la valoración del subyacente en el riesgo de impago de los préstamos. El ltv marca el riesgo y la tasación es elemento clave en el cálculo de la relación préstamo/valor

10. Solicitar una consulta urbanística actualizada antes de siquiera considerar analizar los precios de carteras de suelos, comprendiendo el impacto de los diversos niveles urbanísticos en la tasación eco