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Comienza Madrid Central: así es el mercado de la vivienda (y garajes) en los barrios afectados

El Ayuntamiento de Manuela Carmena ha puesto ya en marcha Madrid Central, la restricción al tráfico privado de los vehículos de los no residentes para mejorar la calidad del aire de la ciudad y que afecta a seis barrios del centro. Una medida no exenta de polémica. A las críticas de comerciantes, profesionales del transporte y la oposición, se une la incertidumbre para un mercado de la vivienda en venta y alquiler que parece tocar techo en el centro, y ver cómo afectará a los garajes privados de la zona.

Los vecinos de los barrios de Sol, Palacio, Cortes, Embajadores, Universidad y Justicia verán como a partir del 30 de noviembre comienza Madrid Central, la zona de bajas emisiones que establece el Ayuntamiento de Madrid como primera medida de su Plan A de Calidad del Aire y Cambio Climático. Se restringe el tráfico al vehículo privado con varias excepciones como los coches de los residentes, de personas con movilidad reducida, vehículos híbridos y eléctricos, los invitados o aquellos que vayan a aparcar en uno de los garajes públicos de la zona. “El distrito Centro se convertirá en un pulmón para la ciudad en pleno corazón de Madrid”, afirman desde el consistorio capitalino.

Madrid Central cuenta con el apoyo de asociaciones vecinales, colectivos ecologistas y muchos ciudadanos de a pie, pero también se ha encontrado con el rechazo de patronales de comerciantes, asociaciones de transportistas o la oposición, y más de un vecino. El Partido Popular en el Ayuntamiento, la propia Comunidad de Madrid han interpuesto recursos contra la aplicación de esta medida del Ayuntamiento de Manuela Carmena.

Idealista/news analiza la situación en la que se encuentra el mercado de la vivienda tanto en venta como en alquiler en estos barrios tan céntricos y emblemáticos de la capital, junto a los los alquileres de garajes que ahora parece que van a estar más solicitados con las restricciones al tráfico que se avecina.

De Chueca a Lavapiés, la vivienda a la venta alcanza los 4.927 euros/m2 de media

De los seis barrios del distrito Centro, el de Justicia tiene el precio más alto a la venta por metro cuadrado con 5.816 euros/m2, una subida del 6% interanual en el tercer trimestre de 2018, aunque presenta un crecimiento menor que sus vecinos. De hecho, los precios cayeron un 2,1% frente al trimestre anterior, un síntoma de que pueden estar cerca de tocar techo en zonas como la de Chueca.

Sin embargo, el barrio que ha tenido un mayor incremento de precios en venta en el último año es Universidad, con 5.114 euros/m2, el tercero más caro de Centro, y ha subido sus precios hasta un 21% en el último año. El barrio de Embajadores es el barrio más ‘barato’ de Madrid Central tras cerrar septiembre con 4.320 euros/m2, un 13% interanual más.

El barrio de Cortes (5.308 euros/m2) mostró subidas de un 13% interanual, pero cayó un 2,1% si lo comparamos con el segundo trimestre del año. Sol fue el segundo que menos creció en el último año, aunque llegó al 10% para quedarse en 5.113 euros/m2. Completa el sexteto, Palacio, con la segunda mayor subida interanual, hasta un 16% para situarse en 5.029 euros/m2 de precio a la venta.

“Una medida como la de Madrid Central es difícil de analizar cómo influye en el mercado de la vivienda en un primer momento. Hay otros factores clave como la situación económica, el acceso al crédito hipotecario o la llegada de los pisos turísticos en la zona que afectan directamente sobre la oferta y la demanda de vivienda. Habrá que esperar un poco de tiempo para conocer el impacto, si lo hay, de esta medida en los precios de venta y de alquiler”, afirma Mariano Lugaro, director de una inmobiliaria de Estudio Las Ciudades-La Casa Agency en Lavapiés.

