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La nueva fórmula para que los jubilados logren ingresos con su vivienda sin perder la propiedad

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Autor: Redacción

Cada vez hay más opciones para los mayores de 65 años que necesiten rentabilizar su vivienda en propiedad para pagar una residencia: la hipoteca inversa, la renta vitalicia, la nuda propiedad u otra fórmula novedosa que no pasa por la venta de la casa y evita que los herederos pierdan la propiedad: es a través del alquiler, pero con novedades.

España es un país de propietarios y más entre la población adulta. Cerca del 90% de las personas mayores de 65 años tiene una vivienda en propiedad. Y ante la mayor esperanza de vida, son muchos los mayores que se preguntan cómo rentabilizar su casa para poder pagar sus cuidados o una residencia de la tercera edad.

Las fórmulas más conocidas son la nuda propiedad, la renta vitalicia o la hipoteca inversa, pero también ha aparecido en el panorama económico otra alternativa que pasa por el alquiler de la vivienda y por la obtención de ingresos suficientes para afrontar los gastos que necesite la persona para su bienestar.

La firma Pensium permite que el jubilado mantenga la propiedad de su casa, aunque no pueda vivir en ella. Pero asegura la herencia a sus herederos. Es una fórmula interesante para quienes no puedan seguir viviendo solos y necesiten costearse una residencia.

Pero, ¿qué pasa cuando la vivienda necesita reformas si se quiere alquilar o cuando el alquiler no es suficiente para pagar los cuidados de la persona mayor? El Programa Pensium está diseñado para anticipar los alquileres y obtener hasta el doble del alquiler mensual. Además, se encarga de hacer las reformas necesarias en la vivienda y gestiona el alquiler para aportar al dueño los recursos que necesite para sumir el coste de su cuidado. A cambio, cobra un 5% de comisiones sobre el alquiler, lo habitual que cobran las inmobiliarias. Por el momento, la compañía lleva firmadas unas 70 operaciones. 

Un notario es el encargado de anotar las aportaciones que la familia necesita, pero con un límite: el doble del alquiler mensual de la vivienda. Al tratarse de un dinero anticipado por el programa Pensium, se devolverá con los alquileres presentes y futuros una vez finalizada la necesidad de aportaciones (porque el beneficiario del programa ha accedido a una plaza pública de una residencia o ha fallecido).

En caso de que los herederos quieran vender la casa, lo podrán hacer cuando estimen oportuno, pero siempre teniendo en cuenta que hay un contrato de alquiler vigente y que si el Programa Pensium no está totalmente amortizado, la compañía tiene el derecho al cobro del alquiler hasta la amortización total de la deuda pendiente. 

Nuda propiedad

Lo primero de todo es aclarar que el pleno dominio sobre una cosa (una vivienda en este caso) se divide entre nuda propiedad y usufructo. La nuda propiedad es el derecho de dominio sobre la vivienda que tiene el propietario y el usufructo, el derecho para usar y disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos hasta que finaliza el usufructo (generalmente por fallecimiento del usufructuario).

Así pues, explica Teresa Cabeza, socia de Life Abogados, “la venta de la nuda propiedad consiste en que el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a cambio de percibir un dinero en un pago único o en periódicos -renta vitalicia-) y le permite continuar disfrutando de la vivienda hasta que fallezca, aunque no tenga la posesión de la misma”.

La principal ventaja de la venta de la nuda propiedad es que puedes vivir en una casa de por vida y conseguir unos ingresos extra por su venta. Ahora bien, hay un inconveniente: el individuo deja de ser el dueño y pierde la propiedad de la casa para siempre. Por tanto, los herederos legales no podrán recuperarla ni revertir la transacción.

Con sus pros y contras, esta alternativa está creciendo en España en los últimos tiempos, sobre todo entre los jubilados que necesitan complementar su pensión. De hecho, y aunque esta alternativa está al alcance de cualquier persona, lo habitual es que el vendedor tenga más de 65 años.

Y ahora toca responder a la pregunta del millón: ¿cuánto dinero se puede conseguir a través de esta vía? La respuesta es que el propietario recibirá menos dinero por la casa que el que conseguiría a través de una venta tradicional. “De media, el precio que se paga está entre un 50% y un 80% del precio de mercado, dependiendo de factores como la edad del cliente, su estado físico y de salud, y de la ubicación del inmueble”, recalca el experto inmobiliario Eduardo Molet.

Por ejemplo, una casa bien ubicada en una gran ciudad cuyo precio de mercado ronde los 150.000 euros, con esta alternativa se podrían conseguir entre 75.000 y 120.000 euros, pero se perdería la titularidad del piso. Dicho importe podría recibirse en un pago único (es la opción más habitual, según los expertos), o bien como una renta vitalicia periódica (mensual, anual...) Y esta es otra opción a tener en cuenta.

En lo que se refiere a los impuestos, los expertos explican que el vendedor debería pagar la plusvalía municipal (que grava el beneficio que se obtiene con la venta de un inmueble), así como las ganancias patrimoniales a través del IRPF. En este último caso hay una exención: que el vendedor sea mayor de 65 años y que se trate de la vivienda habitual (considerada como tal cuando lleva residiendo en ella más de tres años). Lo bueno es que, como recalca Molet, “en el 90% de los casos los solicitantes están exentos de tributar por las ganancias patrimoniales”.

