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Ey: “a los inversores extranjeros les interesa el producto inmobiliario español a partir de 10 millones"

En el mundo de los negocios, ser consultor es lo más parecido a ser cura. Estos confesores de traje y corbata escuchan en ‘secreto de confesión’ todo lo que las empresas no pueden decir públicamente: sus planes, sus cuentas e incluso sus pecados. Hasta en algunos casos imponen penitencia

Su labor es la de ‘oír, ver y callar’. Básicamente, se enteran de todo lo que sucede en el mercado y, aunque guardan escrupuloso silencio por el vínculo casi sagrado que les une a sus clientes, su visión general del panorama es probablemente una de las más interesantes para anticipar cuál va a ser el devenir del mercado inmobiliario y de la economía en general

idealista news se ha sentado con dos socios de ey –antes ernst&young–, Rafael roldán (responsable del área de transacciones) y Francisco Fernández romero (coordinador de sector inmobiliario) para que nos dibujen el futuro del sector inmobiliario español

¿En qué punto se encuentra la vivienda?

Rafael roldán: hace unos meses hicimos un estudio en el que analizamos las principales capitales europeas y vimos que en Madrid y Barcelona se reactivaban las operaciones. Los precios ya no estaban bajando

Francisco Fernández: hay zonas en las que incluso están subiendo, aunque el nicho de mercado que está creciendo más es la de viviendas libres a precios muy, muy bajos. Cada vez más ‘players’ compran suelo para hacer 100 viviendas en altura. Son promociones mucho más pequeñas que las de antes de la crisis 

Si todavía hay buenas oportunidades, ¿Dónde están?

Rr: las hay, pero el problema es la financiación, que está muy restringida. La única que hay es la que viene  dada por los bancos, que se quieren quitar del balance sus promociones. Bajan mucho el precio y por eso hay apartamentos desde 15.000 euros. Sin embargo, si te vas a las mejores zonas de Madrid, las viviendas están al mismo precio que en 2006 o incluso más caras

Ff: el precio de la segunda residencia va a seguir bajando, pero aun así será difícil colocarla. O aumentamos la renta per cápita en España, cosa que no va a suceder en los próximos años, o somos capaces de vender parte del ‘stock’ a los extranjeros

Los españoles ya no compran casa…

Rr: el problema es que tenemos cinco millones de parados y el estado no está boyante, con lo que no puede subsidiar y pagar muchas cosas. Además, los impuestos han subido, con lo que la capacidad y la disponibilidad de renta de las familias se ha reducido sensiblemente. Eso hace que no se venda segunda vivienda, sobre todo cuando te vas a promociones en alcázar de san Juan, los yepes… 

El que compra una casa de 7 u 8 millones euros no están pensando en el permiso de residencia

Y, ¿La esperanza son los rusos?

Rr: hay rusos que compran, pero hay 10. La ‘golden visa’ no funcionará. En Portugal han sido más rápidos y obligan a pagar menos por el permiso de residencia. El que compra una casa de 7 u 8 millones euros no están pensando en el permiso de residencia. Los portugueses cuentan con Angola, que es uno de los países con mayor crecimiento y más ricos de áfrica. Nosotros no tenemos un Angola ni un Mozambique

Entonces, veremos la temida piqueta

Rr: los suelos que se han quedado a medias pero que están en situaciones prime se volverán a promocionar. Otra cosa son urbanizaciones como las de alhama de segura, que está junto a un matadero de cerdos que huele a rayos y donde se vendían los chalets a un millón de euros

En apenas unos años hemos vivido un cambio radical en el sector, ¿Hacia dónde vamos?

Ff: ahora los grandes ‘player’ son empresas extranjeras que cuentan con financiación al 100% y que compensan la subida de impuestos con el ahorro que consiguen en los precios. Es un negocio muy excluyente

Rr: también hay empresas españolas que están comprando promociones inacabadas a los bancos para terminarlas y venderlas. En el último año ha habido dos operaciones que han calentado el mercado, la de blackstone y la de goldman sachs con el ivima. Si entran estos dos, el resto de los fondos Irán de cabeza. En 2014 va a haber mucho movimiento y operaciones cerradas 

Y, ¿Cuáles son las mejores fórmulas para que entren en España?

