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Estos son los retos del 'coliving', una solución habitacional cada vez más demandada

Autor: Redacción

Artículo escrito por Rafael Fernández Bautista, socio del departamento de Derecho Administrativo y Urbanismo de Barcelona en PwC Tax & Legal Services; y Joaquim Hernández-Tornil, manager de dicho departamento 

Es evidente que en el mercado residencial español, y especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, el acceso a la vivienda en distintos segmentos de la población encuentra cada vez más dificultades como consecuencia del aumento de los precios.

A ello, además, hay que unir un factor relevante, como es la búsqueda de un producto residencial innovador por parte de los segmentos de población más joven. Con este escenario, en los últimos años han aparecido nuevas propuestas en el sector residencial, la mayoría de ellas importadas de otros países, como el 'coliving' y el 'serviced living', con una implantación relevante en Estados Unidos, Reino Unido y en el norte de Europa.

Según el informe "Emerging Trends in Real Estate Europe 2019" elaborado por PwC y el Urban Land Institute, el 'coliving' figura en el top 10 en la perspectiva de inversión de los operadores inmobiliarios para este año 2019. Sin embargo, este tipo de iniciativas enfrentan numerosas dificultades burocráticas para poder materializarse, especialmente desde la perspectiva del derecho urbanístico.

Parece que estas trabas administrativas pueden surgir por dos grandes cuestiones: el desconocimiento por parte de las autoridades de estos nuevos productos residenciales, y la laxitud que en el pasado presidía la interpretación de ciertas restricciones urbanísticas y sectoriales para la implantación de nuevas formas de alojamiento.

Pero, ¿en qué consisten exactamente estas propuestas? El 'coliving' nació como un alojamiento pensado para emprendedores que cambian de ciudad o país de residencia cada cierto tiempo, que puede ofrecer desde zonas de 'coworking' y grandes zonas comunes a servicios de limpieza, alquiler de medios de transporte o actividades para los residentes. Sin embargo, sus posibilidades son múltiples y cada vez más ha ido abriéndose camino en otros grupos.

Aunque no exista una definición homogénea de 'serviced living', este tipo de instalaciones reúne las cualidades de un edificio de viviendas, aunque incorpora también alguna de las características del 'coliving', como los servicios de limpieza o los suministros incluidos en la renta. Por lo general, el 'serviced living'  suele identificarse generalmente como vivienda, por lo que escapa con mayor facilidad de las trabas a las que se enfrenta el 'coliving'.

El 'coliving', sin embargo, transita, en función de la regulación autonómica, entre un alojamiento temporal cercano a un uso hotelero y el alojamiento estable (que no permanente), más cercano a una residencia comunitaria o, en algunos casos, incluso a un uso de vivienda. Esta distinción sitúa en un limbo a una actividad que ha nacido para acoger a residentes en periodos que pueden ir desde unos pocos días, hasta meses, y en algunos casos, incluso años.

Por un lado, la localización de un 'coliving' en suelo con uso hotelero dispara los costes de este tipo de proyectos. Por otro, someter a este tipo de actividades a la rigidez de la normativa turística (por ejemplo, en cuanto al tamaño de las habitaciones o los servicios a prestar) e incluso, a las tasas turísticas existentes, puede limitar su proliferación.

La realidad es que se trata de una actividad que se ajusta difícilmente a una sola categoría -vivienda, residencial comunitario, hotelero, o cualquiera que sea su denominación- y que, a su vez, puede encajar en dos o más de las ya existentes, en función de su configuración concreta.

A este escenario, se une también la necesidad de disponer de actividades complementarias de todo tipo, desde la oficina hasta la restauración, e incluso actividades recreativas. La complejidad del 'coliving', compartida en ocasiones con el 'serviced living', genera incertidumbre en las Administraciones Públicas e inseguridad en los inversores.

Ante esta situación, parece que la mayoría de Administraciones Públicas, salvo algunas excepciones, se decanta por interpretaciones excesivamente restrictivas y no necesariamente adecuadas de la normativa vigente. En ocasiones, incluso, llegando al extremo de exigir el cumplimiento de determinados requisitos de la normativa turística, junto con otros de las normas sobre edificación de viviendas, lo que genera verdaderas dificultades a los inversores.

Cada proyecto de los mencionados es único, y no existe una solución estándar que sea útil para todos. Por tanto, hasta el momento, la implantación de este tipo de instalaciones requiere de un asesoramiento legal especializado e intenso que ayude a materializar la inversión de una forma lo más parecida posible a como viene sucediendo en otros países.

Con la previsible proliferación de este tipo de productos residenciales en los próximos años -fruto de la unión del apetito inversor con una demanda en alza de este tipo de productos- empezará la carrera de las Administraciones Públicas, especialmente los Ayuntamientos, por establecer un marco jurídico-urbanístico claro, atractivo y seguro que les permita acoger una fórmula de éxito para sus ciudades. Esto siempre y cuando las Administraciones Públicas sean lo suficientemente flexibles, y estén abiertas a estudiar estas nuevas propuestas para solucionar las distintas necesidades habitacionales existentes.

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