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Los principales derechos (y obligaciones) de los consumidores con la compraventa de una vivienda

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Autor: Vicent Selva (colaborador de idealista news)

La compra de una vivienda es, con toda probabilidad, la mayor inversión que una persona puede realizar a lo largo de toda su vida. Por ello, los poderes públicos han desarrollado normas jurídicas con la finalidad de ofrecer una especial protección a estos compradores. Sin embargo, el desconocimiento de los derechos y las obligaciones de cada una de las partes que participan en el proceso de compra es uno de los principales problemas a los que se enfrentan quienes deciden embarcarse en esta aventura.

Hay que tener en cuenta, antes de entrar en detalles, que existen diferentes circunstancias, cada una de las cuales se rige por unas determinadas normas. En este caso, nos vamos a centrar en aquellos casos en los que la vivienda es un bien de consumo final y no se adquiere con finalidad empresarial. Así, cuando el negocio se realiza entre particulares y empresarios resulta de aplicación la normativa de protección de consumidores y usuarios.

Así pues, cuando un consumidor particular toma la decisión de comprar una vivienda, deben contemplarse una serie de aspectos que resultan de vital importancia para proteger los derechos que le asisten. Vamos a ver algunos de ellos.

La publicidad: que no te engañen

En este aspecto, existe una normativa que prohíbe la publicidad ilícita en la venta y/o alquiler de una vivienda. En concreto, nos referimos a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda, que en su artículo 58 señala las obligaciones a las que quedan sujetos “todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas, así como en la prestación de servicios inmobiliarios, entre los cuales se encuentran, por ejemplo, promotores, propietarios, agentes de la propiedad inmobiliaria y administradores de fincas”.

Entre las obligaciones, destaca la que dispone el artículo 58.3. “La oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta o arrendamiento de viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan o puedan inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas”; así como el artículo 58.4. que permite que el comprador exija al vendedor “los datos, características y condiciones relativos a la construcción, situación, servicios, instalaciones, adquisición, utilización y pago de las viviendas que se incluyen en la oferta, promoción y publicidad”.

El artículo 59 refuerza los derechos del consumidor, al señalar cuáles son las referencias obligatorias que deben mencionarse en la publicidad. Así, en la misma siempre debe aparecer, como mínimo las siguientes: la localización, el estado (es decir, si se encuentra acabado, en construcción o solo proyectado), número y fecha de caducidad de la licencia de obras (en aquellos casos en los que se trata de obra nueva), superficie útil y construida, número de colegiación del agente de la propiedad inmobiliaria y los datos de contacto del responsable de la comercialización de la promoción del inmueble.

¿Cláusulas abusivas en el contrato de compraventa? No, gracias

Como ya hemos señalado, cuando la compraventa se produce entre un empresario y un consumidor final, una norma que juega un papel fundamental es la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobada por el  Real decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. En el artículo 80 de esta norma se detalla cómo deben ser las cláusulas de un contrato que, por extensión, resulta de aplicación en los de venta o alquiler de una vivienda, que deberán cumplir con los principios de sencillez, concreción y claridad en su redacción. Además, en modo alguno podrán ser abusivas y en caso de duda siempre debe prevalecer el principio de la interpretación más favorable al consumidor.

Por cláusulas abusivas se entienden “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”, como señala el artículo 82.1, así como aquellas que vinculen el contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos del consumidor y usuario y determinen la falta de reciprocidad en el contrato (artículo 82.4).

Además, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios también refuerza los derechos de los compradores de vivienda en relación con “las cláusulas que le trasladen gastos que corresponden al profesional, como los impuestos en los que el sujeto pasivo es el vendedor, o los gastos de las conexiones a los suministros generales de la vivienda, con el fin de evitar cláusulas no negociadas que trasladan dichos gastos al consumidor”, que se detallan en el artículo 89.

¿Y las obligaciones?

Del mismo modo que el comprador tiene una serie de derechos, debe tenerse en cuenta que cuando se firme un contrato de compraventa también se le hará poseedor de una serie de obligaciones. Estas obligaciones vienen señaladas en el Código Civil, en concreto entre los artículos 1500 y 1505.

Precisamente en el artículo 1500 se remarca que “el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato.

Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Si esto ocurre, el vendedor tendrá derecho a solicitar la resolución del contrato”.

No obstante lo anterior, hay que tener en cuenta el artículo 1504, que se refiere en concreto a la compraventa de bienes inmuebles. En el mismo se remarca que “aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.

En cualquier caso, no debe olvidarse que la resolución del contrato se podrá dar cuando se incumpla una obligación esencial. Si ello ocurre, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, la parte cumplidora podrá solicitar bien el cumplimiento del contrato, bien su resolución, además de la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios si fuera menester. Ello, por lo general, se refuerza con alguna cláusula dirigida a garantizar el cumplimiento de lo pactado por las partes.

En relación con ello, podemos citar la sentencia del Tribunal Supremo STS de 4 de febrero de 1991, que declaró resuelto un contrato como consecuencia del impago por el comprador de la última parte del precio. Las partes pactaron la inclusión en el contrato de una cláusula penal, que permitió al vendedor retener el 40 % de las cantidades ya abonadas.

Con todo esto, parece claro que, en los contratos de compraventa de una vivienda, los consumidores poseen una protección reforzada, acorde con la importancia del negocio. Pero, como hemos visto, también posee unas obligaciones muy importantes. Por tanto, conocer bien ambas caras de la moneda podrá ser clave para evitar a los compradores muchos quebraderos de cabeza.