Los alquileres suben un 5,5% en Centro, con Chueca y Huertas a la cabeza

En cuanto al mercado del alquiler, de nuevo mandan los barrios de Justicia (19,8 euros/m2) y Cortes (19,5 euros/m2), siendo la zona de Huertas (14%) la que presentó el mayor incremento interanual de Madrid Central frente al 6% de subida de las rentas en Chueca.

Esta vez es el barrio de Palacio es el que presenta los alquileres más ‘baratos’ de Madrid Central, con una media de 17,1 euros/m2. Las rentas subieron un 3% en el último año aunque cayeron mínimamente un 0,5% frente al trimestre pasado.

El alquiler presenta unos incrementos anuales más suaves que la venta de vivienda. De hecho, hay barrios donde los precios se han mantenido estables y apenas han bajado en los últimos meses.

Contrasta la subida del 7% interanual en Universidad (19,1 euros/m2), con el parón en Sol, donde los alquileres se mantuvieron estables en 18,4 euros/m2. Aunque si se va a una evolución más cercana entre junio y septiembre, es Sol la que sube (1,6%) frente a la mínima caída de Malasaña (-0,1%)

Embajadores ha subido un 3% en el último año para quedarse en 17,9 euros/m2, aunque un 0,8% menos frente al segundo trimestre del año.

Aunque lo que mas preocupa en el distrito Centro, que ahora será más conocido como Madrid Central es la influencia de los pisos turísticos sobre el mercado del alquiler tradicional, ante la falta de oferta sobre una demanda cada vez más alta.

Para Jesús Garrido, de Grupo SIMMA, “con estas medidas, la zona Centro se hará aún más turística y menos cercana para los ciudadanos de la ciudad. Ya se ha demostrado en barrios de las grandes ciudades como París o Londres. Son cada vez más turísticas”.

Mayor compresión de yields en los alquileres de pisos… y garajes

El apetito inversor para comprar vivienda y ponerla en alquiler ha crecido en el último año en los barrios de Madrid Central. la rentabilidad de los alquileres en Embajadores se situó en el 5%, el más alto de los seis barrios de Madrid Central. Por el lado contrario, Palacio y Justicia presentan un rendimiento algo más bajo, que alcanzó el 4,1% en ambos casos hasta septiembre de este año.

Otro de los aspectos de los que más hadado que hablar Madrid Central es dónde van a poder aparcar los residentes y no residentes en la zona, lo que ha supuesto movimiento en los últimos meses sobre el alquiler de garajes. Hasta septiembre, Justicia era el distrito más caro para comprar una plaza de garaje (77.000 euros), pero era Cortes el que tenía el precio más caro de alquiler con 196 euros al mes, frente a los 182 euros de la zona liderada por Chueca. El alquiler mensual más barato se reconoce en Embajadores con 130 euros/mes.

Pese a que la zona de Huertas es la más cara para alquilar sus garajes (57.000 euros) no son los que más valen del Centro. Sol es otro de los distritos más caros en cuanto a garajes (72.000 euros), con marcadas diferencias sobre el resto: Palacio (54.500); Universidad (51.500) y sobre todo Embajadores (37.500 euros).

Pero es Lavapiés la zona que presenta mayor rentabilidad (4,16%) frente a los garajes más caros de Justicia (2,84%) y Sol (2,82%). Cortes también presenta un rendimiento mejor, con el 4,13%.

“El éxito o fracaso de Madrid Central enfocado al mercado de la vivienda se decidirá en función del cómo se implementen las normas que se tienen que cumplir y la facilidad de acceso que permita el Ayuntamiento. Si de primeras te dicen que esto va a ser una zona exclusiva con menos tráfico, mejor calidad de aire, más zonas peatonales y verdes, sí que puede influir en un alza de los precios. Si toda esta burocracia se convierte en una pesadilla, lo que puede pasar es ver caer la demanda de alquileres y ventas. No sabemos a ciencia cierta”, concreta Jesús Mora, de la inmobiliaria Madrid histórico.

