¿Qué opciones hay para invertir ahora en el ladrillo español?

La aparición de grandes fondos en la escena inmobiliaria ha generado un cierto runrún sobre si ha llegado el punto de inflexión para el sector. Mientras que algunos inversores tantean, otros van tomando ya posiciones. Sin embargo, el abanico de posibilidades que existen hoy en día para apostar por el negocio inmobiliario es bastante reducido. La compra directa de inmuebles; las socimi; los fondos inmobiliarios o las acciones de inmobiliarias de la bolsa son las únicas alternativas aunque no todas gozan del beneplácito de los analistas

De ser la oveja negra a convertirse en un mercado estrella. La percepción internacional sobre el ladrillo español ha cambiado de forma radical en pocos meses. Esto ha permitido ver un goteo de transacciones dentro del sector desde el pasado verano. Una tendencia que, a juicio de los expertos, se prevé que se mantenga durante este ejercicio

Pero una cosa es querer entrar en el ladrillo y otra encontrar el camino idóneo para hacerlo. El presidente de bnp paribas real estate España, Luis Martín guirado , Indica que no es lo mismo entrar como un particular, como un family office, como un fondo institucional o como un pequeño corporate. Al mismo tiempo, recuerda que también hay múltiples formas de desembarcar en el negocio inmobiliario con inversión directa, a través de una sociedad, de una institución de inversión colectiva (socimi o fondo) o con una inversión indirecta

En otras palabras, las combinaciones son variadas. “Un inversor institucional puede entrar comprando directamente el activo o formando su propia socimi o invertir en alguna de ellas”. “Al final, todo depende del nivel de control que quieras tomar sobre el inmueble y del riesgo que estés dispuesto a asumir”, sentencia

En ese sentido, Martín guirado aclara que si compras un local sin financiación “eres el dueño y señor” pero corres con una serie de riesgos: si logras alquilarlo o no; si se incendia, etc. en cambio, si se opta por tomar una participación en una sociedad de inversión colectiva, que ha invertido en 50 locales, el control que se tiene sobre el activo inmobiliario “es cero” aunque el riesgo es compartido

Pero independientemente del perfil del inversor (más o menos aversión al riesgo; mayor o menor capital disponible, etc) y de la “forma” como se controle el activo, lo cierto es que los analistas creen que las opciones generales se reducen a cuatro posibilidades

Fondos inmobiliarios

Los fondos inmobiliarios son instituciones de inversión colectiva que apuestan en inmuebles para su explotación. En la época del boom, bancos y diversas sociedades se lanzaron a promover este tipo de vehículos como estrategia para comprar ladrillo. Sin embargo, el pinchazo de la burbuja dejó a muchos de estos fondos sin liquidez suficiente para abonar los reembolsos, atrapando a miles de partícipes

El más sonado fue el de banif inmobiliario. En febrero de 2009 el fondo de banco santander suspendió los pagos de las participaciones debido al aluvión de peticiones que recibió. En concreto, de 2.617 millones, un 80% del patrimonio del fondo. El vehículo de la entidad que preside Emilio botín, el mayor de España, no contaba con el dinero en efectivo necesario para afrontar dichos reembolsos y unas 51.000 personas se vieron afectadas

“Los fondos inmobiliarios están muy tocados desde el caso del santander”, recuerda Juan hernando, analista de inversis. En su opinión, no eran “buenas alternativas” porque en los años de bonanza del ladrillo no recogían correctamente el comportamiento del mercado del alquiler ni tampoco la valoración de los activos. “Las rentabilidades no eran lógicas”, expresa. Hernando aclara que en la época de la burbuja su evolución no mostraba el incremento de las rentas pero, sin embargo con la crisis, sí se notó el descenso de los alquileres o las vacantes en los centros comerciales

Además, el analista de inversis alude también a la gran cantidad de peticiones que se vieron obligados a afrontar cuando  los inversores decidieron replegar velas. Este círculo vicioso les obligó a acudir al mercado para vender aunque lo hiciesen con minusvalías. Un claro ejemplo fue la venta del centro comercial plenilunio (Madrid), propiedad de banif inmobiliario, con un descuento del 16%

La misma suerte correrían segurfondo inversión, fondo inmobiliario de inverseguros, que suspendió pagos; bbva propiedad; nmás1 real estate, de n+1 o más recientemente el de catalunya caixa, Que liquidó su fondo cx propietat A finales del año pasado. Desde inversis añaden que los resultados de los fondos inmobiliarios que aún están vigentes como el de banco sabadell, bankia o ahorro corporación financiera (acf) no están dando buenos resultados