Renta vitalicia

Hay varias formas de percibir una renta vitalicia tras realizar una operación inmobiliaria: al vender la nuda propiedad de la casa o bien, aprovechando las ventajas fiscales que tiene para los mayores de 65 que venden un inmueble que no sea la vivienda habitual (podría ser una segunda residencia, un trastero, un local...) y reinvierten en una renta vitalicia el dinero que han conseguido con la operación.

Empecemos por el primer caso: una vez que se ha vendido la nuda propiedad, se puede optar por recibir el dinero de forma periódica a través de la bautizada renta vitalicia.

“Es una renta que recibe una persona hasta su fallecimiento. Se puede percibir con una periodicidad mensual, trimestral o anual, siendo considerada como un complemento a la pensión de jubilación”, explica la socia de Life Abogados. Además, también está la opción de pactar un ingreso de una cantidad concreta (por ejemplo, 30.000 euros) y recibir el resto de forma periódica.

Así, como recuerda Molet, la gran ventaja de esta alternativa es que “te aseguras de que recibes una cantidad mensual de por vida y el usufructo vitalicio”, aunque lo cierto es que existe la posibilidad de perder dinero, por ejemplo, en caso de un fallecimiento temprano. Podría darse el caso de que el acuerdo se base en percibir una cantidad concreta de dinero al mes durante 10-15 años, pero que el usuario fallezca antes de tiempo.

En lo que a impuestos se refiere, la renta vitalicia está sujeta a tributación a través del IRPF (declaración de la renta), ya que está considerada por Hacienda como rendimiento de capital mobiliario. Primero se calcula la ganancia obtenida con la renta vitalicia (se aplican a la cantidad percibida unos tramos según la edad del rentista -un 40% para los menores de 40 años y un 8% para los mayores de 70 años-) y a la cantidad restante (la ganancia) se le aplica entre un 19% y un 23%, dependiendo del importe. No obstante, hay algunas bonificaciones para los rentistas de mayor edad. [Consulta aquí más información] 

Pero hay un segundo caso de renta vitalicia derivada de una transacción inmobiliaria: contratar una renta vitalicia utilizando el dinero conseguido con la venta de un inmueble. ¿Qué sentido tiene esta operación? La respuesta es los mayores de 65 años que reinviertan lo ganado en una renta vitalicia podrán disfrutar de una bonificación del 100% de la ganancia patrimonial que hayan podido obtener; es decir, están exentos de pagar impuestos. Esta deducción puede aplicarse a cualquier inmueble, ya sea una segunda residencia, un local o un trastero (la vivienda habitual está exenta de por sí para los mayores de 65 años).

Ahora bien, para que eso suceda deben darse unas condiciones concretas. Fuentes del sector financiero recuerdan que “la cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros. Además, la renta vitalicia debe constituirse en el plazo de seis meses desde que se transmite el inmueble, suscribirse con un banco o aseguradora y empezar a percibirse en un plazo máximo de un año desde que se constituyó”, entre otras cosas.

Hipoteca inversa

Consiste en un préstamo en el que la casa actúa como garantía (generalmente se trata de la residencia habitual), que el cliente recibe el dinero de una vez o en cuotas periódicas, y de una forma temporal o vitalicia, hasta un determinado importe. Éste dependerá de factores como el valor de la tasación o la forma en la que se quiera cobrar.

La gran ventaja que ofrece esta alternativa es que no se pierde la titularidad del inmueble (no como con la nuda propiedad, que es un traspaso irrevocable), aunque para ello los herederos deberán saldar la deuda contraída por su progenitor después de su fallecimiento. “Normalmente tienen un plazo de un año para devolver el principal y los intereses, y para ello existen varias opciones: pagarla con el dinero que ya tienen, contraer un nuevo préstamo para pagar el existente o vender la vivienda para poder pagar al banco”, señala Molet.

Además, hay que tener en cuenta otros factores. Como enumeran desde Life Abogados, “los requisitos que exige la Ley 41/2007 son que los solicitantes de la hipoteca inversa sean todos titulares del inmueble garantizado, que cuenten con una vivienda en propiedad, libre de cargas y que preferentemente sea la vivienda habitual. Además, el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de un grado de discapacidad igual o superior al 33%, y la vivienda debe haber sido tasada y asegurada contra daños”.

Incluso cumpliéndose todas las condiciones, también es necesario tener en cuenta unos inconvenientes. Por ejemplo, que no cubre el riesgo de longevidad, por lo que, si el interesado vive más años de lo estimado en la operación, dejará de percibir los ingresos, aunque la deuda seguirá generando intereses.

¿Y qué impuestos entran en juego en esta ocasión? Lo cierto es que esta opción es la más ventajosa fiscalmente hablando, ya que no hay que pagar por ganancias patrimoniales. Ni siquiera habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual, sin olvidar que también existe una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales.

Como recuerdan desde la Fundación de Estudios Financieros, las hipotecas inversas pueden ser concedidas por los bancos y las aseguradoras autorizadas para operar en España. No obstante, y a pesar de que este producto nació a finales de 2007 y tiene una tributación ventajosa, el organismo asegura que su desarrollo ha sido marginal durante estos años.