¿Ha llegado el momento de invertir en vivienda?

Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario

El instituto Juan de mariana (ijm) acaba de actualizar uno de los índices de vivienda más interesantes de los que se publican en España: el per de la vivienda. Para los que no estén familiarizados, el per es un sencillo instrumento que se utiliza comúnmente en bolsa para, en un primer vistazo, valorar si la acción está “cara” o “barata” e, indirectamente, su rentabilidad. Con un ejemplo se ve mejor: si el beneficio por acción de inditex es de 4 euros, y el precio de la acción en bolsa es de 100 euros, quiere decir que su per es de 25 (100/4). El ejercicio contrario (4/100) nos da la rentabilidad de la acción; en este caso un 4%. ¿Y qué significa 25? pues el número de años que necesito para recuperar la inversión. Por tanto, un per alto significa que la acción está “cara”, pues ofrece poca rentabilidad. ¿Quiere esto decir que esté realmente cara? no necesariamente

No olvidemos que rentabilidad y riesgo corren inversamente en paralelo, y que, por ejemplo, un inversor conservador siempre preferirá deuda pública alemana al 1% que griega al 10%

Según el cálculo del ijm, el per a finales de 2012 se sitúa en 22,8; lejos del máximo histórico de 32,3, alcanzado en el burbujeante 2007. El instituto considera que un per razonable se debería situar entorno al 19,5, que es la media del periodo 1985-2001. Así pues, concluye que, si bien el mercado (ojo, no la vivienda) ya se ha ajustado en un 30%, aún debería hacerlo en otro 15% más

Vayamos ahora un poco más al detalle. Los datos para el estudio los proporciona sociedad de tasación –para el precio de la vivienda-, y el instituto nacional de estadística –para las rentas o alquileres-. Sociedad de tasación es una de las tasadoras más confiables del mercado pues, como es sabido, es la única de entre las grandes que en su capital no figuran las todopoderosas entidades financieras. Dicho lo cual, habría que considerar al menos algún matiz: las tasadoras tienden a ser conservadoras, sobre todo para las bajadas. ¿Por qué? sencillamente, porque hasta esta crisis tendríamos que remontarnos muchas décadas para constatar bajadas de precio nominales en la vivienda

No olvidemos que el método habitual para ajustar precio en España han sido las devaluaciones de moneda y la fuerte inflación, y eso ahora no ha sido posible. Por tanto, hay un rechazo instintivo a consignar bajadas, más allá de las consabidas presiones que puedan haber ejercido entidades financieras y gobiernos. Aún así, el precio nominal de la vivienda cae desde 2.905 €/m2 hasta 2.212 €/m2, lo que representa poco más del 24% que, en mi experiencia se me antoja muy corto, aunque quizá también lo sean los 2.905 euros de partida

Respecto de los datos de alquileres facilitados por el ine, lo primero que llama la atención es que el precio medio ¡está subiendo! al contrario de lo que ha sucedido con las rentas de oficinas, naves industriales u hoteles, que han sufrido un fuerte desplome, la vivienda ha pasado de 90 €/m2/año de 2007 a 97. Podría parecer contradictorio, pero no lo es. De hecho, y como el propio portal inmobiliario idealista.com ha puesto de relieve en numerosas ocasiones, la estadística del ine, sin pretenderlo, puede llevar a confusión a los ciudadanos. No es que cometa errores, sino que, al contrario de otros índices -que se centran en la tendencia de la oferta vacante en cada momento- el ine incluye la totalidad de arrendamientos del país en un momento dado

Así, tienen un gran peso los arrendamientos ya constituidos que se van actualizando por ipc cada año. Pero además hay otras circunstancias que explican esa resistencia del alquiler de vivienda a las bajadas. Por un lado, el derrumbe del mercado de compraventa debido sobre todo a la ausencia de crédito para las familias, lo cual las ha empujado hacia el alquiler no tanto como una opción elegida sino como una necesidad. Por otro lado, y a pesar de que las viviendas vacías se cuentan en España por millones (viviendas en manos de particulares pequeños inversores), la oferta disponible apenas ha aumentado. ¿Por qué? porque el inversor tradicional en vivienda tiene los ojos puestos en la revalorización de la vivienda, desechando la rentabilidad por alquiler: la ley de arrendamientos urbanos otorga al arrendatario tal estatus de privilegio que la mayoría de propietarios no está dispuesta a soportarlo a su cuenta y riesgo. ¿Conseguirá la reforma en marcha por parte del ministerio de fomento cambiar las cosas? veremos

Por último también influye, hasta cierto punto, en la subida del precio medio de los alquileres, la constante y paulatina extinción de los viejos arrendamientos de renta antigua

Concluyendo:

Un per de 22,8 es lo mismo que una rentabilidad del 4,4%. En 2007 era del 3%. Por tanto, la rentabilidad de la vivienda ha aumentado en un 45%, lo cual es una gran noticia

Siguen las buenas noticias: cuando empecé a trabajar en el sector inmobiliario, allá por 1997, se decía que la rentabilidad de la vivienda media en Europa era del 4%, y que por debajo de esa cifra era un claro síntoma de recalentamiento del mercado

No es oro todo lo que reluce: una buena parte de la mejora de la rentabilidad viene dada por el encarecimiento de los alquileres, que en parte puede resultar un espejismo, debido a que los alquileres más recientes son mucho más bajos que la media que proporciona el ine. Además, es probable una tendencia a la baja en la medida en que aumente la oferta de vivienda disponible en alquiler –merced a una reforma de la ley de arrendamientos que incentive al propietario-; y en que despierte el alicaído mercado de compraventa –complicado mientras la financiación no fluya-

La vivienda va a seguir bajando este año como mínimo hasta reflejar en su precio las ventajas fiscales (desgravación, iva) que finalizaron en 2012

¡Ay, si la sareb hiciera su trabajo…!