2019, un año de cambios: estas son las nuevas estrategias de los grandes actores inmobiliarios

“Los inversores encaran 2019 con buenas perspectivas, pero también con moderación. Creen que nos estamos acercando al punto álgido del ciclo y están buscando nuevas estrategias para proteger sus carteras de las incertidumbres, que son muchas”. Con estas palabras resume Antonio Sánchez Recio, socio responsable del área de construcción y servicios de PwC, el ‘sentir’ general que han plasmado casi 900 inversores internacionales en la entrevista que han realizado la consultora PwC y Land Urban Institute para elaborar el informe 'Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2019'.

En general, los fondos, las inmobiliarias, los inversores institucionales y las entidades financieras esperan buenas cifras de rentabilidad y liquidez a lo largo del ejercicio, aunque son conscientes de que hay muchos riesgos ajenos al real estate que podrían afectar de lleno a la actividad. Según resume Rafael Pampillón, profesor de economía de IE Business School, entre esos factores de riesgo están “las tensiones comerciales entre China y EEUU, el Brexit, la incertidumbre política en Italia, las elecciones europeas y el temor al auge de partidos antieuropeos, o el cambio de modelo económico en China. Todo esto hace que veamos el futuro con cierta neblina”.

Con este abanico de problemas sobre la mesa, el sector inmobiliario está cambiando  estrategias. Y uno de los mejores ejemplos de ello es la búsqueda de nuevos mercados. A pesar de que Alemania sigue siendo un país atractivo para los grandes inversores, el nivel de las rentas y la escasez de productos está trasladando el interés hacia otros puntos de Europa.

Por ejemplo, este año la ciudad europea más atractiva para la inversión inmobiliaria es Lisboa, cuando en la pasada edición del informe ni siquiera estaba en el top 10. En 2018 el podio lo ocupó Berlín. Madrid también gana un puesto en la lista y se coloca como la cuarta urbe más destacada de Europa, por detrás de la capital portuguesa, la alemana y la irlandesa.

Otro de los datos que muestran los cambios que se están produciendo es la irrupción de nuevos activos alternativos. “Entre el top 10 de sectores preferidos este año encontramos siete que son nichos de mercado, que están captando el interés de los inversores bien porque la oferta es escasa o bien porque la demanda se ve empujada por factores que se van a mantener en el tiempo, como por ejemplo los sociodemográficos. Los factores exógenos están llevando a los inversores a mirar hacia los activos alternativos para protegerse del momento del ciclo económico”, sostiene Rafael Bou, socio responsable de real estate en PwC España.

Entre esos nuevos activos que están saltando a la palestra inmobiliaria se encuentran el co-living (viviendas compartidas), las residencias de estudiantes, las residencias de mayores, los centros de datos, las oficinas flexibles o las instalaciones logísticas.

Otro de los cambios que detecta el sector es la posible llegada a Europa de inversores asiáticos, procedentes principalmente de Corea, Singapur y Japón, cuyo fondo de pensiones quiere invertir en real estate, así como el creciente interés del sector por desarrollar productos, sobre todo en aquellos casos en los que la oferta es inferior a la demanda y se están produciendo tensiones en los precios.

El mercado afirma que la promoción llegará a todo tipo de activos, aunque la vivienda tendrá un protagonismo especial en los nuevos planes del real estate, sobre todo para facilitar el acceso a los jóvenes al mercado residencial.

“Actualmente se están desarrollando unas 70.000 viviendas al año, una cifra que está muy lejos de las 400.000 unidades que vimos en el pico del ciclo anterior y que están a mitad de camino de la demanda objetiva en España, que se sitúa entre las 120.000 y las 140.000 casas al año, sumando la demanda de compra y alquiler. Hasta ahora las promotoras nos hemos estado centrando en la clase media-alta, pero tenemos que ir cambiando el público objetivo. Hay toda una generación que no ha podido acceder al mercado y tendremos que dar una respuesta”, comenta David Martínez, CEO de AEDAS Homes.

En esa misma línea, Juan Acosta, director general de Greystar, la firma estadounidense que se ha convertido en la referencia de las residencias de estudiantes en España, recalca que “ese 20-30% de ahorros que se necesitan actualmente para comprar una casa son insalvables y tenemos que buscar soluciones para acercar la vivienda a los jóvenes”.

Por otro lado, esos nuevos desarrollos necesitarán financiadores, sobre todo en un momento en el que priman los criterios de prudencia en la banca a la hora de conceder préstamos a los promotores. “Ya están apareciendo nuevos actores que están dispuestos a financiar, aunque exigen unos tipos de interés muy altos”, reconoce Martínez.

Otra tendencia que se está viendo en el sector residencial es el interés de los promotores por participar en el mercado del alquiler y aumentar la oferta de viviendas disponibles, una parte clave de la ecuación para mantener estables los precios. En concreto, diferentes compañías del sector están analizando acuerdos con firmas especializadas en la gestión para desarrollar proyectos llave en mano.

Y si hablamos de casas no podemos olvidar la apuesta del sector por la industrialización, que se basa en la fabricación por módulos y busca acortar los plazos de construcción. “Desde que compramos el suelo hasta que entregamos una vivienda tardamos de media cuatro años, en el mejor de los casos. Es un plazo que los jóvenes no procesan. Además, nuestros accionistas nos van a empezar a exigir una reducción del riesgo de venta y nos encontramos con una escasez de la mano de obra. Teniendo esto en cuenta y como no podemos reducir el tiempo que tardamos en conseguir las licencias, lo único que podemos hacer es recortar el proceso de construcción. Al sector no nos va a quedar más remedio que mirar en esta dirección”, aclara Martínez.

Al margen de la vivienda, el sector también está cambiando de estrategia en otros activos como los centros comerciales o los logísticos. Como recuerda Miguel Pereda, CEO de Grupo Lar, en el caso de los centros comerciales la novedad es ofrecer unos servicios diferentes, basados más en la experiencia, mientras que en el sector logístico el cambio se centra más en la construcción de nuevo producto. En el caso de otros inmuebles como las residencias, la clave está en “pensar como retailers. No debemos considerarnos gestores de edificios, sino gestores de comunidades”, aclara el directivo de Greystar.

Con todo, el informe sitúa a España como uno de los destinos favoritos de los grandes actores internacionales, aunque el sector doméstico pide reducir incertidumbres regulatorias y más acuerdos público-privados para garantizar la buena marcha del negocio inmobiliario.