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Aceytuno: “Cuando el precio del alquiler crece en dos dígitos, la subida se traslada a la vivienda y el suelo”

“Si el precio del alquiler sube a doble dígito, no tengan duda: la subida se acabará trasladando al precio de la vivienda y al del suelo. Un encarecimiento superior al 10% es una señal adelantada”. Así de claro ha resumido durante el XXIV Encuentro del Sector Financiero Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación, qué puede suceder próximamente con los precios del sector inmobiliario.

A pesar de que los expertos insisten constantemente en que el mercado residencial está viviendo más un momento de estabilización que de recuperación, son conscientes de que existen algunos  ‘puntos calientes’ en España. 

Dentro del mercado del arrendamiento, en los últimos meses se está produciendo un encarecimiento destacado en lugares como Barcelona, Madrid o Baleares. ¿El motivo? Una demanda que va in crescendo (cada vez más personas están optando por vivir de alquiler ante el obstáculo que supone no tener ahorros para conseguir una hipoteca para comprarse una casa), mientras que la oferta es muy limitada.

Como consecuencia, y según los datos de idealista, en el primer trimestre del año el precio del alquiler ha subido un 8,8% en el conjunto de España, un repunte que se eleva hasta el 15,9% en el caso de Islas Baleares. En el ranking por capitales de provincia, Palma ha registrado el mayor aumento en las rentas de sus viviendas: en concreto, un 11,4%.

Algo más modestas han sido las subidas en ciudades como Barcelona, donde el precio se ha anotado un alza del 1,1%. No obstante, no podemos olvidar que el precio del m2 en la Ciudad Condal se ha situado en 18,1 euros, lo que representa un nuevo máximo histórico y el más alto alcanzado por una capital de provincia en todo el Estado. Ni siquiera durante el boom inmobiliario los inquilinos se enfrentaron a un precio superior. Estos niveles se producen después de que en 2016 los alquileres en la urbe catalana se dispararan un 16,5%. En toda la provincia, el alza llegó a superar el 23% en apenas 12 meses.

Madrid tampoco se quedó atrás el año pasado y registró su precio más alto de la historia (14,4 euros por m2) tras anotarse un incremento del 15,6%. Este repunte estuvo en línea con el registrado en el conjunto del país, aunque se quedó lejos de las leves subidas de Castilla-La Mancha, Murcia o Extremadura, donde el precio de los arrendamientos subió menos de un 3%. En el primer trimestre del ejercicio en curso, la provincia madrileña se ha anotado otro 2,8% de subida.

Mirando los datos globales descubrimos que durante 2016 todas las autonomías experimentaron un encarecimiento del precio del alquiler y que en estos tres primeros meses del año se ha vuelto a producir una subida generalizada.

Por tanto, y a la vista de cómo está evolucionando el mercado inmobiliario, todo apunta a que podríamos ver más subidas de la mano de la mejora económica y de la creación de empleo. Y, por ende, que en zonas como Madrid, Barcelona o Baleares podrían verse incrementos del precio de la vivienda y del suelo en el que se levantarán futuras promociones.

Lo ideal no es que se encarezca la vivienda, sino que aumenten las compraventas. Es decir, lo mejor es que los precios se mantengan estables y que sean las transacciones las que suban. El sector residencial funciona como el de los automóviles, donde lo importante no es el precio de los coches, sino las ventas de los mismos”, aclara Fernández-Aceytuno.

Subidas sí, pero sin alarmas

A pesar de que los alquileres llevan subiendo de forma generalizada en los últimos 15 meses, lo cierto es que los expertos siguen insistiendo en que no se puede hablar de recuperación. “España es muy grande y la realidad no es de absoluto optimismo, ni de revalorización generalizada”, insiste el director general de ST Sociedad de Tasación.

Además, y según recuerda Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “habrá que permanecer atentos a ver qué es lo que pasa con las rentas en Barcelona y Madrid, punta de lanza del mercado del alquiler en España, cuyo crecimiento se ha frenado en el último trimestre”.

Según la tasadora, hay cinco indicadores que, sin ser una fórmula matemática, sirven para tomar la temperatura al sector inmobiliario. En los años del boom, todos ellos enviaban señales claras de que el ladrillo estaba creciendo de una forma exagerada.

“Uno de los indicadores es la relación entre el número de hipotecas y el de las transacciones; el segundo, la relación entre el crecimiento del PIB, de la afiliación a la Seguridad Social y del precio de la vivienda. El tercero es si el precio del suelo evoluciona acorde con el de la vivienda y el cuarto, cómo están los tipos hipotecarios. El último indicador a vigilar es cuánto sube el precio del alquiler”, sostiene Fernández-Aceytuno.

¿Y qué dicen los datos oficiales sobre todo ello? En términos generales, que estamos en una zona segura. Entre noviembre y enero (últimos datos oficiales para ambas variables), se han llevado a cabo en España algo más de 101.800 compraventas de viviendas, frente a las 73.400 hipotecas que se han concedido para la adquisición de una casa en ese mismo periodo.

Actualmente el PIB, el empleo y el precio de la vivienda están creciendo a unas tasas que rondan el 3% (un 2,5% en el conjunto de las casas nuevas y de segunda mano durante 2016, según Sociedad de Tasación), mientras que en pleno boom el residencial crecía hasta tres veces más rápido. Además, los tipos de interés de las hipotecas están por debajo del precio legal del dinero, lo que está animando la demanda.

Los únicos factores que 'cojean' son el mayor encarecimiento del suelo urbano que de la vivienda (un 13% interanual a cierre de 2016, según los datos del Ministerio de Fomento) y el de los alquileres. Ambos dejan entrever que los precios del mercado residencial parecen estar abocados a más subidas en los próximos meses...al menos, en esas zonas calientes.