Rr: las socimi van a ayudar mucho. Son muy positivas porque los fondos, por su estructura, necesitan tener un vehículo cotizado, que tengan un valor de mercado, para tener una referencia. Muchos de estos fondos sólo pueden entrar en este tipo de vehículos cotizados

Pero hay quien desconfía de las socimi e incluso las llama ‘las preferentes del mercado inmobiliario’

Rr: no tiene nada que ver. No hay ninguna entidad que esté tratando de colocar sus acciones ni te están diciendo que es un valor seguro. El que entra a una socimi sabe dónde se mete. Es un sector que está muy profesionalizado. El ejemplo es pimco, que gestiona un fondo de 3.000 millones de dólares y de tontos tienen poco

Los inversores extranjeros preguntan mucho por el tema de Cataluña

¿Qué les preocupa a la hora de invertir en nuestro país?

Rr: la situación jurídica. Antes éramos triple ‘a’ y los cambios que se están produciendo les dejan con dudas. También influyen tensiones sin resolver como la del mercado laboral o el tema de Cataluña, por el que también preguntan los inversores

Y, ¿Qué tipo de producto busca el extranjero?

Rr: buscan sobre todo volumen. No quieren hacer una inversión de 2 millones de euros, tienden a buscar paquetes. Han comprado muchas gestoras a los bancos, no inmuebles, y tienen que rentabilizar esa inversión. Va a empezar a haber operaciones importantes, de 50 millones o más. Para operaciones de menos de 10 millones no les salen los números

¿Cuál es el activo inmobiliario más recomendable en este momento?

Ff: a mí me gustan los centros comerciales. La crisis tiene que llegar a un punto en el que toquemos fondo y empecemos a subir. En ese momento vamos a tener un repunte del consumo. La gente no va a comprar viviendas de la noche a la mañAna pero sí que va a aumentar las compras y comenzarán a aumentar las rentas en centros comerciales. Puedes tener una rentabilidad media del 6,5% o el 7%, aunque algunos pueden llegar al 12%

Rr: yo no iría ni a oficinas ni a viviendas, sino a locales comerciales. Es lo que más afecta cuando cae el consumo pero también lo que antes se recupera. Invertir en suelo es complicado. Va a ser un producto para el family office, gente con mucho dinero que promocione

Pintáis un futuro en el que el sector va a quedar en manos de grandes empresas o fondos

Ff: sí, para profesionales. Ya no veremos promociones de 400 viviendas.  Seguirá habiendo pequeños promotores particulares, pero no tantos como antes y sólo en sitios muy localizados. En las cercanías de Madrid, por ejemplo, hay oportunidades y con una buena rentabilidad

Rr: lo bueno que ha tenido el estallido de la burbuja es el cambio del ‘ladrillero’ al profesional. Ya no existe la figura del capataz de obra que le dan dos duros y va creciendo porque le van recalificando terrenos. Antes cualquiera podía construir y te lo decían: ‘es magia, el banco me da el dinero sin poner un duro y sin tener los terrenos en propiedad’

Los ‘ladrilleros’, ¿No van a volver?

Ff: difícilmente. Los bancos, con lo que han sufrido, ya no les van a dar financiación. Nadie les va a dar tres millones sin tener ni un papel. No van a volver a ser ‘player’ al menos en los próximos 10 años

Lo bueno que tienen las crisis es que limpian mucho y dan enseñanzas

Rr: lo bueno que tienen las crisis es que limpian mucho y dan enseñanzas. Que venga gente que se hospeda en un hotel de cinco estrellas porque han estudiado y no porque han pegado tres pelotazos ayuda mucho. El que pega pelotazos siempre piensa que los va a dar seguirá habiendo un crecimiento pero mucho más estabilizado y racional

Para eso hace falta reactivar la economía…

Rr: es innegable que el motor del crecimiento es la construcción. Como dice un amigo mío ‘el mejor i+d es hacer un hotel en la playa’ porque tienes 300 trabajadores haciendo el hotel y luego otros 300 manteniéndolo. Eso es crear puestos de trabajo. Con biotecnológicas no das empleo a cinco millones de parados. Tienes que empezar a mover la maquinaria con la industria auxiliar, la construcción o infraestructuras

Y, ¿No es peligroso? 

Ff: es básico que se reactive el sistema inmobiliario para salir de la crisis. No podemos permitirnos que esté todo parado, tiene que funcionar a un nivel de crecimiento normal. No vamos a volver a lo de antes de la crisis

Pero, la tentación es muy alta

Rr: no, porque ahora el sector está profesionalizado. Ahora los que hacen una promoción ya no miran solo un plano y dicen ‘venga, tiramos palante’