“Después de las experiencias del pasado es difícil que estos fondos vuelvan a coger tracción”, reconoce Joaquín casasús, director de abante asesores. “Tienen que estar muy bien diseñados para lograr que activos ilíquidos, como la vivienda, se conviertan en líquidos”. “Hemos visto que esto puede funcionar durante un tiempo y bajo determinadas circunstancias pero no cuando hay muchos particulares dentro de ese fondo”

Acciones de inmobiliarias

La compra de títulos de compañías inmobiliarias es otra opción para “ladrillarse”. Sin embargo, esta vía no cuenta con el visto bueno de los expertos si lo que se busca es una inversión no especulativa. Basta con echar un vistazo a las recomendaciones que tienen el sector inmobiliario en la bolsa, en donde los pocos analistas que siguen cubriendo estas compañías recomiendan “vender”

“Es muy complicado fijar un precio para esas acciones por la depreciación que han sufridos sus activos y por el alto endeudamiento que arrastran”, expresa casasús. El responsable de abante asesores considera que lo que están reflejando las cotizaciones de estas empresas son “opcionalidades”, es decir, la posibilidad de que haya quitas de la deuda; la entrada de inversores; etc. “son una lotería”, apostilla

A todo esto hay que sumar que en la actualidad, las inmobiliarias de las que se pueden comprar acciones en la bolsa se cuentan con los dedos de una mano. Realia, colonial o quabit son a día de hoy las únicas firmas del sector por las que se puede apostar en el parqué. La entrada en concurso de acreedores de muchas de ellas (como martinsa fadesa o reyal urbis) ha dejado congeladas sus cotizaciones; algunas optaron por virar hacia nuevos negocios y otras, como metrovacesa, fueron excluidas de negociación

Socimi

El mercado de socimi se encuentra en plena ebullición con el comienzo del nuevo después de que 2013 sólo saltasen al mercado alternativo bursátil (mab) dos firmas. En el arranque de 2014 grupo lar ha lanzado una socimi en el mercado continuo, de mayor relevancia, que ha estado respaldada por la gestora de fondos pimco. También el fondo azora ha constituido una inmobiliaria denominada hispania que cuenta con el apoyo de inversores de renombre como george soros y john paulson. Hispania iniciará su andadura en bolsa como una sociedad anónima para convertirse posteriormente en socimi

Desde abante asesores consideran que con los cambios fiscales y legislativos que se ha tomado en torno a las socimi, además de hacerlas más atractivas, se ha buscado profesionalizar la inversión inmobiliaria. “Las socimi simplifican la inversión inmobiliaria porque no te haces responsable del patrimonio, ni de comprarlo, ni de tenerlo al día, ni de pagar impuestos”,  defiende Ciro Fernández Martín-forero, resposable de altius socimi

Sin embargo, jesús amador, analista financiero de bankinter, cree que estos vehículos de inversión son “bastante complicados”  y “restringidos” para un particular por lo que estos pueden no ser conscientes de los riesgos que implica este instrumento. Así, amador sostiene que las socimi están concebidas para grandes inversores o muy profesionalizados que quieran apostar por carteras en desarrollo, con un cierto historial de rentas estables y con una historia de impagos de alquiler reducidos

Compra directa del inmueble

Los expertos consultados aseguran que a la hora de adquirir en propiedad un activo inmobiliario hay que tener en cuenta la relación entre la rentabilidad y el riesgo. “El mercado residencial no es una buena inversión porque normalmente las casas en propiedad tienen un componente emocional que es muy difícil justificar desde el punto de vista financiero”, sostiene casasús

No obstante, el director general de abante asesores señala que sí lo que se quiere lograr es un rentabilidad mínima, todo depende de una simple cuenta. “Si queremos obtener una rentabilidad mínima de un 5% y pedimos un precio de alquiler de 1.000 euros al mes, sabemos que en un año obtendremos 12.000 euros a los que hay que descontar gastos de comunidad, tasa de basuras, impuestos…”

“Hay que profesionalizar el mercado del alquiler y esto lo pueden lograr grandes inversores”, matiza. Por otro lado, casasús aboga por reconocer el ajuste residencial lo antes posible, admitir el “error” porque los precios se tienen que poner a niveles “que los ciudadanos puedan pagar”. Aunque, en su opinión, donde hay más atractivo es en oficinas y locales comerciales porque ofrecen una “mejor” relación rentabilidad-riesgo

Por último, en bankinter ponen el acento en las cartera de activos que sareb venderá en los próximos meses donde quienes están pujando son  los inversores institucionales y los extranjeros porque tienen la posibilidad de apostar por ellas