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Las empresas se lanzan a levantar VPO en alquiler ante la falta de recursos públicos

VPO en Vallecas de Lazora
Urbanización en el Ensanche de Vallecas de Lazora

En los programas electorales de los principales partidos políticos de las últimas elecciones municipales uno de los temas que más han salido a relucir en materia de vivienda es la necesaria colaboración público-privada para levantar vivienda asequible. Allí donde no llega la administración pública por falta de recursos, empieza a aparecer la empresa privada, aunque hay algunas que llevan muchos años en el sector.

Es el caso de Azora que desde 2004, mediante su fondo Lazora, ha gestionado vivienda protegida en alquiler en un momento en el que prácticamente sólo se construía VPO para la venta. Porque España ha sido un país tradicionalmente de propietarios. Sin embargo, tras el estallido de la crisis inmobiliaria se ha producido un cambio de mentalidad a la hora de disfrutar de la vivienda y cada vez hay más porcentaje de la población que vive de alquiler.

Según los datos más actualizados del Banco de España, a cierre de 2017 el porcentaje de viviendas en alquiler ascendió al 16,9% del total de viviendas, frente al 76,7% en propiedad.  Se trata de una cifra nunca vista desde 1985, según la estadística del propio Banco de España. Sin embargo, el sector inmobiliario maneja otras cifras más abundantes que sitúan el porcentaje de viviendas en alquiler en el 23%, muy por debajo del 34% de la media europea y de las necesidades reales del mercado español.

Para alcanzar la media europea Azora estima que se necesitan 2,5 millones de viviendas en alquiler, fundamentalmente de precio asequible, lo que supondría una inversión de aproximadamente 300.000 millones de euros en los próximos años, inversión que no es posible atajar únicamente desde el sector público.

El Grupo Azora gestiona cerca de 14.000 viviendas en alquiler distribuidas por toda la geografía española (entre vivienda protegida y libre). En 2018, CBRE y Madison compraron la totalidad de la cartera de Lazora con cerca de 7.000 viviendas (libres y protegidas) y comprometieron capital adicional para continuar invirtiendo en el segmento y aumentar el tamaño del fondo. Desde el cierre de la alianza se han comprometido más de 200 millones de euros en varios proyectos que suman cerca de 1.200 viviendas en las principales ciudades españolas como Madrid, Barcelona o Valencia.

Actualmente la oferta de vivienda asequible en España es muy reducida, ante la falta de recursos públicos y la escasez de empresas privadas en el sector. Sin embargo, a la labor de Azora se suma la promotora AQ Acentor, brazo inmobiliario del fondo alemán Aquila Capital, que está apostando también por levantar vivienda protegida en alquiler.

En concreto, en Madrid capital AQ Acentor tiene proyectadas 800 viviendas en alquiler de VPO situadas en Parque Ingenieros, en Villaverde, en un suelo que fue propiedad del Ministerio de Defensa y que fue comprado por esta firma en 2015. En este complejo residencial, con unos 120.500 m2 edificables, se levantarán para 2021 un total de 1.340 viviendas de protección oficial. Pero también levantará 950 VPO en alquiler en las ciudades de Barcelona, Valencia y Málaga.

En Valencia capital, AQ Acentor va a desarrollar Turianova, un nuevo ‘megabarrio’ con una extensión de 500.000 m2 y 2.0000 viviendas, de las que parte serán protegidas. Está ubicado en el barrio Fuente San Luis (en el distrito de Quatre Carreres) y el proyecto incluye nueve edificios con unos 140 pisos cada uno, de los que aproximadamente un 30% serán de alquiler. En este caso, el objetivo de la promotora es tener acabada y entregada la mayor parte de las viviendas en 2023.

Sven Schoel, CEO de AQ Acentor, señala que “el mercado de alquiler de la vivienda protegida nos gusta porque nos permite posicionarnos con un mix de producto mucho más diversificado; hay una demanda alta en este segmento y nuestras promociones grandes son ideales para cubrir esta demanda en las áreas metropolitanas.”

La VPO en España, en dique seco

De este modo, las empresas privadas están supliendo un nicho de mercado al que no llega la Administración Pública. Según datos del Ministerio de Fomento, en 2018 se levantaron un total de 5.167 viviendas de protección oficial, un 4,6% más que el año anterior, cuando se construyeron 4.938 VPO, el nivel más bajo de toda la serie histórica. De las 5.167 VPO, sólo 353 se destinaron al alquiler, lo que supone un 6,8% del total, frente a las 4.181 viviendas a la venta. De hecho, en 2017 el porcentaje de viviendas protegidas en alquiler fue mayor, ya que se levantaron 355 de un total de 4.938 VPO (lo que representa un 7,1% del total).