Pero ¿en qué consiste Madrid Central?

Madrid Central ocupa 472 hectáreas, y agrupa a las cuatro Áreas de Prioridad Residencial (APR) ya en funcionamiento de Cortes, Embajadores, Las Letras y Ópera junto a los barrios de Justicia y Universidad.

El perímetro coincide con el primer cinturón de circulación de Madrid, el de las rondas de Toledo, Valencia y Atocha (al sur) y los bulevares de San Bernardo, Bilbao y Alonso Martínez (al norte), junto a las calles Princesa, Bailén o Gran Vía de San Francisco (al oeste) y los Paseos de Recoletos y del Prado, (al este). En estas calles limítrofes, y alguna otra más, si estará permitida la libre circulación.

Pero en el interior habrá limitaciones. Todos los vehículos de residentes, personas con movilidad reducida, y servicios de seguridad y emergencias podrán acceder con sus vehículos a Madrid Central. Además, se han previsto una serie de excepciones para algunos colectivos por su función o características. Para el resto de coches, podrán circular si son ‘Cero emisiones’ o ECO y solo podrán acceder para estacionar en aparcamientos los vehículos con etiqueta C (gasolina) o B (diésel). Según el Ayuntamiento, hay casi 6.000 plazas de aparcamiento disponibles en Madrid Central, además de eliminar las plazas de zona azul del Servicio de Estacionamiento Regulado (SER) por las verdes, con prioridad para los residentes.

“No sabemos aún de qué manera va a influir Madrid Central en el desarrollo del mercado de la vivienda. Lo que si va a pasar a corto plazo es que se van a reducir las visitas para comprar o alquiler casas. Las restricciones al tráfico van a ser más un impedimento para los negocios de la zona que un beneficio”, comenta Laura Vegas, de Fincas Madrid Consulting.

Pese a que este 30 de noviembre entran en vigor las normas de Madrid Central, no se comenzará a multar a los infractores de forma inmediata. Hasta marzo de 2019 no se iniciarán las sanciones a los vehículos que no cumplan con las normas. Desde enero, se enviarán comunicados, pero sin multa a quién incumpla la normativa.

“Madrid Central conseguirá eliminar el tráfico de paso por el distrito y también los vehículos más contaminantes y que más kilómetros realizan, consiguiendo una reducción de emisiones del 40% en la zona”, afirman desde el Ayuntamiento de la ciudad.

Mercado de compraventa de viviendas - 3T 2018

Madrid Central €/m2 Evolución interanual
Media del distrito Centro 4.927 14,8%
Palacio 5.029 15,8%
Lavapiés-Embajadores 4.320 13,3%
Huertas-Cortes 5.308 13,1%
Chueca-Justicia 5.816 6,3%
Malasaña-Universidad 5.114 20,7%
Sol 5.113 10,4%

Mercado de alquiler de viviendas - 3T 2018

Madrid Central €/m2/mes Evolución interanual Rentabilidad
Media del distrito Centro 18,5 5,5% 4,5%
Palacio 17,1 2,7% 4,1%
Lavapiés-Embajadores 17,9 3,1% 5,0%
Huertas-Cortes 19,5 14,0% 4,4%
Chueca-Justicia 19,8 6,2% 4,1%
Malasaña-Universidad 19,1 6,9% 4,5%
Sol 18,4 -0,1% 4,3%

Garajes - 3T 2018

Madrid Central Venta Alquiler (€/mes) Rentabilidad
Media del distrito Centro        55.000   161 3,51%
Palacio        54.500   164 3,61%
Lavapiés-Embajadores        37.500   130 4,16%
Huertas-Cortes        57.000   196 4,13%
Chueca-Justicia        77.000   182 2,84%
Malasaña-Universidad        51.500   156 3,63%
Sol        72.000   169 2,82%