Y por CCAA, donde más VPO se construyó en 2018 fue, con gran diferencia, Madrid con un total de 2.418 VPO, de las cuales sólo 78 se destinaron al alquiler.

Uno de los principales problemas de la VPO que se ha desarrollado en el pasado es que la mayoría de las viviendas promovidas se destinaron a la venta, no al alquiler y, adicionalmente, hemos pasado de construir 75.000 viviendas anuales a unas 5.000 unidades el pasado.

Desde Azora denuncian que hemos llegado a un punto en el que es necesaria una mayor inversión institucional para suplir este déficit de vivienda, y “para atraer a ese capital necesitamos soluciones y políticas que fomenten y faciliten la construcción de nuevas viviendas destinadas para el alquiler”, y consideran que “no existe una política de vivienda clara y consensuada entre las diferentes Administraciones a nivel autonómico y nacional que fomente la inversión privada en vivienda bajo alquiler”.

Hacienda ata en corto al sector público

La falta de recursos públicos en el desarrollo de viviendas protegidas tiene varias explicaciones. Además de la crisis, destaca la hoja de ruta fiscal que han tenido que cumplir los poderes públicos. 

Ya han pasado siete años desde que el Ministerio de Hacienda, con Cristóbal Montoro al mando, decidiera incluir en la reforma de las Administraciones Públicas unas medidas para meter en vereda las cuentas de ayuntamientos, autonomías, Estado y Seguridad Social. Por esta razón la administración pública está atada de pies y manos y necesita la colaboración de la empresa privada para poner en el mercado vivienda asequible.

Los planes de ajuste estaban incluidos en la Ley de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera, publicada en el BOE en abril de dicho año, pocos días antes de que Bankia fuera nacionalizada y en medio de la tormenta que desató la crisis de deuda soberana en la eurozona que llevó la prima de riesgo de España hasta máximos históricos.

“La salvaguardia de la estabilidad presupuestaria es un instrumento indispensable para garantizar la financiación adecuada del sector público y los servicios públicos de calidad, como para ofrecer seguridad a los inversores respecto a la capacidad de la economía española para crecer y atender nuestros compromisos. Sin embargo, el fuerte deterioro de las finanzas públicas registrado desde que estalló la crisis mundial en 2008 agotó rápidamente los márgenes de maniobra de la política fiscal, obligando ahora a practicar un fuerte ajuste que permita recuperar la senda hacia el equilibrio presupuestario y cumplir los compromisos de España con la Unión Europea”, rezaba el preámbulo de la normativa.

Entre las medidas que proponía el texto estaba no sobrepasar unos límites de déficit público marcados cada año por el Gobierno. En 2012, por ejemplo, los ayuntamientos podían registrar un déficit del el 0,3%, mientras que a partir del ejercicio siguiente se les exigía la estabilidad presupuestaria. Las autonomías y el Estado corrieron la misma suerte, aunque con unos límites diferentes. Estos son los límites de déficit que han estado obligadas a cumplir año por año, incluyendo modificaciones de última hora:

Administración

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Admistración Central

-3.2

-3.8

-3.7

-2.9

-2.2

-1.1

-0.7

-0.4

Comunidades Autónomas

-1.3

-0.7

-1

-0.7

-0.7

-0.6

-0.4

-0.3

Entidades Locales

-0.3

0

0

0

0

0

0

0

Seguridad Social

0.4

0

-0.6

-0.6

-0.3

-1.4

-1.1

-1.1

Total AAPP

-4.4

-4.5

-5.8

-4.2

-2.8

-3.1

-2.2

-1.8

Con estas limitaciones sobre la mesa (el Gobierno anunció el pasado verano que al menos hasta 2021 las CCAA no podrán gastar más de lo que ingresan) y una caída en picado de los ingresos de impuestos como el IVA, el IRPF o el Impuesto de Sociedades por el desplome del consumo, un fuerte descenso de la afiliación a la Seguridad Social y unos modestos beneficios por parte de las empresas, las Administraciones se vieron obligadas a reducir el gasto en vivienda, lo que impactó en la concesión de ayudas y subvenciones, así como en el desarrollo de nuevos proyectos residenciales con algún tipo grado de protección.

Para hacerse una idea del impacto, basta repasar cómo ha evolucionado la vivienda protegida terminada en los últimos años. Según los datos del Ministerio de Fomento, 2017 y 2018 han sido los peores de la historia en este sentido.